前段时间和一个做美妆的妹子聊天，说到我的工作，她手上走笔不断，轻轻说了一句：
「 现在房子不好卖啊！ 」
其实，不止美妆店老板，餐馆老板、的士司机……以及你认识的大部分人都感受到了房地产的「冷」，然后原有的买房计划搁置，亲身参与了这场「冷」。
甚至有人公然的发表言论，说房地产会「崩盘」。
作为一个房地产自媒体，小楼觉得，现在房地产确实不一样了，但这种不一样，不意味着房地产行业从此走向消亡，而是进入了一个不同的时代。
01.
春江水暖鸭先知。
看房地产发展趋势最真实的渠道，无疑是土地市场。
11月12日，宜昌市自然资源和规划局发布《猴王焊丝地块、原发改委地块国有建设用地使用权出让招标预审公告》，其中原发改委地块带规划方案出让，且两个地块的受让人需同步实施二马路城市更新项目（一期）综合改造。
| 二马路城市更新项目
这个公告包含了很多新内容：
1.土地出让预公告；
2.带规划方案出让；
3.附带城市更新改造及运营；
4.西陵区、伍家岗区跨区域地块出让
再把时间的指针往前拨点。
11月11日，延期2周揭牌的宜土网挂（2021）38号地块底价成交，碧桂园首入西陵。
同一天，原定于10月22日揭牌却在21日终止挂牌的36号地块，以P（2021）22号地块的编号拍卖出让，起始楼面价由6226元/平方米降到了5459元/平方米。
3天前的11月8日，终止挂牌的P（2021）9-10号地块以P（2021）20-21号重发公告。
除了频繁的撤牌、复牌之外，这些地块还有一个共同的特点：「 更核心的地段 」。
| 近期意向挂牌土地及已出让土地明细
这些核心的地块，基本上都体量不大，而且嵌入在老破小之间，四周都存在复杂的相邻关系。
这意味着对土地进行规划时，不仅要考虑土地的经济指标，还需要不影响周边的采光、消防和整体动线，拥有妥协一切外部环境的能力。
除了这些之外，早些年单纯做城市界面更新的商品房也已过去，如今的项目越来越多的需要同步完成幼儿园、行政机构、口袋公园、市政商超等配套元素，甚至是代建保障房。
比如去年出让的大家·晴川明月地块，除了住宅用地外，还附加社会服务设施用地（幼儿园）、公园用地和社会停车场用地；而今年出让的金家台安居项目则直接表明将用于建设保障性租赁住房，用于解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。
在大片新地块出让的时候，也更注重开发商的项目开发能力，比如猴王焊丝地块、原发改委地块出让的投标申请人提出：
申请人2020年末 净资产大于5亿元人民币 ，2020年度 净利润大于1亿元人民币 。
共联滨江片区在今年招商文件中提出：
投资人须是在中国境内依法注册的企业法人，注册资本金在人民币 5亿元及以上 ；
投资人及其关联公司自2015年以来具备开发建设运营过净开发用地 1000亩及以上 的片区综合开发的项目业绩和经验；
投资人或其实际控制人2021年金融机构授信额度之和 不少于人民币100亿元 ；
不管是在核心地段地块出让中逐渐体现出来的 「服务城市意识」 ，还是在大幅地块整体出让中所表现出来的 「谨慎态度」 ，无不说明了， 城市发展正在从「城镇化」转向「城市更新」 。
02.
虽然「鸭」最先感受到江水变暖了，但江水变暖最重要的原因是季节变换，春天来了。
如果说土地市场是「鸭」，政策则是季节变换的「风向标」 。
2016年，宜昌十三五规划纲要发布，提出“到2020年，全市常住人口城镇化率达到65%，户籍人口城镇化率达到45%。”今年宜昌十四五规划纲要则表示，“力争到2025年，全市常住人口城镇化率达到65%以上。”
数字的变化尤为明显。
以前，宜昌发展在追求城镇化，在做的事情主要是「 把乡镇人口转化为城市人口 」。而以后城市更新要做的事情则是 「不断吸引更多的人才落户，把城市精神和物资文明全面更新」 。
11月6日，宜昌市人才政策新闻发布会在城区召开，出台了《关于进一步优化人才生态、加快人才集聚、打造区域性活力中心的实施意见》及4个配套文件，重磅推出 23项重大引才政策 。
《意见》提出，未来5年，宜昌市人才综合投入将达到70亿元以上，引进培育产业领军人才100名，产业领军项目100个。入选产业领军人才（团队）最高可获1000万元综合资助，项目最高可获1亿元股权投资。对顶尖型人才实行滚动资助、上不封顶。
对金融、创投领军人才，按其直接服务城市发展全年融资总额度的1‰、最高给予100万元奖励。高技能领军人才，最高给予30万元奖励，3年内每月发放2000元生活补贴。教育、医学、文化文旅类产业领军人才，给予引进单位每人30-80万元奖励。科研人才以及工程师、程序员、设计师等新动能人才，给予引进单位最高每人20万元的奖励。
对这些领域领军人才，还将根据人才地方财政贡献出台配套激励政策，3年内比照个人所得税地方留存部分给予等额奖励。
除了这些奖励之外，还有配套的福利待遇，解决 住房保障、子女入学、家属就业 等等问题。
比如说，对柔性引进的高层次人才，最高给予30万生活补贴，可免费入住三峡国际人才城人才公寓。毕业5年内的硕士、本（专）科生到企业就业、灵活就业或自主创业并按规定缴纳社会保险的，3年内每月分别发放1000元、500元的生活补贴。
在宜昌本地买房的，可按博士10万元、硕士6万元、本科专科5万元发放人才“购房首付款补贴券”。在公积金*款贷**方面，也可按城区最高额度的1.2-1.5倍系数申请，最高可贷75万元。
即便是来宜昌求职应聘，也可以享受15天免费入住“青年人才驿站”的待遇。
宜昌这波政策，可以说举全市之力，用真金白银投入来留住人才。
03.
新的时代来临，除了少数早有远见的房企之外，大部分房企原有的思维方式和运作方式都被打乱，势必会经历不同时间段的阵痛。
一开始提到的地块撤牌、复牌以及延长挂牌时间，就从侧面反映了房企的心路历程。
一方面城市更新对房企的规划开发能力要求提高了，另一方面房企的资金压力也史无前例的高。
上半年的时候，房企还会忍痛高价拿地：虽然难吃，总好过没得吃。
下半年随着恒大等房企暴雷，资本方都在提问：你有无能力提前还债，如果不能，那就证明你有问题。在如此的高压环境中，几乎没有企业能够借旧还新，一切的可能就是期待自己的账上资产可以变成钱。
房企就会在拿地方面越来越谨慎。屯下来的面粉不一定能变成面包，变成了面包也不一定能换成钱。如果库存卖不掉，就没有了继续拿地的理由。
但，时代的车轮一直会滚滚向前，总有人拿地。
而且，政策也不会一直一成不变。
11月9日，中国银行间市场交易商协会举*房行**企代表座谈会。座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。
11月10日傍晚，央行官方微信在发布了10月金融数据之后，非常罕见地单独发文，宣布10月个人住房*款贷**环比增加了1013亿元。
……
这是一个最坏的时代，这是一个最好的时代。