近两个月来，楼市各盘如同约好了一般，逢开必涨。热门楼盘涨也就算了，冷门项目，甚至槽点满满的项目也都跟风涨！
不过，这厢涨得肆无忌惮，涨得莫名其妙；那厢却去化艰难，根本卖不动！
武汉楼市动态整理了一下5月开盘项目去化情况，仅是开盘当天去化率低于30%的项目就达到了13个！最低的竟只有6%！真是活久见！
图：5月武汉开盘去化低于30%项目一览
楼市整体去化差，受疫情影响是必然的。但疫情却不是唯一因素。
那么，这些盘子何以这么不受待见？我们不妨来一起分析看看。
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01
隔壁比你便宜，为啥非得选你？
代表楼盘：正荣紫阙台、城投瀚城璞岸
从区域划分来说，正荣紫阙台靠近民族大道，城投瀚城璞岸位于正2.5环，这两个盘都是实打实核心主城板块项目。
按理说，这类位置的楼盘抗跌保值性更好，再加之周边又没有多少竞品，开盘去化不应该这么差才对。
但细细比较，这两个盘子卖不动确实不算冤。
①正荣紫阙台：价格没优势，面积大入手门槛高
这个盘子与5月1号开盘推出20号楼125、140平房源，毛坯均价24960元/平。
图：正荣紫阙台20号楼相关备案信息，数据来源市房管局网站
这个价格高吗？当然！
从区位上看，民族大道沿线为光谷发展成熟板块，但商业、交通等配套，相比关山大道沿线，却还是差了一些。
但即便这样，正荣紫阙台价格比关山大道同是毛坯项目，23730元/平的琨瑜府、24000元/平的中建大公馆，贵了1000元/平左右！
而且，不仅是新房价格没有吸引力，对比二手房同样如此，从链家房价地图就可看到，正荣紫阙台价格高于周边二手房500-7000元/平不等。
图：正荣紫阙台周边二手房价格便宜很多，来源链家网
另外，正荣紫阙台这次推出的为125、140平户型，明显偏改善。
且以25000元/平的单价，首付三成，*款贷**30年，利率上浮1.3倍，125平户型首付都得近94万，月供13640元，压力不是一般大。
②城投瀚城璞岸：价格高，交通尬，物业据说还不行
同正荣紫阙台一样，城投瀚城璞岸也是没有价格优势。
这个项目毛坯均价23000元/平，高于周边新房保利大都会尚湖带装修的22000元/平，也高于隔壁保利蓝海郡二手房的21000元/平均价。
图：城投瀚城璞岸及隔壁小区保利蓝海郡，来源全景武汉截图
不仅如此，城投瀚城璞岸周边交通真的还蛮尴尬。
自驾方面，这个盘子位于楚康路尽头，这条路不宽，可周边小区林立，再加上往北便是江城堵霸之一的雄楚大道，不堵则已，一堵起来，真的连脾气都没有了。
地铁方面，距虎泉站足有2公里，一般人步行，没有半小时根本搞不定。
另外，曾经有网友在我们文章下面留言，表示城投瀚城物业也是存在诸多问题，业主意见、怨言不少。
图：城投瀚城前期业主对物业颇有意见，来源文章留言截图
02
区域货量多，没突出亮点，反倒现出槽点，歇菜！
代表楼盘：天汇龙城、新城桃李郡
这两个楼盘，一个位于黄陂盘龙城，一个位于东西湖吴家山，都是现下楼盘扎堆的板块。
小编前往房天下略微搜了一下，目前盘龙城在售待售楼盘29个，而吴家山数量更多，达到35个。如此多的楼盘，于购房而言，选择余地实在太大。
图：盘龙城及吴家山板块楼盘众多，来源房天下
而且不仅如此，这两个项目没突出的亮点，反倒被人抓住槽点：
①天汇龙城：没地铁，精装变毛坯引发WQ
说到配套，天汇龙城周边确实算是便利的，毕竟位于盘龙城发展最早的一带，什么商业、学校、医院、超市、以及大大小小的各类店铺多不胜数。
