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问：十三好！过去的2019年对于深圳楼市注定了是不平凡的一年，始料未及的利好纷至沓来，深圳尤其是热点西部已然成为了全国投资的热土。深圳成为未来中国第一城的趋势已露端倪，赞成你所说的不出意外就是将来中国房价最高城市。另一方面房住不炒的调控犹言在耳。个人认为像2015年330这种放松限购限贷的机会再也不会出现在深圳了，从这个角度而言，深圳房价在不知天花板在哪里的情况下，大概觉以后都是迈入慢牛行情，像2019年这种行情都属于行情大年了。刚需及投资随时都是右侧交易，还是要及早行动。不知你对此观点是否认同？
答：如果你足够了解楼市，就会知道从来没有慢牛行情，只有横—蓄势—暴涨—再横，这种现象要从大众心理学寻找答案。 而深圳的特点是跌不动和淡季也有局部热点，所以，深圳买房不能计较一城一池的得失，选好筹码之后，随时都是买入时机。
问：罗湖的湖贝片区还有价值吗，如华隆园的二手房
答：湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题： 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。
问：十三老师，请问下我深圳有三套房子，华强北的玮鹏花园三房，莲塘的聚福花园73平两房，南油生活B区的37平老破小，现在杠杆很高，考虑要不要出手把莲塘的两房卖掉，莲塘什么时候卖合适呢，多谢
答：莲塘和南油都应该出掉，这两套都不值得长持。 年后出手卖房置换吧，一是等等西部这波涨幅能不能传导过来一些，二是开春也能卖个好点的价钱。 莲塘的地铁溢价已基本到位了，不必等到开通再出手。
问：你好大神，现在我名下有福永星航华府87平三房，自住； 老婆名下有罗湖东悦名轩62平两房（去年7月为深圳小学学位及投资，假LH，把星航华府房抵押后*款贷**后买的），现在出租； 东悦名轩买了一年，没涨，有点亏，娃才一岁半，深圳小学学位也一般。 现在困惑，这两套房升值空间都不大，月入还完房贷后所剩无几，去年*款贷**利息6.6%，这么高杠杆持有心有不甘，现在三个方案： 1、继续目前两套房现状，*款贷**重新做一次，利率可以由6.6%做到4.9%； 2、卖了罗湖东悦名轩，到宝中或南山买一套更有升职空间的学区房； 3、.继续加杠杆，抵押罗湖的房*款贷**再买宝中或南山学区房（我老婆说我疯了）。 请大神给予建议，指点方向。
答：建议如下： 宝安的留着，还有上涨的空间，罗湖的满两年之后再出掉，明年下半年建仓还来得及。 你的*款贷**是可以优化，但赎楼过桥的成本有计算么？划算的话是可以做。 选筹是个技术活儿，不能再随便买了，还好你这个坑不大。
问：提问: 请教老师，深圳一直以优异的基本面支撑并不断夯实房价，在调控政策如此严厉下也没有下跌出现，城运之下这次示范区重大利好加持。是否可认为，基本明牌的深圳将成为中国楼市中唯一的另类：在无特殊极端情况下，它大概觉将会迎来慢牛行情，意味着市场随时都是右侧交易机会，有实力情况下，优选筹码，越早加仓越好呢？
答：说的很好，深圳已经基本明牌。明牌的优势在于，大家更敢加仓，全国各地的钱进来的越多，房价越稳。 这三年深圳是国内楼市的异类，北京上海和众多二线都没逃脱大涨后阴跌的规律，只有深圳逆势而行，近三年一直在走慢牛行情。 中央想让深圳成为国际化大都市，就必定不会像*压打**北京那样*压打**深圳，而会一直给予宽松的市场环境。 至于涨幅，楼市从来不走平滑的上升曲线，很多人选择买入深圳，是为了财富的安全，更为了蛰伏在大涨前夜。 顺便说一句，最近我们团队非常忙，市场热度骤升，很多前期观望的客户匆忙入手，业主返价频繁，很多直接撤盘不售，谈单难度陡增。 我也很想让客户等等，可我知道，等待市场降温之后是新的价格被夯实，这就是魔幻而硬核的深圳。 如果房源和价格能接受，如果业主肯卖，就尽快出手吧。
