前几天看到董教授的一篇微博说地方财政吃紧，放松楼市管制只是时间与程度问题了。关于这个论点我一半赞同，一半费解。
赞同的是时间如果拉长一百年，中国楼市大概率是可以看到管制一定程度放松的。哪怕只是放松一点点，这个说法也成立啊。想到此处对董教授的钦佩之心犹如滔滔江水，延绵不绝。
但费解的是啥呢？即使调控真的放松，是否还是因为地方财政吃紧？地方政府的财政吃紧和土地出让款到底有什么样的关系？
下面，我就董教授的六点言论，逐一论述：
1
这么多年来，土地出让收入在地方本级财政收入中占了一半还多，再加上房地产开发、交易中产生的税和费，估计就占到了地方本级财政收入的65%-70%了。
董教授说土地出让款占到地方政府本级财政收入一半以上，但是从结构上看，一线，强二线等核心城市的地方财政收入占比非常低，2017年深圳卖地收入675.84亿元，地方级收入3331.6亿元，占比为20%，如果再加上中央级财政拿走的钱，卖地收入占比就仅仅为7.8%。
占比高的基本都是三四线城市，这些城市本身财政收入就很差，由于这两年地很好卖，土地财政回款很高，更加造成这些城市土地出让款占比非常高。
所以需要纠正的是北上广深和强二线等核心城市的土地财政依赖度并没有董教授说得那么夸张。
而且在2012年-2015年期间，二三四线以下城市的房价基本上没有上涨，地很难卖，还不如2018年卖的地多呢，以前那么多年这些地方政府吃啥？还不是靠中央的转移支付撑过来了。
所以并不是那些城市以前靠卖地自己就能生存，即便让房价继续上涨依然解决不了当地财政紧张的问题。
这些城市核心的问题在于长期经济不景气以及积压的债务问题。自身的经济不好，还要大修地铁，大干基建，债务越累越高，到现在卖地的钱连利息都还不上。
尤其三四线城市，经济长期上不去，房价倒是涨了不少，但居民收入上不来，只能是恶性循环。
你就是给他吃一顿好的，以后还是得饿着肚子，而且老百姓的钱都进了楼市，透支了未来几十年的消费，本地经济更是雪上加霜，断供的隐患会越来越大。
2
实事求是地讲，目前国家没有思路、也没有办法解决倚重于土地出让和房地产业发展的情况。
董教授在第一条以偏概全，偷换概念的基础上，第二条直接得出了一个错误的结论。
中央即便就是按照董教授的呼吁放开调控，我看也解决不了那些三四线城市长期财政紧张的问题。
越惯着越麻烦还不如趁着机会让他们精简机构，想办法把地方的经济搞活，把地卖的更有价值而不是短期饿了就卖个高价。
以前只管眼前苟且，哪管身后洪水滔天的时代要结束了。
尤其那些本身经济不好，居民收入不高，房价却高得出奇的城市如果放开调控，只会在未来爆发出更严重的问题。说到这里，我也不知道董教授到底懂不懂经济？
反而那些好的城市，比如一线强二线等核心城市对土地财政的依赖并没有那么高。再加上2018年的各地土地财政收入其实比以往很多年都是高的。
怎么说成地方政府现在活不下去了呢？到底是现在就饿了肚子，还是地方政府焦虑了？
>>>>
我看是董教授现在的收入掉的厉害吧？
3
今年1-10月，40个城市土地出让金累计收入18019亿元，同比减少0.5%，这是2016年初以来同比首次转负，表明地市降温明显，卖地困难。
今年热点城市土地的溢价率基本在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。
董教授又列了两组数据说40城土地财政收入同比降低0.5%；土地溢价率只有10%不如2015-2017年涨得多。
还要不要脸？这叫地方政府没钱了么？地方政府这两年的财政支出有那么大的扩张么？
