坪山，地处深圳东北部，是深圳连接汕尾、惠州和粤东地区的重要门户。在大湾区规划和深圳东进战略的双重利好下，坪山区的价值日益凸显，而在该区占据核心位置的坪山中心区也被定位为东部中心，发展潜力巨大。更为难得的是，目前该片区的房价对比全市其他区域还比较低，上车门槛不高，本期给大家推荐一个低总价学区房 「万科金域东郡」 。

综合评价

「万科金域东郡」 位于深圳东北部坪山中心区，项目规划4栋868户建面64-105㎡高层住宅，户型布局合理，得房率80%以上，实用性较高。小学和初中均在坪山实验学校招生范围内，教学质量有保证。项目周边3公里范围内超市、商场、医院、公园一应俱全，深圳东部文化地标坪山文化中心（六馆一城）近在咫尺，配套相当丰富。

项目优势

1. 位于深圳坪山中心区位，享区府旁顶级配套
2. 容积率低，得房率高，低总价优质学区房
3. 双地铁在建，生活休闲娱乐设施一应俱全

项目劣势

1. 入户玄关不够周正
2. 车位配比不足1:1
3. 地铁尚未开通，公共交通出行稍显不便

项目概况

万科金域东郡位于坪山区政府旁，南面正对坪山区实验学校，东侧紧邻坪山区六馆一城及中心公园，北靠松子坑水库，总占地面积约为2.6万㎡，总建筑面积约为10万㎡。项目内规划有868套住宅和34套商铺，社区内配有游泳池、篮球场、儿童乐园等基础配套。

户型分析

小区规划4栋高层住宅，共计868户。其中1栋388户，户型为建面89和105㎡的3-4房，共23层；2、3栋各120户，户型为建面89和105㎡的3-4房，共21层；4栋240户，户型为建面64和69㎡的2房，共16层。

高层户型1：3室2厅2卫 105㎡

楼栋分布：1/2/3栋03/06户型 ｜朝向：南北 ｜使用率：82.7%

户型特点：小区最大户型，户型方正实用，动静分离，功能布局合理，南北通透，采光充足，带入户花园，主次卧落地凸窗设计，视野好，横厅户型，超大客厅

不足：入户不规则，书房较小

高层户型2：3室2厅2卫 89㎡

楼栋分布：1/2/3栋04/05户型 ｜朝向：南 北 ｜使用率：82.3%

户型特点：01.02户型是正南朝向，04.05户型正北朝向，双楼层是双阳台、单楼层是单阳台，全明卫设计，整屋采光好

不足：入户不规则，客厅较小

高层户型3：2室2厅1卫 69㎡

楼栋分布：4栋A座01-06、4栋B座01/02/05-08户型 ｜朝向：东 西 南 北 ｜使用率：82.5%

户型特点：01/02户型是正北朝向，05/06正南朝向，03/04户型正东朝向；4栋B座01/02户型正北朝向，05/06南，07/08户型正西朝向，户型采光好

不足：入户不规则

高层户型4：2室2厅1卫 64㎡

楼栋分布：4栋A座07/08、4栋B座03/04户型 ｜朝向：南 北 ｜使用率：82.5%

户型特点：户型方正，可做三房两厅一卫，带阳台，双面采光

不足：入户不规则

周边配套

教育

幼儿园：金香幼儿园、坪山第一幼教集团第八幼儿园

金香幼儿园

公办

基本介绍：深圳市坪山区金香幼儿园原名是深圳市坪山区金域缇香幼儿园，创办于2016年9月，2020年9月转型为公办园。全园占地面积2897.04平方米；建筑面积3200平方米；户外面积1793.50平方米，绿化面积280平方米。

学校地址：深圳市坪山区行政一路万科金域缇香二期9栋

坪山第一幼教集团第八幼儿园

公办

基本介绍：深圳市坪山区第一幼教集团第八幼儿园原为民办园大东城幼儿园，坪山区政府于2019年8月回收转成公办园，现由坪山区第一幼教集团管理，是政府产权的小区配套幼儿园。第八幼儿园坐落于坪山大东城小区，园所占地面积3600平方米，建筑面积3516.67平方米，户外面积1606.03平方米。园所开办小中大三个年级，共12个教学班。

学校地址：坪山区新和一路与规划十路交叉路口往西约50米(大东城一期)

小学/初中：深圳坪山实验学校、东北师范大学坪山实验学校

深圳坪山实验学校

公办 市规范化学校

基本介绍：深圳坪山实验学校位于坪山区行政一路，是2010年9月开办的一所区属全日制9年制公立学校。学校原有54班，2018年9月新建的南校区36个班为初中部招生。2019年9月新建的东校区96个班招生班。

历年录取分数线：2020年五类、2019年六类、2018年四类

东北师范大学坪山实验学校

公办 九年一贯制学校

基本介绍：学校为九年一贯制公办学校，占地面积5.3万平方米，规划办学规模114班，建成后可新增学位5400个，其中小学60班2700个学位，初中54班2700个学位。该项目分两期建设，项目一期预计2021年9月投入使用，二期规划计划于2023年建成。2021年9月一期开学计划招生小学一年级6个班、初中一年级6个班。

学校地址：深圳市坪山区坪山街道六和社区和兴路11号（龙坪路与规划和兴路交汇处西侧）

交通

驾车： 从项目出发经盐坪高速30分钟到南山，经东部过境高速1小时到前海

高铁： 深圳坪山站（1.6km）

地铁： 14号线（在建）中心广场站（1.4km）、16号线（在建）坪山高铁站（1.3km）

公交： 坪山实验学校站（210m）、行政九路站（302m）

商业

项目自带2000㎡商业，34个商铺，目前华润万家生活超市、药房、果蔬店、便利店均已入驻，基本满足日常生活所需。距离项目200m左右财富城天虹商场已入驻，预计今年10月营业。坪山益田假日广场距离项目约2.5km，驱车10分钟可到达

医疗

招商健康服务中心、缇香社康服务中心、坪山区人民医院（2.2km）

其他

项目周边汇聚了全区重量级配套六馆一城（即图书馆、展览馆、美术馆、文化中心、大剧院、游泳馆、书城），以及坪山中心公园和燕子岭公园等

推荐理由

1. 深圳核心资产价格洼地，发展潜力大，低总价上车盘；
2. 地处区府片区，配套丰富，生活便利；
3. 位于坪山实验学校学区范围内，教学质量有保证；
4. 64-105㎡2-3房，得房率高，满足刚需和改善家庭。

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