问：你好，外地有一笔*款贷**记录，手头350w，有京户但在深圳坂田工作，但是南方人不喜欢北京的气候，特别钟爱深圳，老婆深户，家庭年收入大概80w，我们是先在深圳买还是北京买呢？未来这两个城市房价增幅更看好哪个？如果在深圳买，考虑上学问题想买个小三居，有哪些小区可建议的没？谢谢！
答：既然在深圳工作生活，优先买深圳，解决自住和小孩上学的问题，另外深圳相比北京更市场化、对房价的容忍度也更高，加上近几年大量人口用脚投票，后期深圳的房产的投资属性会比帝都更好。 外地有*款贷**记录是你个人有，还是你太太也有？如果她也有过记录，350w首付五成买总价六七百万的，在坂田也好，在南山也好，买个学区的小三居选择还是很多的。 在坂田的话，深实验坂田最近刚刚划了大学区，房价有所回调，正是刚需自用入手的时机。
问：十三哥好，马家龙片区的一室一厅240万左右，无电梯，地铁规划中，带个园丁学位，不过是大学区，预算有限，就业在南山，小孩早晚得上小学，暂时可不考虑出行方式。未来涨幅预期怎么样？还是说另外找找远一点的次新电梯，那样学位也很难选。
答：哦，钱少就不要考虑学位自住投资兼得了。 我在业主控盘*力暴**拉升那篇文章中讲过了，以后的深圳会分为两类房产，投资型和居住型，钱多和钱少的各取所需。 等这两类房产分野完成，普通人在深圳通过买房实现阶层跃升的大门就被关闭了。
问：老师，你好！刚买了坪山中心区新盘，两年分八期陆续给完全款(免息)，打算在两年之内，陆续把手头的公寓，惠阳两套小两房，坪山写字楼小产权全部卖掉，刚才能全款给完，然后再抵押*款贷**投资，这样操作可以不？
答：感谢付费咨询。 没有问题，这波操作很6啊，思路这么清晰，前期怎么踩了这么多坑？ 尽快着手出吧，这几项资产都不是想卖就能卖的，必要时要适当割肉。 至于坪山中心区新盘全款付清后是否需要抵押，要根据当时的市场形势和有没有合适的购买标的再定。
问：经常看到十三房的回复有踏空风险，深圳楼市目前状况横盘中怎会有踏空风险?另外本人西荟城两房已升值均价5.6万左右有人接手，升值空间还大?大亚湾原价4800一平三房现在翻一倍可套现(原来是用了养老而买)?
答：我从来没说过买深圳会踏空，深圳会横盘，会滞涨，但下跌的概率几乎为零。 西荟城是沙井升值较快的楼盘，现在均价5万，但沙井的大空港规划还是远景，要等到前海自贸区基本成熟才会考虑开发，近两年沙井难有像样涨幅。 大亚湾的房子涨一倍要花五到八年，下一波又要漫长的等待。 从这个角度，这两套房子当然可以套现，但问题是，套现后这些钱该往哪里放? 卖房从来不难，如何优化再买入才是最难的。
问：你好，50w在深圳还可能上车吗？之前在深圳有购房*款贷**记录，我老婆没有*款贷**记录。
答：为何有深房*款贷**记录还只有50万，她可以三成，肯定能上车，具体怎么买还要结合你们的情况。你们的主诉越详实，我们给你们的推荐才能越精准。
问：如考虑在布吉片区置业尚水天成小区您怎么看？
答：尚水天成在上下水径这里已经算是楼龄最新、性价比很高的楼盘了，比隔壁的万科麓城不论单价总价都要低，还更新，我认为自住+长持是可以的，只可惜这个地段拖后腿的楼盘太多了，老旧住宅比较多，后劲有限。 布吉的旧改是以10-20年周期来计算的，要么耐心等待，要么选择其他版块。
问：十三老师求解，为什么这么多人黑龙中呢？仿佛龙中也是惠州一样，恨不能黑到避而远之……龙中的次新真的不能碰嘛？
答：龙中这个地方，真是很神奇，配套齐全，界面干净，全是次新刚需三房，居住舒适度高，价格还便宜，在龙中住久的人都爱死了这个地方。 龙中全是优点，只有一个缺点就是不涨。 为啥不涨，一是供应量大，二是距市区太远自身产业薄弱，三是同质化产品太多，四是东部无概念。 那龙中能买吗?我觉得可以，投资泡沫会掩盖很多真相，包括房子的真实价值，但泡沫散尽之后，房子会回归居住的本质，而龙中就是用来住的。
楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。
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