在我们靖江，有这样一家餐厅，开业半年来天天爆满，饭点不排队根本吃不到。这家名为“兆丰年（斜桥店）”的中式餐饮店内，人气爆棚、热闹至极！在这家店不远处，爆火全国的“库迪咖啡”也是火爆异常，日均订单量在泰州地区持续占据榜首。分别在中式餐饮赛道、咖啡赛道突出重围，取得十分亮眼的表现， 其中非常重要的原因，是这两个品牌同时选择落户位于斜桥镇的“一站式”商业综合体——新港天街。
（▲兆丰年）
（▲库迪咖啡）
从2021年3月起，商家陆续入驻新港天街。抛开开业之初，不少市民“尝鲜”“赶热闹”的因素外，新港天街为什么如此吸引靖江市民？在商业项目“繁花似锦”的靖江市场上，新港天街何以突围而出？其制胜法宝又是什么？
还有，以新港天街为代表的乡镇商业综合体的崛起，将为靖江市民带来什么？
乡镇商业综合体应运而生
每一片区域的发展，都离不开商业的带动。同样，每一片区域的巨变，都伴随着商业的开发。商业业态的多样化，引导了商业地产的升级与变革，从而形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体。
在我们靖江，大部分商业综合体主要位于中心主城区和各大新城板块，如大家熟知的泰和吾悦广场、印象城等等。过去，在靖江的大多数镇、园区、办事处，大型综合体项目比较少见。一些镇、园区、办事处，虽然周边不乏商业，但是大多是街边店和一些不成规模的门店、超市，整体看起来比较凌乱、分散，更谈不上规模和品牌。
而随着经济发展和人们生活水平的提高，乡镇层面的商业规模已经无法满足乡镇附近住户的需求。“在乡镇赚钱，到城里消费”，逐渐成为尴尬的消费现象。
乡镇的经济发展，需要依靠商业消费的推动。与此同时，一个规模性的商业体，也能更好地刺激消费，从而促进乡镇经济发展。 在这样的背景下，商业资源相对欠缺但人口密集、消费力强的镇、园区、办事处，吸引了开发商的目光，乡镇商业综合体应运而生。
2019年3月，位于斜桥镇的新港天街项目开工。2021年交付，开始对外正式营业，从当年3月起商家陆续入驻。一切预示着，靖江城乡商业综合体的改变，正在发生。
地段、人流、周边环境是保证
规划布局对于商业体发展来说，其重要性不言而喻。过去，靖江商业从规划分布上看，地域之间不平衡性较为明显。
新港天街作为一个较新的商业体，从规划布局起，就瞄准了地理位置、人口分布和项目本身的“匹配度”。 新港天街东依斜桥集镇，此处人口集中、居住密度高，且周边有东阜社区、港阜社区、兴阜社区在内的多个成熟社区，千余住户、数万人的业主规模，提供了长期稳定的高消费客群保障，带来了庞大的消费群体与超高的消费能力。新港天街西临以常州大学怀德学院为先导的大学城，周边有省靖中专校、斜桥中学等优质教育资源，区域内有高阶资源客群约20000名师生。
商贸繁荣应当以健康的实体经济发展为依托。否则，就会带来虚假繁荣。新港天街所在的靖江经济技术开发区本部，作为省服务业集聚区、省重点物流基地，区内多个高新技术产业巨头汇聚。这些群体，具备较强消费能力，对生活品质具有更高的追求，成为新业态下消费的主力军。此外，新港天街北临江平路，辐射周边如皋、江安、石庄等片区，有较强的“辐射力”和“续航力”。
周边的自然、人文环境，对于商业体发展的影响毋庸置疑。在这一方面，新港天街占尽良机。不远处的东阜湖公园位于新港城核心地段，集休闲游憩、文化娱乐等功能于一体。东阜湖公园内，有50亩波光粼粼的湖面，与周边灵动开放的休闲游憩区相融辉映。作为具有鲜明特征的开放式、功能化、生态化的创意文化绿色园区，东阜湖公园自带强大的人潮属性，为新港天街带来强劲的消费力。一侧是公园与绿地，一侧是商业综合体，不同体验的空间随意穿梭转换，这何尝不是一次对公园和商业场景的重新定义？
