坐标浙江嘉兴，2024年3月，终于把房子卖掉了。说几点一般人没法知道的楼市真实现状。
①房子变现的难度超乎想象。首先，成交价和挂牌价差距巨大，只要不是小区最低挂牌价，根本没人看房。其次，房价降价幅度超乎想象。嘉兴最热门两个片区，北师大片区降价三分之一，科技城片区降价1半。这两个片区是热门片区，相对来说还是好出手的。嘉兴相对冷门的小区，21年楼市最疯狂的时候，很多小区其实并没有怎么涨价，而现在成交价都没了，能不能成交纯看天意。最后一点，市场不好的时候，房子如果有某些缺点，即使你降价也没法成交。比如遮挡、漏水、户型不好、停车位极度紧缺、非豪宅区的大平层等等，即使你比小区平均成交价再降20%也成交不了。
②你对自己房子的心理价和实际价格的差异巨大。首先人对自己东西的价值判断往往是高于市场价的。其次，一部分高位接盘的次新小区，现在的挂牌价可能还挺高，但其实真的有这么高的价格吗？举个例子，新盘晓风印月含精装的价格是2.2万，那么荣安府、宝石公馆等真正合理的价格是多少？
③很多房子的实际价值其实已经低于市场成交价。这句话可能非常难以理解。我举个例子，嘉兴很多老破小现在还有1万左右的成交价格，但是很多品质明显高很多的小区成交价也只有1万，原因是市场剧烈变动的时候容易有不合理的价格。如果未来2年市场保持稳定，那么这些老破小的成交价必然会下行。
④楼市疯狂的时候你小区的房价真的涨了吗？这是我卖房子后才发现的最奇怪的地方。竟然有些冷门小区在21年楼市最疯狂的时候成交价都没有涨。
⑤房子的折旧速度加快。这是前面十几年都没有过的新现象。原因有两点，其一是之前楼市一直是上行的，房子折旧不容易体现出来。其二是新房品质和前几年比较有了质的飞跃，导致4年以上的小区都显得旧了。
最后说说我对未来房价的理解。我先问个问题：为什么房价难以预测，为什么对未来房价说法众说纷纭，各种专家说的好像都有道理，但又好像说的是废话？因为大家明白一个道理，影响房价的因素太多了，用片面的人口、政策等因素是来预测未来房价纯粹就是瞎猜。同时有一个声音深藏在每个人的心底：未来的事情谁能判断呢？但是，关于房价有一个点还真的能判断。那就是“房价的顶部已经到了，再高也高不到哪去了”。原因既不是出生率下降，也不是国家政策，根本原因是“负债能力”。“负债能力”，重要的事情再说一遍。大家想想支撑房价的源头是什么？钱的源头是什么？是开发商向银行借的钱吗？是购房者向银行借的钱吗？都不是，来源本质是居民未来二三十年的总收入，试问居民还能承受更高的负债吗？难道让居民未来30年不吃不喝，就供房贷？举个更形象的例子。把楼市看成长江，长江灌溉两岸的农田。水流充沛农田就会丰收，水流枯竭粮食就会减产，前几年为了粮食增产提前透支了未来的源头水，如果继续透支未来，结果只能是得到更大规模的粮食减产。