｜峰会实录

整理丨Liz 编辑丨刘阳 排版丨张爱 来源丨地产资管网

在行业发展史中， 2021年可以被称为房地产行业“存量改造”元年。 这一年*党**中央和地方政府纷纷出台了相关政策从顶层设计推动城市更新。在宏观政策的指引下，各方参与者都在不同层次积极探索城市更新的统筹谋划机制、可持续模式，以及配套制度政策的建立，同时也在发现、提升存量商业体的价值。在“2021年第六届中国不动产资产管理峰会”上， 百联股份副总经理曹海伦先生分享了百联在城市更新的大背景下，对商业地产趋势的判断，以及百联如何通过资产资本化做出存量更新标杆项目。

核心观点1、未来商业地产在城市更新的大背景下，核心商圈存量项目的调改将成为主旋律。2、通过资产资本化，成为体现极致产品力的存量更新标杆，驱动城市片区更新，与企业自我更新的双向赋能。

商业地产在城市更新中的趋势

百联探察到未来商业地产在城市更新的大背景下将会呈现以下几个动态趋势：

一、核心商圈存量调改将成为主旋律。 特色商业街区的培育、商业地标的打造，以及核心商圈业态和功能的提升，这三者之间会形成越来越强的交互影响和作用关系。不同于一些增量项目可以标准化运作，核心商圈的存量项目的调改，需要更能突显城市文化的底蕴和精神文明的融合。这对开发商来说挑战更大。 二、城市更新项目将会更多用到新的规划工具和新的金融工具。 产品力和资管力的整合可以形成项目可实施、可持续的平衡闭环。 三、消费者需求的转变使得内容升级与场景重塑变得尤为重要。 消费者将会更注重品质和服务，更追求新潮、有趣、高阶的消费体验。因此，存量的商业要想获得新生必须精准定位，需要注重空间的内容、服务、营销等各个方面的细节，才有可能让消费者沉浸其中。 四、新业态品牌资源的争夺将更加激烈。 国际消费中心城市的打造，其关键在于对国内外一流品牌资源的争夺。品牌是消费内容的重要抓手，也是国际化与国潮化最直接的体现形式之一。

百联城市更新的基本实施策略

基于对大环境敏锐的观察和对自身深入的剖析，百联在行业趋势中找到了适合自己的打法。目前百联大量的项目都是位于核心商圈的存量项目，项目差异化很大，很难通过标准化的模式进行批量改造。不仅如此，很多项目建筑属于历史保护建筑，整个改造的过程需要政府的大力支持。因此在这个基础上， 百联以资管力、产品力和四个“新”，三块方向的合力作用，推动存量项目的城市更新。 具体策略如下：

第一块：资管力。 在国资管控的框架内推动资产和资本更高效的流转与配置是百联首要的工作。基于百联集团“一核三柱”（“一核三柱”是指以商业零售为核心，凝结商业金融、商业资产、商业投资“三柱”）的战略部署，百联会把存量资产匹配金融和投资工具，以便更好的推动产品开发。 第二块：产品力。 展开来说是在数字化的基础上，用产品经理的思维方式来提升用户洞察能力、商业空间规划能力、生活方式提案能力，以及内容策划与运营能力。 第三块：四个“新”。 即是说，新的存量更新项目既要做到传承其历史文化背景，又要做到四个“新”， 加深对新客群的认知，建立新业态的模式，打造新空间的布局，拓展新的内容场景， 最终使得整体资产价值得到提升，赋予资产新的价值取向，以此来驱动城市片区的更新和企业自身能力基因的焕新。 以上百联的实施策略不只是“纸上谈兵”，早已用于项目实践。 例如上海市淮海路商圈的改造项目，将过去沉寂多年的“人流洼地”变成如今的TX淮海，一年多的时间里TX淮海已经成为了年轻人的潮流聚集地，被贴上“年轻人”、“潮流地标”的标签。接下来百联还会考虑怎样在存量改造项目中对接数字化生态，如何把效应发挥到最大。 中国的城市更新是一个多方参与、政企共建、全民共享的新局面。 在如今复杂多变的环境中，百联会持续挖掘存量商业的创新价值，持续为消费者创造身边的美好生活。