但是有一点却是缺憾，没享受到2号线的利好，连后面前川线的红利也没沾上。
图：天汇龙城距2号线巨龙大道站及前川线腾龙大道站距离，来源房天下
从上图可见，天汇龙城距2号线巨龙大道站1.5公里，距前川线腾龙大道站2.1公里，这种距离真的不要太尬！
除此之外，天汇龙城5月30日开盘，精装变毛坯，相比上期，单价直降1800元/平，但与此同时，毛坯价却又上涨了200元/平。
不论是前期已经购买业主，还是曾经意向它的购房者，可谓里外不是人，听说最近闹WQ闹得挺热。
②新城桃李郡：价格不低，学校还闹眼子
新城桃李郡5月1日开盘，毛坯均价13000元/平，虽说隔壁华发四季、首开光明国风上观、武地华发时光都是毛坯且价格均高于它。
但偏有个搅局的佳兆业悦府，带精装也才13500元/平，另外附近6号线二期地铁口几个盘子同样毛坯，价格也更为便宜。
图：吴家山部分楼盘位置及价格，来源房天下
没对比就没伤害，比新城桃李郡性价比高的盘子虽不多，但有时候，还就是少有的几个竞品能让你一秒破功。
另外，新城桃李郡也怪自己忽悠，前期炒引进北师大外校炒得热火朝天，但后面就被爆，15年一贯制名校仅是噱头，学校为私立，入学需要考核家长和孩子，并不是买房就一定能上。
我们的同事实踩时，置业顾问也证实了这一点。话到此处，小编唯有提醒大家，去售楼咨询时，真得往深了挖，往细了问！
03
区位与价格不匹配，未必买了等着站岗？
代表楼盘：武汉诺德逸园
最近，前川线正式开工，横店板块又刷了一波热度。而武汉诺德逸园就是位于这一区域的楼盘之一。
图：武汉诺德逸园售楼部外景，来源安居客
稍微了解这个板块的朋友就了解，区域内精装项目均价在11000元/平，或者价格再高一点，到11400元/平左右；
毛坯项目，价格低的，如本节说到的武汉诺德逸园，均价10227元/平，而高的，中建壹品澜郡，洋房毛坯已经跟隔壁精装高层一个价，同为11400元/平。
不论是精装价还是毛坯价，小编一直是觉得有些虚高了的。横店为不限购区，但价格却与隔壁限购的盘龙城差不了多少。
虽说横店板块规划有一定体量的商业，前川线经过，也已在建，但眼下是要啥没啥。
图：横店板块各类配套规划，来源网络
有人说，新区最开始都是如此，但潜力大。但你新区在发展，核心区的也一样在增值！
就好比光谷东和关山，光谷东房价在涨，但关山亦然，且短时间内，光谷东显然无法超越关山板块。
这也是为什么小编一直认为横店是继曾经的吴家山之后，武汉楼市又一站岗板块。
所以，在本来就受疫情影响的情况下，武汉诺德逸园开盘当日去化低至6%也并不足为奇了。
写在最后
以上是对近期武汉楼市部分项目去化差原因的一点简要分析。
除上述几类之外，还有核心区域受众较少，如华发中城荟中央首府，地处武汉CBD，首付100万起，不是所有人都有实力买，且眼下现金为王，也影响了一些购房者决心的下定。
而远城区位置相对偏远的或许也有一定影响，如黄陂老城的百秀城、蔡甸地铁沿线的越秀翰悦府，尽管前者周边生活便利，后者地铁已通，但去化仍非常不好。
但是不是由此就表示开发商真的扛不住了呢？那倒也未必。
一来，武汉作为新一线城市，本身就是房地产热点城市，疫情带来影响，但这也是暂时的。
二来，开盘当天去化不好，不一定代表后面一直卖不出去，于开发商而言，反正将来楼市回暖是大概率事件，平销也能慢慢熬过去。
特别是一些大房企，本身就实力雄厚，眼前的去化问题也不会造成多少实质影响。
就武汉楼市整体而言，也依旧会稳步向前，一点点找回往昔的热度与活力。