一山横亘中间，前后两种人生。
青岛人钟爱浮山前，那里依山傍海，是炙手可热的地段，但一般人消费不起。山的后边，洼地，传统的经济适用住宅区，价格相对“便宜”。曾经“宁要山前一片瓦，不要山后一间房”更是透露着老青岛们对浮山后的不屑。
时光流转，昔日“要啥没啥”的浮山后不断蜕变，如今已是“要啥有啥”。但是2003到2013年接近10年间浮山后的房价翻了近10倍，从一两千到一万出头，涨幅近万。
浮山后目前金地宸悦、远洋万科公馆、华新园东宸府等都都直奔四万+，又翻了近两番多，1.4-1.5万到4万+，涨幅2.5万左右。
01.三万到四万，浮山后再迎进阶？
前两年的金地悦峰将浮山后的价格拉上3万，而如今金地、远洋多家新盘再现集体拉升场面，如今的新房调价浮动告别了几百上千的直接奔万而来。比肩浮山前、携手崂山，浮山后的梦想不断膨胀，从远洋万和公馆、金地宸悦、华新园等盘的定价预期而来。
而目前青岛市区银丰玖玺城坐稳豪宅一哥位置，佳源华府4.7万也基本坐稳“榜眼”，目前来看远洋、金地、华新园、东方悦府等都奔4万+，都在角逐 “探花”郎的位置。
浮山前是坐拥青岛一线金边黄金海岸带，是香港东路一线的金融与繁华，是青岛大学与海洋大学；崂山金家岭是石老人海水浴场，是银行集中地，是双地铁交汇，是青岛大学与科技大学。
浮山后呢，与海边隔着一座浮山，是南高北低的地势，除了小区成熟相对老四方的老旧商圈来说更新一点而已，一处三甲级齐鲁医院、相对在市北浮山新区还算不错的富源小学、二实验，穿过浮山后的也就一条在建的4号线，较之李沧的三线交汇，较之崂山现状2号线、11号线外，浮山后区域资源及现状配套并不算丰富。
02.一平4万+的豪宅，靠的是什么？
浮山后目前几家直奔4万+新盘来看，开发商相对实力较强的当属远洋和金地；远洋从早先开发远洋风景、远洋自然开始可谓占有先机，但是后续几年远洋在青岛却鲜有杰出作品，胶州上合的远洋御城作为挂牌项目问题不断，远洋万和城北边小高南边临街大高层的楼座格局也备受吐槽。
远洋风景交付较早物业口碑并不太好。金地悦峰四期2019年交付但门框掉落、墙皮掉落、地板与踢脚线接缝处发黑、墙体开裂等问题也不少。
金地悦峰墙皮掉落
而金地宸悦再次定位浮山后豪宅，普通的高层真石漆外立面、30%绿地率、3.14容积率、时下主流的装修标准，能否匹配起4万+豪宅的定位呢？
楼座分布上，远洋万和公馆和金地宸悦都用了高低配的楼座格局，高层提高可售套数，低层用来装扮品质，用计算器做规划，高低楼座融合一个小区内，除了高层区低至30米的楼间距形成的压抑，高层与低层共居，与商品房和回迁安置在一个区的感觉也差不多了。
图表来源：青语楼市
厨电品牌方面，多数采用方太、老板， 金地宸悦和远洋暂未公布品牌，但是佳源华府等精装升级后，采用一线国际进口大牌，全套厨电原装进口价值超10万并配部分高端电器，不知道浮山后几个项目能否跟随。崂山青岛印象品也采用全套进口柏丽橱柜及整块大理石打造的卫生间台面、人民大会堂指定采用的梦天超静音室内门等，规格标准都非常高。
03.近万套房源将推，浮山后4万档不缺货
根据目前浮山后和金家岭区域将推楼盘量来看，金地宸悦、远洋万和公馆、华新园东宸府、青岛印象品、和达君玥、保利大国璟等房源量总计超万套，和达君玥销售过半、保利大国璟2.8万左右的价格浮山后边缘与新都心融合的位置价差却达1.2万左右，这个价差发生在相距约2.5公里范围内。
远洋、金地、华新园、青岛印象品、东方悦府应该都有意向争取青岛楼市“三哥”的位置，折合来算总价在460万-600多万之间。
其中浮山新区及金家岭区域楼盘预期供货量就超8000多套，去年同期该区域在售的主要远洋万和城、青铁华润城、佳源华府为主，而今年的供货量较之去年同期同区域可谓翻番不止。
以佳源华府为例，去年年中开售，4.6-4.7万左右单价，至今网签在一百多套，虽然有存在延迟网签的情况，但是也反映了高端市场客容量接受的规模。远洋万和城3.6万左右单价去年网签量在450多套左右，项目基本清盘也已经收割不少浮山后周边改善客群。
04.走过二十多年，浮山后老城区属性显现
前两年家住浮山后的老青岛人王先生一家卖掉了浮山后原来多层房子到李沧买一大一小两套房子。经过二十多年的发展，浮山后成熟走到了中年。
以浮山后六小区为例，2000年的房子，作为二手房入市交易都要受到房屋年限的首付比限制，根据目前的二手房*款贷**条件，房屋十年以上每增加5年首付比提高一成。
这是浮山后六小区近两年的出售价格走势，可以看出整体走势在变弱，价格基本在2.8-3.2万之间，浮山后的整体价格在3.2万之间水平。老城区典型的特点是道路开始感觉狭窄，堵车问题变得频繁。
远洋万和公馆东侧的小区之间道路
这种道路状态在浮山后逐渐增多。远洋万和公馆南侧同安路相对主干道车流较大，西侧劲松五路新修建状况较好，东侧这种小区之间的道路没有两边的停车双向两车道还可以，但是停上车就是一个车道，错车都难。
金地宸悦周边浮山后一小区、鑫欣家园、恒苑小区等比远洋万和公馆的位置更严重。辽阳东路目前作为青岛东西主干道，上下班时间点车流量已是非常大的状态，金地宸悦西侧的劲松一路双向四个车道，也是更为严重。
浮山前的豪宅，是低密度的，金家岭是多办公区、住宅也相对较少的，而浮山后是属于生活居住的，尤其曾经众多普通刚需房小区的林立，十几、二十年左右房龄不到*迁拆**的时间，但也开始老去，在此间栽种豪宅，如何突围而出呢？只能拭目以待。