我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自知识星球
提问：房姐好，之前的回答很受教。目前正处在换房阶段，还请房姐不吝赐教。 目前有回龙观矩阵66平三楼小两居，刚生二娃，换房刚需，兼顾保值。目前大娃在回龙观育新上学，考虑未来学区，还是要在同学区内换房。目前看房有几个选择，1，和谐家园二区顶层 商满五唯一，445万。 2，龙锦二商满五唯一，475万 3，龙锦苑一区 商满五唯一421万。 房姐，现在是换房的好时机吗？另外，您对现在老旧小区加装电梯的形势怎么看？龙锦一区附近的高压线，所以龙锦一普遍价格偏低，不知道您是不是了解情况，可以购入吗？
回答：你好，如果刚需换房就换 回龙观区域可以入, 别离高压线太近问题都不大 加装电梯对顶层来说是利好，可能出现暴击
提问：房姐您好 1、北京工作居住证可能2020年1月才能办下来，首付大概能凑到350万，北京首套房二套房贷，可能能*款贷**150万，也就是总价500万左右。 2、孩子2岁，工作居住证在朝阳区，上班在国贸，目前人住在亦庄，首先亦庄和朝阳区哪里购房比较好？综合考虑房屋增值，孩子上学等问题。打算再换学区 3、如果是朝阳，目前有人推荐在常营、管庄、褡裢坡附近，说是增值好，您觉得 4、如果是在常营、管庄、褡裢坡附近买房，想买小三居，目前符合要求的商品房有管庄北二里、优点社区、远洋一方，这几个推荐哪个小区？ 5、是否还有别的推荐小区
回答：推荐朝阳 传媒大学-双桥-管庄这一段，西边是五环，东面朝阳通州交界，北面是京通快速和大量公房宿舍+回迁房，南面通惠河+城中村。 两头不搭+腹地狭小+内部居住环节较差，加上本身的房价哪怕是老破小也站，所以谨慎看 朝阳北路黄渠常营一带选择更好，位置对了主要就看标的的细节了
提问：刚买的房子房东户口里有一户不肯迁出 违约金合同20万 最高可以追加到总房款的百分之二十 这种情况如果赔付完20万违约金 可以去法院起诉总款的百分之二十违约赔偿 房东如果说没钱赖账怎么办 房东的义子说没地方落户理由 我该怎么办 违约后直接起诉法院吗
回答：这种情况很难拿到20%违约赔偿，因为对你没有明显的经济损失 可以先拿到违约金，再咨询专业律师
提问：现在手上现金差不多250，无房之前有*款贷**记录，现在有点纠结是买新房还是二手房，看了台湖金茂悦，和万科东望，都有普宅，可以首付60%，但是户型不理想，买限竟房和二手房怎么选，如果买二手房的话，应该在哪里比较合适，*款贷**是怎么办呢？
回答：二手房可选范围更大 250首付可以看550左右的标的，重点看望京，金台路，平乐园 这几个版块 全款抵押的方式买，可以做的4成首付
提问：房姐好，名下一套按揭房(净值600左右)，现考虑入一套tty大户型，总价700左右，全款再抵押，通常情况能抵押出多少金额？ 全款垫资行内怎么收费？ 抵押不够还垫资的部分，需要再抵押手里第一套， 这两套抵押的操作顺序怎么安排合适？
回答：600的净值能抵押出360左右 给你说下抵押的关键点 正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。 根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个*款贷**的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\/10天起。 首先做好所有的预审，把买房和*款贷**一起来进行计算规划，才能最大程度控制时间，减少风险。 优先抵押净值好的房产
提问：房姐好，像CBD高尔夫别墅这样的有投资价值吗？
回答：看着挺便宜，但是别墅的流动性极差 建议结合实际看房 有自住需求可以入手，目前在售价格很多也在4万+左右
提问：你好，房姐，我是河北人，一直在北京，目前手上有250万，河北有一套房子，所以我是二套了，为了在北京有首套资格，目前和爱人离婚状态，要等到明年七月份以爱人名义买房才是首套资格，今年我办了一个天津集体户口，为了孩子以后上学，孩子现在三周岁，所以犹豫现在在天津买不买房？现在买合适吗？我是二套，六成首付，买新房还是二手房呢？250万现金如果在北京和天津都买的话，怎么分配呢？能给个合理的建议吗？还是不买天津的，等明年直接买北京的？麻烦了，房姐
回答：大单优先，先买北京 按照往年的涨幅规律，天津涨幅在北京之后。 *弹子**200先入手北京上车盘，全款抵押的方式买入，相当于首付3成。 天津还可以做2改1，首付3成买入。 天津目前只推荐高教园，单价1.8左右可以入手。
提问：房姐好，看好了朝阳东坝红松园1号院88年的老房子，但公积金组合贷只能贷13年，纯商贷可以25年，这种情况该放弃公积金*款贷**么？但利率低……如果同样是250w总价的房子，东坝的老破小（）88年两居和通州的次新房06年一居该如何抉择呢？
回答：用商贷， *款贷**资金和年限更重要，利率差别不会很大 老破小太老，建议次新
提问：房姐你好，我们在北京回龙观有一套次新小三居。市值五六百，老宣武有一套一居学区，都有*款贷**，*款贷**共计220万，已经还了七年。夫妻双方上班都在西城，以后孩子上学也在西城。现在手里有140w现金，想请教从增值角度来看，是提前还清*款贷**，然后攒钱jlh再买一套北京的房子好，还是直接去二线城市全款买一套好呢？非常感谢！
回答：不用提前还清，做抵押 投资一线还是二线看你的现金流，月供能力，你的首付➕抵押款在北京更好
