作为一个在楼市 湿身肉搏 多年的人来说，一是天天泡在楼市一线，二是亲身买和卖的经历比较多，所以会提前做一些判断，来指导我们如何买到好房子。
我们去年做的一些判断，大家可以翻翻之前的文章，例如去年下半年推荐刚需购买城阳白云山片区，当时白云山片区竞争激烈，价格战打得火热，很多人不敢下手了，但是我们看到城阳比即墨的一些区域还要便宜，再结合当时的存量与增量计算，所以当时给白云山片区一个很高的评级，跟随我们提前购买的朋友都见证了今年城阳楼市的反弹。
今年上半年我们判断胶南下半年将会有价格战，城阳人才共有产权后高新区是洼地，这些判断下半年也得到了验证。过去的成绩就不多讲了，我们还是多讲下青岛楼市的未来走势如何，分享一下我们对青岛楼市的几点判断：
第一个判断
2020年四季度青岛房价不会有向上的大行情，将会保持稳定或者调整的状态；
理由有几点：
第一，房住不炒，将会是一个长期坚持的政策，房住不炒是一项顶层设计的政策，是为国家产业结构升级的大战略服务的，国家不允许房地产占用过多的金融资源，国家的方向是要把资金引入实体经济，特别是创新经济，来帮助经济实现转型， 在经济转型完成前，这项政策将会长期坚持。
第二，国家对房地产行业负债实行金融行业级别的监管，房地产行业三道红线将会对房地产企业产生持续压力。
我们知道房地产是个高杠杆行业，前二十年，房企快速扩张，都是通过高负债高周转来完成，保证金拿地，然后就开始做开发贷，抵押贷，工程建设到到正负零，就可以拿预售，就是说房企用一部分资金就可以撬动一个楼盘。
随着三道红线实施，这种模式玩不转了，开发商为了降低负债，回到监管的安全区域，就需要快速回笼资金，部分房企肯定会打折促销，其他房企也会持续承压，房价上涨就会很难。
第三，疫情影响下，经济下行及不确定性，对人的信心影响。
大宗商品交易更多的是信心经济，房子作为普通人最大的大宗资产，如果对未来收入不确定，很多人会考虑延迟购房及换房。 随着疫情影响的持续影响及外部环境的不确定性，人们对于买房的热情会下降比较多。
第四，资金层面：放水的克制和拦水坝，及地方财政的紧张，土地的供应量增加
对比外部其他国家直升机撒钱放水，央妈吸取08年大水漫灌的经验，在资金放水层面表现的相当克制，上半年两次降息降准后就拒绝进一步宽松，另外监管层从政策指导、利率安排上都对房地产行业做了隔离， 设立了拦水坝，防止资金过多流入房地产。
疫情下，经济受影响还是比较大，地方财政收入减少，支出则大幅度增加，财政是比较紧张的，就造成了地方政府土地出让规模在持续增加，例如即墨西，之前一下子就出让了十几块住宅用地，造成住宅供应猛增，价格在持续承受压力。从另外一面看，为了防止土地流拍， 有形之手还要维持市场的稳定。
综合以上几个方面，我们判断，青岛楼市四季度将会保持稳定或持续调整的局面。
第二个判断
分区域看，主城市及近郊辅城区价格相对稳定，远郊则会持续下行。
我们先来界定一下哪些是主城区，哪些是辅城区，哪些是远郊
市南市北崂山李沧作为青岛的主城区，城阳高新区及黄岛开发区作为近郊辅城区，胶州即墨胶南作为远郊区域。
说说判断的理由：
疫情影响，虽然央妈比较克制，但是今年信贷规模仍然比较宽松，9月底M2余额超过216万亿，M2可以简单理解为央妈放出所有存量货币，今年信贷规模超过20万亿，就相当于市场里货币多出20万亿。
我们要清醒的认识到，这些水放出来，并不会平均的分配到每个人身上， 富人可以有更多的渠道及方法拿到更多更低成本的资金，而穷人则获得低成本资金渠道相对有限，这就会造成新一轮的贫富差距。
所以今年的楼市购房人群是比较分化的，就是豪宅品质改善盘和特别刚需的盘卖的都不错，中间的楼盘则卖的比较差。
豪宅这个比较好理解，你获得很多低成本的资金，经济环境不好，实体没有特别好的投资项目，资产就会用于改善生活，或者购买优质资产。对于品质改善盘的热销，更多的是现在这个阶段，很多人已经解决了住的问题，在走向住好的方向，叠加疫情影响，在家憋了几个月，脑子也想清楚了，生命如此脆弱，美好生活怎么能一直蜗居在六七十平七八十平的老破小房子里，没物业没服务，疫情加速了改善一族的到来，卖一套老破小就可以作为品质盘的首付， 所以今年主城豪宅品质改善盘价格还是比较坚挺。
另外近郊辅城区作为刚需外溢的主要区域，周边配套逐渐成熟，价格与主城存在一定价差，且整体供应量较小，部分区域还有政策刺激，这些区域的价格也会保持相对稳定。
远郊区域，在房住不炒的大背景下，青岛限售五年，投资客大量减少， 而远郊供应量确实很大，人口导入不足，所以短期内很难有上涨的基础。
第三个判断
2020四季度将会是个买房换房的不错时机
买卖房的最佳时间节点也是有规律的： 冬天买房，春天卖房 ，为什么这么说呢？
四季度开发商，特别是上市公司房企，最后一个季度，要完成年度任务，在楼市调整期，最后一个季度尤为关键，新房都会搞促销，冲业绩，有些盘为了回款及完成业绩，可能会低于成本价往外甩，这就有捡漏的机会。
二手房同理，四季度对很多企业都是年关，有些企业主、老板们要给员工发奖金了，工人要结工钱了，借的钱年底要还，而年底银行*款贷**额度少审批严，年底是个集中结算时间点，都会促成一批急售房源，而天寒地冻，愿意看房的人少，竞争少，这种就有充分谈价的机会。
卖房子则要选择春天，你会发现每年都会有一波小阳春，就是三四五月份，年终奖也发了，账款年底也回来了，过年回家也被催婚了，年初银行额度也宽松，天气也转暖都出来溜达看房了，房子成交速度比较快，成交量也相对较大，所以小阳春的房价会比较坚挺。
另外青岛的房价经过两年半多的下行调整，房价比18年初的高点整体下调了20-35%，个别楼盘甚至腰斩，两年多时间，货币量增加了20%，就是钱毛了20%，同时价格跌了20%。
一反一正，40%的降幅 。把时间轴拉长来看，青岛房价已经接近底部区域，对于刚需及置换改善一族，今年四季度是个不错的入手时机。
以上，就是我们对青岛楼市未来一个季度的判断。
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