伦敦 | 金融城

第三届广州市城市规划委员会地区规划及城市设计专业委员会第十八次会议召开。会议审议通过了《广州国际金融城东区（AT0914、AT1018规划管理单元）控制性详细规划》，披露了广州东沿江天际线的相关信息。

方案以金融城起步区（450米）和黄埔港CBD（暂命名，488米）作为至高地标簇群，金融城东区范围内2个次高簇群（地铁车陂南站簇群330米、地铁三溪站簇群260米），将衔接金融城起步区和黄埔港CBD天际线。根据规划显示，高488米的地标建筑位于裕丰围地铁站周边。

说人话！！！

从你驾车沿黄埔大道一路东进，经过三溪地铁站后， 大篇幅的“开拆啦”、“房子一扒,帕拉梅拉”映入眼帘 ，你一面自诩为支援东进战略，为广州护盘，一面心中的小算盘敲得叮当响。

万科城市之光与富颐华庭的火爆，毫无疑问 把优质人才带到了这块嗷嗷待哺的土地 ，随着城市之光的维权升级， 东进志愿者们更愿意相信眼前的美好 。

有省一级学位支撑。

且生活便利（丰乐菜市场，惠润广场，黄埔公园）。

且双地铁（裕丰围7号线+13号线，较远的大沙东可勉强算三轨环绕）。

且周边有*迁拆**预期。（ 按照黄埔旧村改造三年行动计划，裕丰围片区改造项目占地9公顷，计划于2021年12月31日前完成拆除工作 ）

且黄埔港有搬迁消息。

且靠近鱼珠港第二CBD，鱼珠板块目前基本无二手房选择。

且大学城大学城，平平无奇6万+，4个站的距离，可以省下巨款买到配套成熟、地铁上盖的老黄埔小区， 还在大学城幼儿园学位风波中惊魂未定的业主，你爱了吗 。

怡园小学（东校区）学位房，张开怀抱拥抱了东进志愿者，随之而来的是广州领先的涨幅。

提到东校区，避不开当年的学位*访上**事件，东校区地段生有可能摇号至怡瑞小学及下沙小学，但目前的实际情况应该是， 基本会在怡园小学内消化完成就读 。（这点有请业主评论核实）

东西北三个校区的口碑和实力，作为同属怡园集团，相差过大，那就不叫集团了。只是现在北校区刚纳入，还未有成绩证明。东西校区就是最好证明， 当年也怀疑东校不如西校，现在东校比西校报名人数还多 。再举个简单的例子， 排队买单的时候，你见过哪只队伍比其他长很多 ，这就是资源配置中市场作为无形的手的作用。

从2019年怡园小学报名情况，报名人数：东校区369人，西校区134人。两个校区满员450人，超出53人需分配到北校，除去不参与摇号的，有247人参加摇号。

分析： 从比例来看，仅有1/5比例会被摇到北校区 ，且是同一集团，没有必要过份担忧了。万一去了那边，就是接送远一点。

初中方面，在86中，123中，港湾，石化中电脑派位，从初中成绩看，86中最佳， 其中：中大附属外国语实验中学接收黄埔花园人户一致户籍生，有让小孩出国打算的可关注。

图4

因为怡园小学（东校区）的五个学位房 距离基本都在1公里范围内，诸如医疗、商业等配套差距很小 ，各小区的差异性主要体现在交通，小区的自身条件，比如楼龄、环境、户型、车位配比、物业管理等等。