提问：房姐您好 我目前有一个长沙的学区房全款大概130万 天津有一个123万机场附近的房子 还有一个怀来的商住 这个商业*款贷**和长沙房租抵消了 现在手里没现金 *款贷**天津每个月5300 想年底近期信用贷sf加商贷买个大厂的商住 主要是计划几年后过去发展开公司 明年下半年再抵押长沙*款贷**付sf公积金*款贷**在常营或东坝买个二手房 因为刚需自主 目前北京房租每个月六千还得在北京工作三四年 但不知道这种银行能不能批 我应该如何规划
回答：从既有的情况和提问的思路来看，最重要的的事情是「先解毒」。 1.长沙房产详情需要列举，全款可以抵押出来。 2.天津机场附近坑盘，可以挂牌出售，看出售情况。 3.怀来商住天坑挂牌卖掉。 4.大厂商住又一次天坑，别乱折腾。 5.明年下半年也许两居首付变一居了。 6.没有一个地方是对的，先格式化重装系统
提问：房姐好，关于房龄和*款贷**问题向您请教，1、买15年以上房龄的房子按揭*款贷**银行是否就不容易审批了？从投资的角度，买多少年房龄的房子合适？ 2、如果自己开的公司，同时自己的工资也在这个公司发放，做经营贷或者消费贷，工资流水银行认可吗？
回答：15年没问题可*款贷**，北京普遍90年以后*款贷**都没有问题，北京很难说，次新普遍溢价，都是具体到标的，90以后都可以关注 没有问题的可以
提问：房姐你好，九龙山平乐园中间的东方雅苑（cbd传奇）05年之后的大开间你觉得怎么样？还是农光里00年后的一居？ 我知道房姐不推荐一居，但一居跟开间比，怎样？
回答：都不怎么样，不知道你首付什么情况 CBD传奇属于偏小户型的小区，都同样面临户型小，面积浪费，单价高的问题。 天之骄子，九龙花园，华腾园都是更好的选择标的。
提问：星姐，纯投资，二套，重点看了三个盘，东三环半苹果南区，95平两居，720；东南三环半中海香克林100平小三居，700；西南三环半万年花城90平两居，620，拟持有5年，如何选择，请指点还是有其他更好的选择！
回答：苹果南区有一定溢价，除了个别心头好一般不建议作为投资。 成寿寺这片的中海不建议选。 万年花城体量大，价格没有套利空间，评估操作不大，未来出手会面临大量竞品压价，削弱流动性。
提问：房姐好，本人购买1100标，目前有800可支配首付，房子原值160，最低指导价520.中介算出两种*款贷**方式，请您推荐。1税最少的情况，*款贷**312万，首付780.月供17000，税是26万。2*款贷**最多，网签可以935，*款贷**可以561，首付539，这样税是51万，月供3万。工资证明在6万左右。我是组合贷公积金可以25年120万。 请问房姐推荐哪种*款贷**方式？如果用第二种可以从首付中剩下240万，用于还月供，可是25年的支付利息很高380万。如何操作最合理？
回答：选择首付少，*款贷**多的方式 一定要贷足 *款贷**不可能还25年的，10年内你就可以还清 多余的*弹子**继续建仓其它二线城市。
提问：房姐你好，夫妻二人均有北京户口，收入稳定，但婚后共同在京买入一套广渠门外二室一厅95平方左右的98年6层东西向老房用掉sfsd（16年公积金*款贷**120万，手上有现金90以及2套父母省会城市房产，拟出售后在北京购买一套投资，未来卖出后再买入改善性住房。问题：1. 成都房产为郊区老商品房；沈阳房产是98年单位建房高楼层无电梯位于市中心，计划安装电梯，现在出售是否合适？2.如选择双井附近，请问什么类型的房产值得购买？有关注三环边电梯单位小区（6万左右单价）、苹果社区及九龙山附近一室一厅（单价高，恐怕不好出手），按之前文章描述，越高的标的投资价值越大，一室一厅不建议，在选筹和现金流配置方面有什么建议？
回答：1.成都郊区2003以前房产属于出售评级 2.沈阳98年房产出售 3.双井起步800万以上 4.东三环老公房上车盘进入【小鸡啄米】阶段，双井附近带电梯老校区普遍6.5+不是6万 5.你的条件不明
提问：你好，房姐！本人疑问去下：1.现金400左右，大连一套100平房产市值约在250左右，出售中。有过*款贷**记录，非首套，目前已可得北京房票，自主和投资兼顾，想近期入手一套，选择总价在600-800间的是否合适？2.有些新盘信息如亦庄首创远洋天著或未来科技城周边，有投资价值吗？3 .如选择二手，参考区域有推荐奥体、望京、酒仙桥、东坝、双井，九龙山，四惠，百子湾，劲松，哪个板块更有长远发展？4.看上几个次新，金地名京loft. 76平，700-720；万科星园，天畅园，国美第一城，天鹅湾loft,东坝的首开常春藤，酒仙桥的丽都壹号，哪个更合适些？谢谢！
回答：总价600-800需要挑区域找性价比盘 投资不要碰 800左右主看望京、酒仙桥、九龙山、双井，这几个都不错 天鹅湾有轻微溢价不过也可入 国美第一城整体更稳妥， 其他都溢价
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请大家关注“北京房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，*款贷**，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》
《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》
《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》
《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》