继续楼盘分析，位于东二环的联发君樾府有读者有意向，今天来聊聊这个联发首进福州的项目。

楼盘规划

联发君樾府：备案名(嘉悦府)，地处：晋安区前横北路以东、化工路以北。

项目分两个地块，目前纯商地块准备上市，纯商品房社区，规划4栋高层，共376户。

土拍情况

2020年12月16日， 厦门联发通过摇号以最高限价10.29亿元 竞得宗地2020-66号地块 （横屿组团出让地块） ，楼面价 22932 元/㎡。地块 面积27.49亩，容积率2.6，限高80米，无安置房，配建3000平方米商业。

分析：2020年土拍收*战官**，联发拿下东二环的纯商小地块，这是联发首次入榕。最近这场土拍的几幅地块都开始了蓄客，准备开盘上市。

对于地块而言，由于处于东二环板块，加上是纯商属性，优势较大，最后通过摇号被联发拿下，不过楼面价也接近2.3W，附近观湖郡当年的楼面价也是2.3W，不过从区位来看，观湖郡明显更佳。

在今年的首场土拍，联发拿下了地块隔壁的宗地2021-07号，该地块限高80米，容积率1.5，配建1万平米安置房，不过楼面价是13168元/㎡。从地块的硬性条件看，都是限高80米的地块， 不过容积率差异非常大，安商地块的硬性条件明显强于高价拿下的纯商。

对于项目而言，两幅地块按一、二期开发，与附近的厦门建发养云类似。不过对于一期地块而言，由于仅27亩，开发空间也比较有限，对比2.3W的楼面价，区位已经较远离东二环核心区，还是有较高的溢价。目前周边在售新盘主要以安商房为主，地块纯商优势尚可，不过中海2.1W拿下的纯商地块，未来会成为竞争对手。

户型情况

97平米：三房两厅两卫，三开间朝南，动静分离，市场主流布局，主要劣势北侧隐私问题，从户型图看，阳台缺了个角，个别敏感人士需要注意。

119平米：3+1房两厅两卫，位于西端头，四开间朝南，大面宽设计，从户型的设计看，开放式书房搭配客厅，增加了整个空间感，同时北侧设置独立餐厅，还能保持南北对流，在目前连廊产品里面算比较优质。不过从入户门在中间可以看出，楼栋是凸字形，端头会有一定采光影响，后续分析。

137平米：4+1房两厅两卫，布局与119户型一致，仅仅是增加了北侧一个房间，不过137平米的产品，已经接近刚改起步，未来配合较高的单价，市场接受度依然需要评估。

区位情况

项目位于东二环板块，距离四号线340米，有较大的出行优势，距离化工路250米，不过有蓝光星珀遮挡，噪音影响尚可，北侧存在庙宇，敏感人士需要注意。从板块看，虽然处于东二环，不过也是前横路东侧，算2.5环外了，东二环的商圈，公园也无法近距离享受。整个附近也基本都是安商房和安置房为主，生活气息一般。总体而言，区位有特色，不过并不优。

采光分析

项目由于自身容积率较高，加上楼栋是凸字形，端头的客厅部分会存在一定程度被中户遮挡的现象，同时项目南侧是高层住宅蓝光星珀，东南侧是香开连天，两个楼盘由于容积率也非常高，加上都是高层住宅，对于楼盘也有一定遮挡影响。（模拟一下采光，仅作参考，数据不准）

价格对比

项目由于还未上市，拿周边做个对比参考：

1、榕发观湖郡：纯商高层住宅，均价3.35W

2、香开连天：次新房，均价3W

3、阳光城檀悦：次新房，均价3.1W

4、蓝光星珀：混合安商房，均价2.8W

分析：对于项目而言，周边都是住宅产品，次新房均价在3W左右，不过次新房大部分都沿化工路有较大的噪音影响，距离地铁站也不如该盘。南侧的蓝光星珀，由于是混合安商房，定价相对低一些。

如果仅仅从地价来看，观湖郡是最接近的，不过从项目区位和地块面积大小来对比，观湖郡虽然也有沿化工路噪音，不过有晋安湖和鹤林公园加持，也更靠近东二环核心区，可以说优势还是较大。

如果项目按地价计算，预计备案价也在3.3W左右，虽然对比周边次新房的均价，溢价并不大， 不过目前周边住宅地块不少，加上次新房在售，整体的库存还是不低，对于项目而言，唯一好处就是纯商产品，对比周边竞品都是安商，还是能吸引一些客户。

楼盘总结

项目位于东二环板块，优势在于纯商项目，同时距离地铁较近，户型设计也比较符合市场。劣势在于地块较小，开发空间有限，周边新盘和次新盘较多，同时距离核心区较远，周边生活配套一般。

对于项目而言，目前主要就看东二环的热度还能吸引多少购房者，虽然项目不是走改善大户型，不过单价突破3W加上端头119和137的户型，总价也要到400W，对于客源门槛也比较高。不知道对比市场近期一些刚改小高层产品，项目吸引力到底还有多少。

题外话

对于联发这个房企，之前以为和厦门建发没关系，后来读者分享之后，才知道原来也是建发集团旗下，不过从两个房企的产品定位看，可以说也是截然不同的两条。一个走中式园林风，一个走新现代风。由于联发也是首次入榕，大家觉得房企的品质如何？