纯刚需买房最害怕买错房，可能一辈子就买这么一次，倾尽家庭所有积蓄，也不敢买错。
不要以为买房就是为了自住，什么不考虑增值，这样的话你会失去很多买到好房子的机会。
第一套房，还是要买能增值的，买对的房子，初战即决战，越穷越要精打细算、越要做足买房前的准备、越要考虑未来的增值空间。
因为这是你的第一份资产，是你未来置换房子的首付，一步输步步输。
如今，遇到太多粉丝买房的经历，实在忍不住想给大家一些良心建议。
01
买房时机
“什么时候买房合适呢？”每当遇到刚需朋友这么问，我都想说：现在就很合适。
对于大多数刚需买房的最佳时机就是【以前】和【现在】， 房住不炒，我们就是为了有个地方能遮风挡雨，能在劳碌了一天之后，在这大都市中有一个属于自己的小窝。
最近有不少自媒体在唱衰房价，可是你仔细看看自己所在的城市，房价真的降过吗？
买房限购令全国祭出
其实，对于纯刚需来说买一套房，不管房价是涨还是跌，你会买吗？
压根不会，因为卖了你就没地方住了。
道理很简单，涨了，心里高兴下，算一算纸面财富收益。跌了，手机一关，老老实实搬砖就行。
如果你已经看破这个世界的真相，有了“世界那么大我想去看看”的想法，这辈子不会买房了。我会衷心地祝福你，真心没必要在房价是涨是跌上较劲了。
02
避开烂尾楼
对于刚需来说，遇到烂尾楼真的毁一生。
那么如何避开烂尾楼呢？五证齐全、远离内购这些都是老生常谈了。
如果不想冒一点风险或者实在没有能力判断风险，那么选择现房或者二手房是最直接、效率最高的方式。
其次，选择大品牌开发商赌赢的概率会高很多，即便房价会相对高一些。比如万科、碧桂园、保利、华润等，特别是央企。
可能会有人说：这些大品牌房企在郑州做得也不好啊，照样被维权！针对这个我想说两点：
第一： 不管是刚需还是改善，买房这件事，收益和风险是成正比的。大开发商的项目风险低，但不代表没有风险；其次出现问题后，会不会解决，如何解决问题。
第二： 维权问题要理性看待。维权问题懂行的看门道，不懂行的看热闹。一个项目维权的原因有很多，比如绿化、装修、建筑质量、上学问题等等。
有的维权甚至开发商也无法做主，比如市政规划突然改变，上学政策改变；甚至还有一些单纯因为降价维权的，这其中性质是不一样的。
03
关于配套
配套和地段是分不开的，要想有好的配套也就意味着地段必然是绝佳的。
现在郑州是多中心化发展的趋势，所以好地段并不仅仅指市中心，甚至我们还要避开。
这个时候我们需要跟着配套去选择地段， 对于刚需买房，地铁、学校、商业、公园这些配套是不能少的，特别是地铁一定要有。
地铁对刚需很重要，即便已经买过车，有个备选的选择也不错，毕竟限号已成为常态，并且停车位、油费等都是成本。
对于远郊盘，地铁的价值会成倍放大。尽可能地缩短通勤成本是很多人的考虑，当我们因为资金问题选择远郊盘的时候，地铁是我们最坚固的保障。
比如洞林湖片区、南龙湖和绿博等区域，建议买的项目与地铁口实际距离在1500米以内，注意是实际距离，不是你在地图上测量的直线距离。
学校个人认为名校最好，这个大家需要根据自身的资金能力选择， 毕竟现在所谓的名校分校在升学率没出现之前，谁也不能保证质量怎么样。
其次商业和公园这些要看实际情况选择，现在新小区一般都会配备相应体量的商业来满足业主日常生活需求。
关于商业这件事，个人认为楼底下就是万达广场不见得是什么好事，反倒是锦艺金水湾配套的商业比较合理，除了自身配建的商业能满足业主日常需求。
周末想逛街了出门约500米就有美景万科广场，再远的话还有惠济万达做备选，这才是一个不错的选择。
还有公园这个有的话最好，如果临河、临湖那就更棒了，这样以后散步会方便许多。
至于医院就要看个人情况了，有的人认为距离医院近了看病方便，有的人认为距离太近影响不好。不过医院对二手房价格确实影响不大，大家可根据个人情况进行考虑。
04
关于二手房
二手房优势很明显，相对期房安全，买了就能住，有的小区还能做高评估，降低首付门槛。
但是买二手房我的建议还是那几点： 尽量选择次新房，房龄最好不要超过10年，除非有好学区，家里有孩子着急上学，房龄可以适当延长。
其次要看小区物业管理和绿化怎么样，卫生是否及时打扫，水系是否定期维护等；还有就是停车是否方便，停车位租赁价格或购买价格等都要了解清楚。
关于老破小个人建议慎重，因为老破小的升值能力已到顶，随着规划落后、品质降低，未来只会贬值，即便遇上大好的行情，其升值幅度也远远比不上那些新房。
而选择老破大更是错误到极致的决定，以后不仅贬值得更多，出手也更难。
05
摒弃完美的幻想
生活中的完美主义用在买房上，是一件极为痛苦的事情。
对于完美的房子，每个人都有一套属于自己的定义，看了无数个项目如果你还总是拿各种缺点来劝阻自己，那大概率就是你自己的问题了。
楼层、朝向、装修、商业、学区、交通、环境等，完全满足自己的标准很难，如果因为这些问题犹豫一两年，甚至三四年，你会发现那个时候能买三环内的资金，现在只能到四环外了。