首先这两组数据就是以偏概全，2018年1-9月，房地产开发企业土地成交价款为1万亿，同比增长22.7%，再加上地方政府的财政支出这几年一直被压制着，很多地铁，基建都被喊停了。他们最大的问题是还债的压力，这点土地财政的钱也解决不了。
我以前就说过这个问题，土地财政不是地方政府的当务之急，债务风险才是，很多人听不进去。包括这个董教授，还在这误导人，真不知他是真不懂还是假不懂？
4
这种状况严重影响了地方政府的有效运转和经济、社会事业的建设。
在股市长期低迷、私有经济信心衰退、国际贸易限入困境的情况下，如果不尽快放松楼市，缓解眼前困境，只考虑把有限的信贷、税收支持政策配给小微企业、国有企业、产能过剩行业，就不可能缓解目前内忧外困的局面。
请问，董教授，多修几条地铁就是社会事业的建设么？很多非核心城市人口密度不高，经济也上不去，你修这些地铁干嘛？从路上走的时间差不多都到了，还要下地铁，坐电梯，刷卡进站，出站。有这时间，路面都到站了，有意思么？这叫社会事业建设么？
如果放开调控，房地产这样搞下去，房子这样涨下去，大家都疯了一样把棺材本、教育基金都进了楼市，并且背了一屁股债。
那私有经济更加完蛋，现在央行放水不让进入房地产就是为了私有经济，还在这里混摇概念说调控导致私有经济信心衰退，影响了地方的经济。
我不知道该怎样评价董教授，除非他真不懂经济，否则就是为了一己之私，昧著良心，胡说八道。
从今年开始央行通过定向降准、MLF等方式放出来的钱基本没有进入到国企和过剩产能的行业，尤其是过剩产能行业一直掐着脖子，让他们尽快的转型，包括环保检查等措施都是有目共睹的。
现在倒是想引导资金进入小微企业，但是银行怕坏账，导致央行放出来的资金一直憋着放下不去。
>>>>
所以这里董教授又是瞪着眼胡说！
5
让我说句实话吧：低收入人群是没有能力帮助政府救市的。
请问董教授，政府什么时候说需要低收入人群帮助救市的？你这逻辑哪里来的？
政府现在根本就不指望低收入人群救市，不添乱就谢天谢地了。降杠杆、稳金融为的就是这些低收入人群不要出问题。
就像P2P乱象，能投资P2P的说句实话，大部分还是低收入人群，有钱人玩P2P的即便出了事情也不至于上吊。他们也不会把大部分的钱都投入这个领域，因为有钱人有很多别的投资渠道。那怎么说成低收入人群没有能力帮助政府救市呢？
>>>>
这根本就是个伪命题。是别添乱吧？！
6
而限购、限贷、限价、限售、限租等等限制性规定若不拆除，有钱人想帮助政府渡过难关，也没有抓手和施力点啊
最后说什么有钱人没有施力点，有钱人要什么施力点？如果现在放松调控，再把楼市抬到天上去？现在美国那边加息，减税，如果这样搞后面肯定要出问题。
不要以为现在的股市是政府无能为力，政府只是不想让他跌，也不想让他大涨，重蹈2015年的覆辙。
这个和房地产是一样的，原因就是不想让这帮有钱人把钱套出来，加速资金更快的流出中国。这些都是很明显的事情了，董教授真看不明白？
由此可见，董教授就是这样站在国家的角度考虑问题，帮助政府出主意和破解目前的困境的。
本文摘自本人11月6日与群友分享的一篇语音，非常情绪化，但深思熟虑后还是发了出来…
>>>>
因为，实在太气人了！
声明
本文就事论事，并不代表本人长期看空楼市，但目前的楼市确实不适合投资，有兴趣的读者可以参考之前的文章《最后的疯狂，二三线楼市拐点即现》
本文仅代表作者观点，不代表南方楼事立场
★易叔★
精通IT高科技、玩转金融投资，数十年房地产实操经验的深圳老炮儿。
最后拜托大家一件很重要的事ヾ(ｏ･ω･)ﾉ
