编者按：从楼市限购政策实施以来，合肥各区域的楼盘受到调控影响显而易见，到访量下降、成交量滑坡等让各大楼盘降温明显。同时，在相关部门对最新备案楼盘价格的严格控制下，楼市的一些“倒挂”现象十分明显。为此，本站推出《合肥楼市“倒挂”困局》系列选题，根据市场的情况，从根本来分析目前的合肥楼市是否将面临调整。
万家房产网12月21日报道 在限购、限价等一系列政策作用下，合肥楼市出现转折，市场寒意渐现。但更大的转折却是新房、二手房价格分化趋势明显，市场出现新房与二手房价格严重倒挂的尴尬局面。
合肥二手房成交价格出现下降 部分卖家主动降价出售
12月19日国家统计局发布的最新数据显示，合肥新房二手房价格终于迎来下降，其中11月份二手房价格环比下降0.6%。
虽然数据整体均价下降，但九区二手房挂牌均价却普遍在1.5万元/平米以上。以滨湖区为例，上周滨湖区挂牌均价19052元/平米，区域均价破2万元/平米的二手房比比皆是。
“周边都在2万元/平米左右，有学区的甚至达到了2.5万元/平米，主要是卖家也在观望，宁愿等一等也不愿降价出售。”滨湖区紫云路上的一家二手房中介销售称，具体来看，目前滨湖区二手房挂牌均价并未明显下降，同时卖家观望情绪浓厚。
政务区二手房价格挂牌也延续着上涨态势，“挂牌价格没有下降，都在2万元/平米以上，部分小区还出现了上涨，比如森林海小区现在挂牌价格已经达到了2.2万元/平米，比前一周上涨接近4%。”政务区美诚地产某门店销售人员表示。
挂牌价格不降，实际成交价格却有所下降，“也有卖家愿意主动降价成交，而且现在卖家随后加价10万、20万的现象已经不存在。”滨湖区某二手房中介门店销售人员称，虽然挂牌价格依然“虚高”，但最后成交价格却有所下降，市场出现了卖家主动降价的情况。
新房、二手房价格倒挂严重 部分区域新房二手房相差万元/平米
然而即便二手房价格下跌，但与备案价受限的新房相比，也高出不少，新房、二手房价格出现严重倒挂。
滨湖区佳源巴黎都市(相册 户型 价格 动态)二手房挂牌最新均价19288元/平米，其11月22日备案的毛坯高层均价却仅有17800元/平，新房比二手房还便宜1488元/平米。
合肥新房二手房价格倒挂严重
“现在新房价格比不上二手房，二手房价格太高购房者并不愿意接受，新房价格反而还便宜，为何不买新房呢。”滨湖区四十六中附近的一家二手房中介经纪人表示，滨湖现在二手房挂价偏高，大多在1.8万/平朝上，而新房备案价才1.5万/平米左右，二者相差太大。
不仅滨湖区新房与二手房价格倒挂严重，庐阳区、高新区等多区域同样出现这样的情况。12月20日高新区蓝光雍锦半岛(相册 户型 价格 动态)备案250套房源毛坯高层，均价15000元/㎡，而该区域二手房均价普遍在1.5万元/平米以上，最贵的绿城桂花园(相册 户型 价格 动态)二手房甚至达到了22823元/平米，两者相差7823元/平米。
瑶海区因在售新盘较少，二手房与新房价格倒挂最严重。12月6日，区域海尔公馆(相册 户型 价格 动态)备案72套毛坯房源，均价9,260.45元/㎡，而区域二手房均价基本在2万元/平米，最高的恒盛坝上街挂牌价格已经达到了20235元/平米，二者之间相差10975元/平米。
二手房价格虚高购房者不买单 市场进入“冰冻期”后期或持续降价
对于二手房与新房价格倒挂的原因，政务区0551房产中介销售主管陈某认为，这与近期市区楼盘备案价格受限制有关。“现在新盘备案价格备不上去，而二手房价格不受限制，下降幅度也不大，出现倒挂也是正常的现象。”
值得一提的是，随着合肥楼市调控政策的影响不断渗透，楼市逐渐降温，购房者更加理性。这些价格虚高的二手房，并非所有买房人都会买单，近期部分区域的二手房已呈现价量齐跌的趋势。
“这个月才成交4—5套左右，在片区还算是比较好的，不少小门店都是零成交，很难支撑。”滨湖区四十六中附近的一家二手房门店中介销售说道。
价格持续高涨，市场成交量却持续下滑，未来合肥二手房市场走向如何?合肥0551房产董经理认为，合肥二手房市场即将进入“冰冻期”。“受限购影响，市场成交量明显下降，部分有购买资格的客户也在观望，市场即将进入寒冬。”
而在价格上，后期新房入市量不断增加，备案价却受到限制，价格上涨可能性不大，在这样的背景下，购房者更倾向于选择新房。
“二手房本身价格虚高，后期新房入市量增加，买二手房的会越来越少，届时二手房价格下降幅度将会更大。”对于后期二手房价格走势，业内人士认为不排除持续下降。
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