深圳的房价可以说在全国具有非常显著的代表性，不能说晴雨表，但可以看做风向标，今年初出台的二手房指导价，的的确确火了一把，针对全市3595个小区，深圳出台了住房指导价，对成交的最高限额进行了约定，紧接着成都依葫芦画瓢，紧跟深圳步伐，针对201个试点小区，公布了住房指导价。
一时间，市场一片哗然，有的认为政策一出，楼市彻底凉凉，有的人则认为上有政策下有对策，一时间市场上奇奇怪怪的应对招数出现了：既然不能超过指导价，那阴阳合同总可以吧，既然不让展现价格，那用水果代替不为过吧，于是乎什么买房必须附带高额家具，装修加价体现房子价值，这些都是实实在在应对指导价的手段。
指导价实行一个月、实行两个月、实行三个月后，坦白地讲效果并不明显，交易量是略微下降了，交易价格却没有怎么松动。又过了一段时间，许多人就有了这样的观点：指导价没用嘛，不过是走个过场。
可随着时间的推移，一切似乎正从量变走向质变，6月数据出台，深圳二手房成交量跌破3000套，已经下降7成，而去年同期而10000套，对比不可谓不明显。
以深圳往常数据为例，二手房月成交5000-8000套是常态，因此5000套常被看作是深圳楼市的拐点，而高于8000套则是市场较热，3000套对于深圳二手房而言，几乎就是冰点的象征了。
反观成都，情况也几近相同，房价没有出现明显的拐点，价格依然处于“横盘+微涨”的状态，但交易数量却断崖式下跌。
这是执行指导价一个月后，真实的情况，根据成都住建局信息1-5月来看，成交套数呈现明显下滑态势，6月又在5月的基础上，下滑13.3%，跌破3000套，低迷及有价无市几乎是成都二手房楼市不争的事实。
建树之前的文章就分析过，如果这样的情况长期持续下去，要不了几个月，就会有稳不住的房东率先投降，降低交易价格预期的房东们会让笋盘陆续推出，但出现大幅度下跌的可能性并不算大，不过交易情绪的降低对真正的刚需购房者而言未尝不是一件好事。
那么这个是指导价发挥的作用吗？建树认为不全是。通过成都和深圳的例子，我们可以清楚地看到，真正影响二手房市场的并不是其指导价格，而是背后的金融元素。
国人购房，超过70%的人都依靠*款贷**，如果金融政策缩紧，购房的热情自然而然会受到*压打**，指导价的制定，增加了购房者的成本（逻辑是指导价低于实际价格，银行按照指导价*款贷**，变相提高了购房者的首付比例），对于动辄几百上千万的房子（特指深圳），自然而然会限制购买积极性。
再加上各种严格的审核流程，部分老旧房源*款贷**审批被极大的延后，还不时出现因*款贷**资金迟迟没有下发而造成违约的情况，这样的大环境下，购房者的购房日程自然而然被迫推迟了。
这次银行收紧房贷，既是相应国家防范系统性金融风险的具体落实，也是周期性“银行大撤退”的表现，开发商杠杆过高、个人购房者违规利用经营贷入市的情况已经成重点打击的对象，再加上银保监人行对各家银行放贷*款贷**比例的限制，风声鹤唳就并不奇怪了。
当然，这是周期性的情况，可能会冷一阵子，毕竟这段时间银行也不好过，但是长期来看，是利于整个房地产市场的。
所以，我的逻辑就是:在当前影响房贷的并不是政策的直接内容，而是相应政策的金融环境，房产市场高度依赖金融市场，而金融市场又受到国家更加严厉的监管，因此，只要国家继续保持房住不炒的基本方针，那么二手房市场的低迷可能会持续很长一段时间，这与指导价并没有太大的关系，只要还有炒作行为，就会有更加严厉得政策出台。
房住不炒，幸福你我他。
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