上海的国际社区，全国独一份。
北京国际化程度也高，各色大使馆、世界500强云集。不过这些外籍人士都是散落各地，并没有形成真正的国际社区。
原因是北京的国际友人一直进进出出，上海却是批量导入。
1983年虹桥经济技术开发区启动建设，大量日韩企业中高管以及台湾同胞涌入。
1992年浦东启动开发，又引入了大量欧美企业，最著名的就是通用。
每次国际友人的批量到来，都是一次国际社区的兴建过程。
时隔多年，这些国际社区有些已经没落，有些迎来中兴。我们在古北开始讲起。
01
80年代之前上海外国人并不多，那段时间经济上比较封闭，又没有北京的政治优势。
所以80年代初决定开放时，大家感情相当复杂：外国人有钱，我们羡慕，不过又抱有一些戒备心。
只好在市区和虹桥机场中间选了一片空地，让他们在此工作、生活，与老城区井水不犯河水。
选址这里还有另一个说法。这里距离机场和市区各6公里：我们和国际友人各走一半路程，在虹桥碰面，谁也不占谁便宜。
基于上述背景，第一代国际社区古北诞生，这里真正的具有国际氛围：小区设计参考国外、商店大量销售进口产品、60%以上居民是外籍。
以及随处可见各色酒吧。市区很少见，那个时代国人已经没有了夜夜笙歌的习惯。
当然也只能用美金购买。老卢湾售价5000元左右时，古北已经报价1200美金/平米。你别嫌贵，户型还大。
回过头来看，当时价格高不是没有道理，除了古北你很难再找到这样的房子。
人车分流、围合式景观布局、大理石贴满大堂、电梯入库、国际一线厨卫，这些东西刷新了国人三观。
那个时代，上海大量的小区连独立的卫生间、厨房都没有，所谓的新房也就是田林X村、凌兆X村，能见到电梯的只有偶尔几栋老大楼。
没办法，谁让人家外国人财大气粗。
当然古北也并不是真的与市区没有往来，不少市民想挥霍一次时，都会来古北购物。
这里的商品品质更好，档次更高，甚至古北家乐福的水果都比其他家乐福更好。
据说当时想吃车厘子，只有古北才能买得到。
长此以往，古北就树立了高高在上的形象，成为不少市民的朝圣之地。
02
其实在二期开始，古北的地位就开始下滑。
古北二期建于2003年，当时上海已经全面进入商品房时代：仁恒在陆家嘴打响第一炮，徐家汇、中山公园、长寿路的品质小区全面上市。
此时古北二期依旧领先，不过已经不是遥不可及。
在房地产市场的维度讲，古北必须没落 。90年代古北的产品吊打市区，2008年后的豪宅开始吊打古北。
划时代产品出现时完全是高维打低维，就像iPhone取代诺基亚一样自然。
2008年后上海市区进入豪宅时代，人车分流、大理石外立面、顶级会所、落地窗、大横厅等等新式豪宅元素注入，古北开始落入第二梯队。
虽说黄金城道依旧繁华，虽说高岛屋消费定位高，我们很少再听到某某明星、某某富豪住在古北。
取而代之的是黄浦、陆家嘴滨江的豪宅，以及近郊别墅。
在城市发展维度讲，古北必须没落。
90年代的明星企业基本都是外企，外籍中高管是绝对的高收入群体，他们选择的国际社区自然高高在上。
人家花美金的，一块顶八块。
2008年后国内互联网企业、金融企业风起云涌，大家不再仰视外企，甚至日韩台企业开始走下坡路。
不少日韩国际友人主动回了老家。
更重要的是，改革开放后各地都有不少人暴富， 这些富豪纷纷前来上海置业，购买力远超当年的日韩台。
这时黄浦滨江、徐汇滨江、陆家嘴滨江有不少新兴豪宅上市，这些富豪没有理由去接手古北的二手房。
你突然暴富了，面对二手诺基亚和新出的iphone5S，还需要纠结吗。
这样的背景下， 古北剩下的顶级客群开始主动外流。
当然不少外企白领也被动离开古北，国际氛围进一步下滑。
90年代外企白领是大家公认的高收入群体，不少人能获得万元月薪，世纪初更是成为常态。
不过外企属于出道即巅峰，直到现在不少外企白领还是拿着1万多的月薪。
这段时间出现了大量高薪岗位，IT从业者动辄几十万年薪，金融精英年入百万的也不在少数。
外企的1万元月薪瞬间就不香了，收入相对下滑，渐渐的就住不起古北了。
综上，古北的居民结构发生了重大变化。
03
日韩友人逃走，国内顶级客群离开，外企白领租户也去别处置业。
古北的居民主体渐渐的成了中产，当然是中产中的精英。
这个过程是缓慢的，至今为止古北还有浓厚的日韩风格；
这个过程又是迅速的，曹杨新村50年了居民主体仍旧是那批老上海，古北十几年就发生了如此变化，的确让人咋舌。
看看黄金城道上鳞次栉比的中介门店，就应该知道这里的房源正处于高频换手中。
不过这个过程即将进入尾声，这次重新洗牌即将完成。
在房地产市场角度看，上海已经五六年没有革命性产品上市，能称得上豪宅的依旧是2009-2015年间的那批小区。
产品类型走入死胡同，iphone之后没有再出现新的数字革命，市场结构趋于稳固。
豪宅限量供应或者停止供应，顶级客群不会再批量来批量走，居民结构趋于稳固。
客户不再被分流，古北的没落之路走到底，大概率不会进一步下探。
放眼上海，除了能称得上豪宅的几个片区，品质上能与古北媲美的依旧稀缺。
或者说在二梯队产品中，古北依旧是扛把子。
环二多次讲过，面向中产的房源与豪宅完全是两个定价逻辑。
豪宅定价通常都不讲道理，客户在意的只是那几个稀缺元素带来的疏离感：你们一看就买不起。
中产是一个相对务实的群体，可能不需要壮阔的江景，也体会不到百年的文化积淀。
他们需要的是完整且有一定品质的配套，适合自身性格的居住氛围，与自己生活习惯相似的社区主体。
目前的古北恰恰迎合了这部分中产客群，而且很难找到更优质的替代品。
尘埃落定后，古北的价值会渐渐的被这个群体发现，社区进入新一轮的固化。
在城市发展角度看，国内这波产业革命渐渐进入尾声，经济上的乏力大家有目共睹，新的一波“造富运动”很难出现。
这十几年间出现的new money与之前的old money统统成为old money。
古北这样的二梯队头部区域，与一梯队豪宅总是无缝衔接，豪宅溢出的购买力很容易流向古北。
没有了大批量new money进入市场，一梯队产品争夺没有那么激烈，自然不会有大把购买力溢出。
当然财富分化并没有停止，顶级购买力仍旧缓缓的向上海移动，期间黄浦区的低密度别墅、大平层陆续上市，有望达成新的均衡。
于是古北也失去了大涨的可能。
当然我们在尽量避免以上困境，“浦东引领区”就是突出重围的重大举措。如果新的“浦东梦”得以实现，或许一切区域都需要重估。
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