餐饮+娱乐+休闲
中心式业态正在形成
“环境非常好，给人家的感觉”“菜肴品种多，价格也不贵”“蔬菜原料都挺新鲜的”……
每天晚上，位于新港天街的兆丰年中式餐饮店内宽敞明亮、灯火辉煌、热闹非凡。不提前预约订桌的顾客，在这里很难找到座位。餐桌上，一道道冒着热气的菜肴荤素搭配、色香诱人，价格一目了然。
一餐一饭看似小事，实则却是关乎幸福指数的关键事。同样落户新港天街的“库迪咖啡”，也在一定程度上满足着项目周边居民的“舌尖幸福”。
这家由瑞幸咖啡创始人和瑞幸咖啡原核心团队打造的新咖啡品牌，成为附近不少居民的拍照“打卡地”，开业半个月来火爆异常，日均订单量在泰州地区持续占据榜首。新港天街还吸引了不少首次落户乡镇的品牌，肯德基乡镇首店、法麦美辰（即将）进驻新港天街后，这些品牌都受到不少年轻人的喜爱……
新业态下的商业体验，已经从功能性向体验性转化。在新港天街，除了兆丰年中式餐饮、库迪咖啡等“新锐品牌”，还不乏中影国际影城、电竞酒店、电玩中心、健身房、培训中心、大型网吧、旋转火锅、服装专卖店等传统品牌。所有这些业态，为消费者全方位提供了所需的购物、餐饮、娱乐、休闲等服务，还真正将大众消费和商业服务融为一体。
而可以预见的是，未来随着更多品牌的陆续加入，这种商业中心式的业态将更趋成熟。在新业态下，必然催生出更多的商业现象。
商业中心形态的形成，一方面带来了众多吃喝玩乐的选择，另一方面也吸引了大量具备可观消费力的人群聚集。不同于传统的消费者，这一群体具备一定的消费能力，思想新潮，对生活品质具有更高追求，他们将输出源源不断的消费力。
而商业综合体所带动的不仅是商业繁荣，更是文化传播。商业综合体的崛起，必定会为靖江的人文环境、文化氛围带来新的突破。
靖江乡镇商业综合体发展任重道远
对于很多靖江东片居民来说，越来越多的商业品牌进驻新港天街，留住了更多商业资源，盘活了本地商业环境，极大方便了大家在本地就近消费。而放眼靖江来看，作为靖江人，我们都希望靖江的商业发展能够越来越好，这也是城乡配套设施完善程度的体现，更是城乡宜居程度与便捷程度的体现。
根据我们靖江的城市规划，斜桥是靖江的城市副中心。可以预见的是，有了靖江城市副中心的地位，再加上新港城的产业优势，落户斜桥的超级商业综合体——新港天街，未来有无限可能！
当然，在我们靖江，乡镇商业综合体的未来发展，可以说仍然是任重而道远。 目前有多个现象，亟待破题：
高端商业难落地，导致消费外流。 靖江作为全国百强县之一，经济总量和消费能力并不低，但是受限于行政级别，商业资源水平仍然停留在县级层面，很难吸引高端资源下沉。由于这一现象，导致靖江不少高档消费外流。
商业同质化竞争严重。从 功能上看，目前靖江的在营业商业综合体品牌档次、业态定位、目标客群等高度重叠，商业同质化加剧客群分流。从布局上看，一些商业综合体的业态、体量、客群比较接近，竞争日趋激烈。
老城区人口流失、停车困难，出现商业空心化现象。 目前靖江老城区人口空心化现象日趋明显，消费能力偏弱的老年人口比重上升，高净值消费人群逐步向新城流动，加之老城区原有商业普遍体量规模小、改造空间局限、停车场等交通设施紧张，特别是停车难现象突出，限制了商业人流量。
传统经营业态难以形成核心竞争力。 靖江不少商业项目的业态以餐饮、零售、生活配套等为主，缺乏特色商业，难以形成持续卖点和新鲜度。此外，受此前新冠疫情、“双减”政策等因素影响，部分商业综合体的教培机构出现退租、减租现象，如何填补这部分业态空缺应当引起思考。
放眼未来，我们将一起见证靖江商业综合体的美丽嬗变！