买套完美的房子住一辈子，这种思想要尽早抛弃。
正确的方法是，按照自己的需求从高到低罗列出房子标准，主要满足最重要的前三条就完全可以入手了。
06
关于精装修
装修房优势是自己可以省去装修的麻烦，毕竟对于刚需天天盯着师傅贴砖、排线挺浪费时间和精力的。
并且统一装修，也可以避免后期邻居们断断续续装修带来的困扰。
现在的精装修房交房时间普遍在4年左右，等待的周期太长，更重要的是你不确定最终的装修效果是什么样的。
特别是装修的溢价太虚，你知道500元一平米和1000元一平米的装修区别在哪里吗？
还有亚新一千五和万科一千五的装修差距会很大，亚新一千五和那些小开发商的一千五装修标准差距也会很大。
综合来看，个人认为行业内万科、恒大、碧桂园的装修还是相对靠谱的，不排除个例啊，这里不抬杠。
07
避开不利因素
买房最怕周边有高架、高铁、轻轨、变电站、垃圾站等， 有些轻轨可能还有运营时间，一般晚上11点左右就停运了，能给我们一些睡觉的时间。
但是高架是全天24小时不间断，粉尘、胎噪时不时再来个喇叭声，长时间忍受这种噪音，对健康和情绪很不利。特别是下雨天，车轮碾压水声的噪音至少要增加一倍。
这种噪音问题大家不要轻信置业顾问或者中介的忽悠，即便你装中空隔音窗也没用。即便你一定要买，那么价格一定要足够低，因为等你卖出的时候买家也会砍价。
对于变电站一般新小区都是10KV用户站，没有辐射影响。但是一个从事相关行业的朋友告诉我，在商住混合型小区或者旧小区内，可能会布置35kV、110kV、220kV开关站或者变电站，这种变电站会有一定辐射。
因此，环保和规划要求是电站外墙距离小区楼房外墙不低于20米。新小区一般都能满足这个要求，但老旧小区就不一定了，这个刚需朋友要注意。
对于高压线，虽然没有辐射影响，但是影响观感，让人有种抗拒感。
垃圾焚烧站对房子的影响也很大，垃圾焚烧会产生二噁英，垃圾中转站会有一定的味道。有的垃圾场只有到晚上才会产生气味，所以大家买房的时候，如果周边有垃圾站，最好晚上也去实地考察下。
08
关于楼层
顶楼主要是漏雨和隔热问题，现在有些靠谱的开发商，顶楼会专门做防水，或做成复式，这样就没有问题，甚至顶楼的价格还会贵一些。
其次低楼层主要是采光、通风、安全、隐私等问题，如果介意就不要选择，但有的项目楼间距和高度会控制得比较好，这样低楼层的采光和通风就不会受影响。
刚需要考虑的是，为了省那么一点钱是否要选择低楼层或顶楼，毕竟现在你冒的每一个险，未来都会在二手房价格上有所体现。
至于其他14/18等楼层，就仁者见仁智者见智了，未来在二手房价格上影响也不大。
09
关于户型
户型对我们居住的舒适度影响很大，毕竟我们每天超过三分之一的时间都会在家里度过。
不要以为可以通过装修来弥补一部分户型的不足，很多问题没法解决，比如通透、暗卫、采光等问题。
现在的奇葩户型很少见了，大多出现在主城区城改项目，容积率奇高并且有的地块还不方正， 等后期卖房的时候，你会发现这些不利因素都会成为买家砍价的依据。
另外，在资金允许的范围内，建议大家尽量选择面积大一些的。首先是房票珍贵，其次刚需置换房产成本太高，时间、资金成本都要算进去。
除非你在北上广深这些大城市，选择两套小户型可能会比一套大户型更划算。
10
关于公寓
我一直不建议刚需买公寓过渡，虽然它面积小、总价低，如果位置好还有地铁，可能出租回报率也很不错。
但是目前的郑州，公寓依然不能落户不能上学，再加上超高的交易税费，意味着公寓产品主要作用在： 过渡或投资。
过渡的话，公寓的居住成本和舒适度会大打折扣，商水商电，包括后期换房都会增加不少压力。
毕竟小户型住宅可以卖掉换大的，可是公寓呢？
当然，如果你手里没有房票，资金又充足，并且能买到优质公寓，那我不说什么。
11
关于首付
同样的，首付不要靠攒，千万不能因为积蓄不够就一拖再拖。我相信，对于大多数家庭来说，6个钱包凑一凑，实在不行借一点，30%的首付还是能凑到的。
上周我表弟结婚，女方要求有一套全款房。家里出了40万，剩下的30万他都是借的。
没有一个纯刚需的首付是轻而易举的， 你觉得郑州六年前的房价才一万左右，可是你有没有考虑过那时候的工资与现在相比差了多少。
借钱的结果是省钱，攒钱的结果是亏钱。郑州房价的变化史，相信会让你充分理解这句话。
写在最后
看过太多的人在买房路上犹犹豫豫、磕磕绊绊，有哭过、有笑过甚至崩溃过，可谁不是擦干眼泪咬牙继续干。
不是每个人都能买到自己满意的房子，但起码要在自己的资金实力范围内买到那个最正确的房子。
郑州是一个充满发展潜力的房子，它的未来有无限可能，我十分看好这座新一线城市。
所以，郑州值得我们每个人为之拼搏一把，如果你今天选择了放弃，那么你的孩子未来还会再来一次。
最后的最后，再唠叨一句。不要过分放大自己的焦虑，也不要无所谓放弃自己的追求。
作为一个郑州的刚需，要知道自己需要什么，并愿意为之付出努力才是最重要的，如果可以，请努力迈出第一步。