这是拿铁说房的第35篇原创
和其他公号大V不同，他们一个楼盘写一篇，分析得特别透彻，非常的佩服他们，而我把所有的放在一起来说。
并不是我多懒多高深，而是我觉得没必要写一堆大家不懂的逻辑，大多数人买房其实没有那么复杂，几句话能说完最好，他们要的就是简单易懂。
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今天就来说一下科学城的新盘，我们不用一个个去分析各自孰优孰劣，相信你看完应该就明白了。
科学城的新盘大致有：大壮名城、中央城、品秀星樾、山畔、广府壹号、杉禾田以及长岭居的龙湖揽境、壹云台、逸景台。
去年10月开盘的当红炸子鸡大壮在认筹现场翻车，天天都有人在议论大壮，本来以为大卖的，后来很多人被5万多的开盘价给吓跑了。
时间来到一年后的今天，虽然去年的网红头牌大壮，被城光抢走了，但是大壮凭借极佳的地理位置还是成了香饽饽。
既然是香饽饽，那就是大家都知道他的好了，周边商业交通发达，万达广场大壮商业广场，就连不动产中心都搬了过去。
三条地铁线连接天河番禺越秀，去哪都方便，最大的卖点是学校华附。
缺点就是大壮这个名字，开发商没啥实力，商业广场都招商失败，容积率4.5以上，肉测一下就知道，楼栋很密，当属科学城容积率最高的楼盘，可见开发商是多么会利用。不过里面的四房户型还是不错的，当然，价格太贵了，总的来说，5.5的价格不划算。
如果真的要买大壮，4.5-5万以下的价格是可以的，九年制的学位起码比同样5万的鼎峰更好。
但鼎峰很多是大户型，两梯三户，小区绿化和园林环境档次更高，位列科学城第一梯队，将来会和保利罗兰三期一样位列第一梯队。
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比大壮位置稍差的就是星樾和山畔了。
都是地铁上盖，但山畔有专属地铁出口，水西北几乎是为这个小区设置的，也有自带的小学和幼儿园。如果开车出行的话也不太方便，除非出门就上高速走。
星樾去年就开盘卖了，收割了一波东荟城的业主，东荟城小学学位非常紧张，甚至去了保利罗兰的开发区二小。
本来说引入名校的星樾后来因学位问题不确定，又啪啪打脸，很多买家过去维权。
原来挺畅销的，学位一爆雷，大家伙就散了，后来中央城开盘又把星樾的关注度浇灭了。
山畔几乎是建立在山角落里，其实也不算孤单，周边有敏捷商业综合体，生活挺便利，还有科城山庄和萝岗和苑，都是几千几千的大户。
不过离高速确实很近，因为我经常走这条高速，目测和高速的距离绝对没有销售说的250米，估计也就100米的样子。
以前这条高速的车流确实非常少，可能是因为收费太贵吧，但今年开始车流多了，而且以后也会越来越多吧。
星樾和山畔价格差不多，如果你想买山畔，还不如买科城山庄，科城山庄圈层更纯粹，而且科城山庄是整个科学城容积率最低的（保利林语山庄除外）。
虽然星樾离地铁口稍远一点，但是星樾相对来说更优，旁边有奥园广场，对面有保利操刀的大型商业项目，处在开创大道沿线，属于经济带的核心位置，离未来的23号线也不远，不过最重要的是它没那么靠近高速，小区规模也比较大。
从产品上来看，品秀星樾的四房户型做得非常好，将来也会是改善的首选，而且四房户型不多，价格也偏贵，如果你不介意价格是可以买的。
都同属于越秀地产开发，户型上做得还是比较舒适的，其实越秀的产品和品质一直都做得很好，不管是电梯厅，还是入户大堂，以及园林本身。
看过越秀做的小区的应该都知道，虽然都是刚需小区，但是居住感受上他不会把你当成刚需就给你逼仄的入口和压抑的层高，也不会为了提高使用率而降低舒适度。
只不过都是地铁上盖，要注意以后车位的问题，建议买的时候把车位也买了吧，免得以后停车麻烦。
中央城确实抢了一部分星樾的客户，因为便宜嘛，3.3万的价格还是很有竞争力的，毕竟隔200米的东荟城都4万了。
不过宁愿买朝马路的也不要买对着思德园了，住进去多少心理上还是有点忌讳。还有一点就是合生物业口碑不好，当然，这个也是可以改善的，业主有能力也是可以换的，就像新福港鼎峰把物业换成万科一样。
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今年出让的两宗地位于黄陂附近，这个地方因为一直没有新盘几乎都要被忽略了，特别是科学城一路向东，向东要地开发，科学城往东全都拆了，就剩下黄陂了。
融创龙翔广府壹号的位置其实有点尴尬，周边城中村和回迁房包围，出行也不方便，只能依靠自身商业。
开出4.5万的价格其实并没有优势，开发商应该是认为周边都是上千万的豪宅吧，想当然的把这里当成了豪宅片区，定位不清晰就是广府壹号最大的劣势。
如果年底保利项目入市，对广府壹号会形成很大的冲击，毕竟保利更靠近主干道和地铁，方便出入，而且保利深耕广州多年，融创才首次进入广州主城区（花都融创城是接手万达且不属于主城区）。
从产品上来看，做豪宅的融创并没有把户型做得很好，85方的餐厅几乎都放不下一个正常的餐桌，95的户型厨房设计得很暗，万科做的厨房也不好，但至少万科的厨房还有窗户，阳台的长度可以，但宽度明显差了一丢丢，不知道你们发现没有。
融创这次采用的是装配式，我们也不知道装配式到底怎么样，隔音如何，也许只有你们住了才知道。
4.5的价格太贵了，还不如同样价格买越秀岭南山畔。如果你在科学城上班也是可以的，只要你喜欢。
但这个区域未来也只有旧改，没有规划商业项目，暂时没有企业引入这个片区。
从价格上也可以看出来，二手的峰景华庭和万科新里程接受度就比不上东边的中海誉城和金色梦想，涨幅上也有些落后，从产品和园林上来看也是落后的。
这个片区除了岭南山畔比较新，其他的几个都比较旧了，而且也只有6号线，并没有新增的利好。既然都到科学城了，为什么不干脆选个更新的产品更好的呢，从价格上来看也不划算。
下一篇我们聊一下云埔片区和长岭居片区。
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