下面由杨总管为您一一道来：

1.黄埔花园

黄埔花园的位置相比其他四个小区，就像会投篮的字母哥，门口惠泽广场，300米学校，500米地铁站，600米黄埔公园，这该死的天赋。

2004年一期B1-B6栋建成入住

2006年二期C1-C5栋，D1-D7栋建成入住

2008年三期A0-A4栋建成入住

2012年四期楼王单位E1-E3，F1，F2，G1-G3栋建成入住。

EFG栋从小区平面图以及开发时间便可知为楼王单位。

一房户型是12平米～65平米，占比20%。

两房户型为63平米～91平米，占比35%。

3房户型是88平米～154平米，占比35%。

4房户型为118平米～174平米，占比15%。

Tips：总而言之，言而总之， 这种网红盘没有所谓笋盘 ，买贵的总不会错，如果你现在还抱着薅羊毛的心态，那你注定跟不上这一波行情。

实在囊中羞涩，避开65平的一房。

尽量避开大两房，尽量拿下88-91三房。

尽量避开面黄埔东路及丰乐南路，其中丰乐南路作为新老区府连接的重要南北通道，且有黄埔港的货柜车加持。

尽量避开D区，不仅因为它更像独立于黄埔花园的独栋，从平面图以及小道消息，CD中间规划了市政路，但实地走访，其“断头”的特性使得市政路的实施可能性有待考究。

2.金碧领袖

由6栋32层高住宅以及74栋联排别墅组成的欧陆风园林小区， 与骏鸿花园一起，是怡园东校区铁打的学位房，无需摇号 ，但距离5号线大沙东和7，13号线裕丰围均超过1公里， 杨总管再次强调，不要骗自己，地铁站距离超过一公里相当于没有。

1房占比27%，2房占比19%，3房占比47%，4房及以上占比7%。

3梯8户的配置，以33-38平一房及110-133平三房为主，别墅为164平-323平的三房三卫户型。

Tips：

考虑到上图之前有规划传出的600米超高地标双子星大楼。

考虑到目前的咨询客户中，出现了不少父母在外地，但远比在广州居住的小孩更懂广州楼市，更倾向于一房上车，还有啊，杨总管现在真的开始不懂00后年轻人了，张开闭口就是结了婚也不要小孩，只要住得舒服的一房。

考虑到怡园小学的低总价学位通道。

考虑到金碧各种户型均有南向可选。

建议低总价一房，自住另说，推荐稀缺2房及110平三房， 如果你相信双子星大楼的饼饼又是实力买家 ，稀缺4房，别墅您看看。

3.金逸雅居

大多采用2梯6户及2梯8户，妥妥的刚需盘，主要户型是82-86平两房，99-118平三房及122-131平四房，2房占比35%，3房占比35%，4房占比30%。

创新碟式的楼体设计注定了其 90%的户型不方正 ，100米距离的地铁盘，方正即成了稀缺，重点关注以下的 96平以及106平三房户型，96平2房可改三房户型 ，毕竟1.2公里的小学距离，老人接送跑不了。

4.悦涛雅苑

所谓“苦难铸就辉煌”，说的可能就是悦涛雅苑吧，长期接受港口货柜的暴击，随着鱼珠港的兑现，裕丰围的*迁拆**，黄埔港的搬迁，7号线的延伸，但也由于楼盘的品质，这是一个 一直会走慢牛行情的楼盘 ，适合还没得及上车的你，3.4单价有南向三房，其中2房南的户型可选。

大家可重点关注以下户型；

5.骏鸿花园

这个楼盘乍一看你绝对不会想到是05年的房子，它看起来更像上世纪末的房改房，只有200+预算，家有小孩迫切入学，可以关注， 坚决避开此楼盘高总价楼盘 。同时期超过300预算的客户都不会选择该楼盘。 此楼盘长期pk对手为难兄难弟泰景 ，但泰景在更近的地铁距离，新少年宫，图书馆，新周边城市面貌的加持下，能否拿下悦涛，留给你们说。

总结

越来越多的年轻人加入了东进志愿者，杨总管的一位高知客户，6月的时候建议他锁定富力天禧，但因为长期通勤一号线的原因，沿着1号线西征错过了上车时机，在焦虑中毅然止损东进，来到老区府板块，他惊讶于老区府的变化，正如天河智慧城每月一变的城市面貌，最后选筹于此，黄埔作为税收大户，城轨设计领先广州，临港经济区的兴起将成就裕丰围，正如珠江新城成就猎德，如果您也是为广州护盘的东进志愿者，请关注黄埔临港CBD鱼珠至双岗间的五公里。

卷尺杨总管系列倾向于做网易“严选”类的踩盘，我们的“严选”输出除了我们真实的踩盘考察外更需要在住业主的真实反哺，也欢迎各位业主邀约杨总管深度踩盘你的家。

点名下期：

骏景花园

汇景新城