上周末，位于江北核心区的江畔都会上城售楼处人头攒动，热闹非凡，让一些过路客十分好奇——江畔住宅去年早已收官，光是卖公寓怎么会吸引这么多人？
（图源：安家江北）
定睛一看，原来是纯新盘晴樾府对外公开，将这里作为临时售楼处。作为近期唯一“血统纯正”的核中核楼盘，晴樾府为保证今年开盘“闪电战”的执行，开始放低自己的“姿态”。
抛弃大户型
核中核最大面积仅129㎡
南京许多上行热门板块，房价上涨的同时，面积设计往往呈现“豪宅化”。然而开年的江北核中核，选择更加务实、稳妥的设计方案—— 晴樾府小区仅设计了112、129㎡两种户型，配合含包价约4万/㎡，总价约450万起步。
（晴樾府临时售楼处）
从户型配比上看，1、2号楼全部为112㎡户型，3-6号楼中间户为112㎡，边户为129㎡，小户型显然为主力军。项目预计3月底首开4/6号两栋楼，共计244套房，将是江北核中核今年推房“第一人”。
同板块对比一下，晴樾府是今年核中核面积段偏低的小区，若放大到整个江核， 晴樾府的大户型面积，则是整个板块最小的那位。
哪怕跟自己去比——卓越操盘、同属核中核但位置相对逊色的晴翠府，最大面积都做到了165㎡。这样来看，晴樾府的户型定位，可以说十分保守。
晴樾府设计的保守不难理解，是深刻受到市场背景影响的。
去年9月，卓越以底价拿下核中核G17地块时，正值楼市寒意十足， 42幅地块中有25幅底价成交，地块最高溢价率仅15%，开发商拿地情绪骤降 ；同时，江核、大校场等众多曾经8成首付的板块，首付比例纷纷回落，摇号报名骤降。
在这样的背景下，即使贵为核中核，也要考虑退潮之后的残酷。
“我们家户型还是参考了市场行情出发的，希望能让买房人能更容易上车江北核中核。”项目营销负责人告诉买房君。
这种务实的态度，收获了买房人一定的认可。据了解， 上周末两天的晴樾府临时售楼处，接待了约200-300组客户 ，算是江北楼市小阳春中，较为明媚的一缕。
区位更好、价格不变
核中核房价放慢脚步
核中核此次的“户型保守”，给了买房人一次不错的机会。
首先从区位上看， 晴樾府位于浦滨路以东、华润国际社区以北，旁边就是地铁11号线商务东街站 ，更加接近中央商务区核心位置，地理位置优于在售的晴翠府，戳中了买房人最为关心的地段优势。
其次，虽然是不同批次出让的地块，但晴樾府与晴翠府的毛坯限价同为3.5万/㎡。据项目置业顾问介绍， 虽然晴樾府具体装修标准尚未公布，但装标大概率高于晴翠府，同时含包最终放风价参考晴翠府。
二者房价相差无几，面积段有所下降，产品和地段却相对提升，核中核在开年这波营销操作，显然很有诚意。
值得一提的是，根据年初2022江北新区城市发展高峰论坛曝出的消息，今年江北新区一、二批次集中出让拟上市23幅优质地块中 ，晴翠府地块旁集中分布了5幅宅地，地块面积从1.07-2.1公顷不等。
尽管新出的地块面积不大，但根据江北中央商务区官方给出的城市空间设计，这里将打造小尺度、细路网街区。
这种街区设计能够提供更多的路径选择，类似于河西奥体中心以东的住宅区，极大拓广城市道路的通行能力。
最重要的是，根据以往南京土拍的节奏，这些地块的毛坯限价大概率要高于晴樾府，也就是说这里新房的售价，仍存在很大的上涨预期。
核中核新房的步伐放慢了，那么开年二手房表现如何呢？
根据“王祥地产”数据显示，江核2022年1月的二手房成交量为8套，整体表现较为一般。上个月，华润国际社区成交了一套89㎡户型，成交价回落至4.1万/㎡，相比市场遇冷前， 下降了约4000-6000元/㎡。
“这几天询问的客户数量多了一些，但出手的客户还不多，现在江核还是有不少新房可选的，如果不是急着入住，客户会多观望一阵。”当地中介告诉买房君。
不难发现，核中核二手房表现的疲软，一定程度上影响了新房市场的积极性。 尽管2022年的核中核降低了门槛，搭载了公建化外立面、人性化户型设计和品质装修，但要在客户量骤减的当下杀出重围，还有很多事情要做。