作者 | 罗乾波
出品 | 波哥看楼市
春节前后，众多主流百强级房企纷纷动刀到各自的组织架构，金茂、碧桂园、龙湖、万科、华润、中交、绿城、招商蛇口、华发、中海等，而引发业内众多的思考。
波哥看楼市也因势推出了一系列基于我们独特观察的文章，而获得了很多领导和朋友的大力支持，在此非常感谢。
毕竟，组织无小事，关乎战略调整、关乎兵力布阵、关乎业绩产出等，尤其是在这个已然严峻的市场和趋势中，科学合理调摆好自己的组织布局，就有可能会形成一把可*局破**解困的利剑，也是当前时代巨大压力下的众多主流房企，去有效应对时局不断变化的真切表现。
在波哥看来，本轮轰轰烈烈的变阵打法，跟往年不太一样，虽然，在动作的模式上大同小异，但其背后有深度更多的因素在其中策动。
组织表象的变化之外，今年出现了一些新的鲜明特点，波哥看楼市独家解读如下：
◢ 一是，比如，纷纷聚焦高能级区域和城市市场，以便达到实现有效产出和避险的目的，而且更加强调单个城市或大区销售额及利润指标两者间的良性互动；这一点，波哥个人觉得，是非常明显的一个特征，请不要去简单看一个所谓的热闹哈。
◢ 二是，再比如，集团性业务也在不断重新梳理和快速整合，这个趋势有十分急速，譬如，万科成立商业事业部、绿城将西南区域整合进绿城管理这一代建领域、招商蛇口正式踏入代建板块等，无一不说明，此轮的架构调整，就没有那么简单了。
对此，据波哥独家观察，从国内外和产业性相对宏观的角度来分析，首先，国际间的不动产业务皆已尸横遍野；其次，国内的房地产犹如凛冽寒风中瑟瑟发抖的寒号鸟，也就是说，原来的模式正在深度更迭，如果只是基于单纯的地产板块来思考，基本都是迟钝或懒政的客观见证，无需多言。
不是组织架构救不了你的命，而是你似乎已经失去了的对趋势和产业等方面敏锐的洞察力和再创业的激情，不断走向腐朽，这是必然的。
古往今来，概莫能外。
此外，值得一提的是，经波哥审视，在这个新周期里面，房企的核心业务板块已经如出一辙了，已经回到了产业价值的本源结构上来—— 开发+轻资产+物业这三大核心中来 ，以前所讲的所谓的造车、金融、农业、共享办公、机器人、养猪等第二产业增长类曲线，都不断成为了房企多元化探索道路上的反面案例，已经成为业内各同行需要去深度反思的地方。
上述三大板块中 ，以代建和商管为核心两轮的轻资产业务 ，已经凭借其穿越周期的良好表现，已然超过曾经的物业这一业务，而成为三大动能中不可撼动的二哥，进而造成近年来，许多房企在两个轻资产领域不断赶趟试水和重点发力的现象，希望借此来改变自己受开发和物业管理深度制约的发展弊端。
上述招商蛇口首次正式进入代建领域，就是一个典型的例证。
对此，今天先说到这里，就不展开了，适当的时候，波哥再来以此为专题来做一些分析，静待为谢。
◢ 三是，能效为先，人岗匹配，全面提升造血能力。
这个趋势，越来越成为各房企新打法的核心。也是当下所有房企的最核心的诉求了，此略。
区域合并、人员调整、业务重组、精兵简政等，都直接指向 人均能效+优化流入端造血和输血 的能力这两大核心指标。
其实，这个变化，已经成为了各房企的灵魂性教战首策了，没有之一。
以前市场好的时候，大家对此还可以睁一只眼闭一只眼，在快速上行的大势中，很容易被平均，强弱之间的摩擦和矛盾，都可以有效安抚。
如今，市场寒气逼人，像千万大军高考一样，多或少一分，其中的境遇迥然有别，只是，其中的判断指标要以“元”和人民币来区分。
而且，没有足够规模的销售业绩，没有有效的本利之间的合理平衡，月或季度型销售额、现金流的归集和利润等指标的强和弱，最多两个季度，就会成为压死骆驼的那一根稻草了，大家都在尽全力奔跑，对手及老板都不会等你。
6月份左右，各企业间肯定会有许多的新变化，众房企为了有效创收和抢收，都不敢再去玩虚的了，皆已经进入了你死我活的竞争模式。
按孙子兵法的 “道天地将法”之核心分析架构，前三者大家基本一致，其中的变化基本一样，最后的差别会在“将法”这两个角度会形成巨大的不同。
“法” ，为战略和策略，各有差异； “将” ，是实现战略的重要因素及其动力载体，将熊熊一窝，也将导致其“法”被更多的人去质疑，最终被质问和打脸的就不是一兵一将了。
不好意思，好像有点跑题了，见谅哈。
本来， 这些观点是想放到往后房企组织架构的总结类文章内去讲的，但是这些观点与今天文章的主题有一定相关性，就先提前唠嗑一下。
下面再来说一下：
为何华中区，众多房企不再喜欢和要不断脱离、降级等？
纵观前述一些典型的相关举措，总体来看，目前，华中区的地位日益尴尬。
有的直接取消了华中区，如华润和招商蛇口等；
有的快速降级成城市公司或事业部了，如华发和绿城等；
有的被合并到其他区域了，如绿城、中海与碧桂园等。
最典型的就是华发，春节前决定把长沙划归武汉城市公司，张文任命为武汉城市公司总经理；然而不久，就发布一个最新的消息：
将华南区域旗下长沙城市公司降级为事业部，纳入广州城市公司管理，同时任命原长沙公司总经理张文担任广州公司总经理。
仿佛在广州和武汉区域之间踢皮球，令业内一时懵逼不已。
当然，不管怎么变化、长沙、武汉和郑州公司或事业部，依然还存在，只是其整体地位在不断快速衰减，似乎已到鸡肋般的境遇，让人深思。
华中区域，寒气浓烈。
在新周期的巨大更迭之下，东风西渐的趋势，日益行难。
许多房企急速调整自己的华中区发展策略，有一定的客观性。
据业内某朋友分析，其视角有一定的代表性，现主要摘录如下：
“ 一方面华中区域几个主要城市连续几年房地产市场表现疲软，另一方面开发商对区域未来房地产市场缺乏信心。 吕斌曾在招商蛇口2023年述职考核大会上表示，2024年市场不容乐观，华中区域面临存货结构差、现金压力大、利润承压重等诸多风险。
招商蛇口华中区域期内毛利率仅为7.38%，不及深圳区域的三分之一，也不及华东区域和江南区域的一半，在各大区域中垫底。2023年虽然这几家央企开发商的华中区域销售额还不错，但是利润情况很糟糕，开发商们都在降价甩货。 武汉和郑州2023年的房地产市场都呈现：库存高、降价快、去化难的特点。
2023年武汉市新建商品住房成交近10.99万套，相比2022年减少6416套。2023年郑州新建商品房价格均价降至14399元/平米，同比2022年降低7.8%。主城核心区的二手房价格下跌更是迅速，有的房源价格同比跌幅达40%，郊区房产价格更是跌回到了2015年的水平。开发商前期拿地成本比较高，如今降价出货，很多项目都是亏损的。”
如上，也就是说，在区域重大的轮动之内，华中区的产能和价值等众多核心指标，很难经得起推敲和不能有效满足各房企的现实需要了，并迅速反映在房企的各类主要财务指标上，低迷不振，故而，不得不对华中区敬而远之，纷纷把有限的炮弹和爱心，投放到更能看到银子响的区域和城市中去了。
进而快速出现了一个新的特点：
—— 当下清晰形成了 京沪+华东+华南 之趋同的态势 ，东北、西北和西南等区域，逐步在拱手让位。
亦为今年各房企组织架构调整中一大明显趋势。
两湖加河南，被其他区域完全包围，都在不同角度和地域来蚕食华中区的产能，致使该区域的价值持续走弱，向强一二线等城市要价值，时代大雪封山之时，已经变成共同的步伐和有效避险的首选。
上述的 “库存高+降价快+去化难+毛利率低”这四大症结 ，伤透了众多房企的心。减少投入和在一定时间相忘于江湖等，已成为一个十分显性的趋势。
在急剧嬗变的时代的大压力下，快速改变自己在华中区的运营策略和细部手法等，业已成为众多房企的共同思考和选择。
例如，某主流房企将郑州纳入华北大区等，皆为此类调整下的客观表征。
长沙，就不用说了，多年来一直是温吞水，另外，武汉，人口基数、城市规模和差异发展等，事实上多年来有很大发展和提升，但是，并没有转换成有效的楼市发展动能。
也整体拉低了华中区的地位。
被相对隔离和不被待见，华中区，在众多因素之下，只能打落牙齿和血吞，没有办法，时局使然。
非区域或人力所能改变的。
归纳起来，即为，华中区被众多主流房企纷纷打入冷宫，并不是简单的组织架构调整的动作，其背后有更多的元素在制约。
没有那么简单。
写在最后：
据波哥看楼市独家观察，讲厚重一点就是三句话：
天行有常，不为尧存不为舜亡，各有其律；
一枝一叶总关情，一切的变化，都是仁者心动下的结果；
在万类霜天竞自由的规则下，鹰击长空和鱼翔浅底之分野，各有其妙，不可求全责备之。
最后，波哥想问一句：
华中区的组织架构的下行境况，仅仅是房企组织结构急速变阵方面的原因吗？
本文为 「波哥看楼市」（ID：bgkls2023） 原创文章，其版权归我方所有。未经授权不得转载，喜欢的敬请点赞和转发为谢！