2020年5月29日，第一服务控股有限公司 (以下简称”第一服务“) 向港交所递交招股书，谋求在香港主板IPO上市。根据招股说明书，第一服务是当代置业集团旗下物业管理公司，是由当代置业旗下的第一物业、第一人居两家物业管理公司的重组合并而构成的新公司。而第一物业与第一人居都曾经是新三板的挂牌上市公司，但因为种种原因，第一人居于2019年12月27日在新三板摘牌，第一物业于2019年12月24日在新三板摘牌。
从2019年开始，物管股的价值在港股市场中日益受到追捧，物管股的上市热潮迎面而来，作为当代置业旗下的”小弟”,其收入绝大部分来自”大哥‘’。第一服务近三年的收益和净利润在已上市的物管股中也是”小弟”级别的，本文将带领大家了解该家待上市公司。
1、公司简介
第一服务于2020年1月在开曼群岛注册成立，是由第一物业与第一人居合并组成的公司，第一物业成立于1999年12月，其前身是张雷在北京成立的北京当代物业管理有限责任公司。第一服务作为一家透过科技创新促进高舒适人居环境的物业管理服务提供商，致力于物业生命周期各阶段为住宅及非住宅物业客户提供数字互联、绿色、健康的人居体验。 第一服务主要提供以下服务：1） 物业管理服务，主要包括清洁、保安、园艺及维修及保养；2）绿色人居解决方案，主要包括(i)能源运维服务，(ii)绿色科技咨询服务，(iii)系统安装服务及(iv)恐龙系列产品销售；3） 增值服务，主要包括(i)停车场管理服务，(ii)公共区域租赁服务，(iii)协销 服务，(iv)家居服务，及(v)初步规划及设计咨询。
按业务划分的收益总额、毛利及毛利率 明細 ：
资料来源：招股说明书；
2、财务数据
招股说明书显示，2017年、2018年和2019年三个财报年度，第一服务的营业收入分别为人民币 3.79亿 、4.96亿 和 6.25亿元，与之相对应的净利润分别为人民币4,184.5 万 、5,294.1万 和 8,386.2 万元，而在该报告期的毛利率分别为32.52%、33.3%、34.82%，相应的净利率分别为11.03%、10.68%、13.42%；
第一服务财务数据简图（单位：百万元）：
资料来源：招股说明书；
3、公司分析
由于提供绿色物业管理服务的业务大力拓展，近年来第一服务得以迅速发展壮大，中指院更是将其评为2020年物业百强企业第31名，较2015年的第76名上升45位。根据招股书，第一服务在管面积由2017年的7.3百万平方米增长至2019年的13.5百万平方米，复合年增长率为36.0%，同期合约建筑面积由11.4百万平方米增长至25.7百万平方米，复合年增长率为50.5%，到2019年合约建筑面积版图扩展至中国19个省市的49个城市。
资料来源：招股说明书；
财务数据方面，第一服务的收益由2017年的3.79亿元增加至2019年的6.25亿元，复合年增长率为28.4%；同期纯利润由41.8百万元增加至83.9百万元，复合年增长率为41.6%。但在2019年，全国物业百强企业的收益、纯利平均复合年增长率分别为18.4%、26.1%，第一服务的增速明显跑赢行业平均复合增长率。
资料来源：招股说明书；
从营收结构来看，近年第一服务来自第三方开发商开发项目应占的在管面积及收益得到显著提升。其中，第三方开发商开发项目应占的在管建筑面积由2017年的1.0百万平米增加至2019年的4.2百万平米，复合年增长率约105.2%，同期在管的第三方开发商开发的物业产生的收益由7.5百万元增加至56.3百万元，复合年增长率约174%。
4 行业分析
根据中指院的資料，城鎮化加快导致中国物业管理行业的市場份額持续增長。 在中国城鎮化率不断提高（由1995年的29.0％升至2019年的60.6％）的同時，中国物业管理行业的在管建筑面积由2015年12月31日的175亿平方米增加至2019年12月31日的 239亿平方米，复合年增长率為8.2%。随同物业管理公司不断拓展及開發服务产品， 整個行业的收益因此普遍增加。物业管理行业的收益由2015年的人民币3,983亿元增 加至 2019年的人民币5,687亿元，复合年增长率为9.3%。
物业管理百強企业的在管建筑面积增長速度一般比行业其他方面快。物业管理百強企业在管的平均建筑面积从2015年12月31日的23.6百万平方米增至2019年12月31 日的42.8百万平方米，以复合年增長率16.0%增加，而平均未交付的建筑面积由2016 年的8.2百萬平方米增加至2019年的16.9百万平方米，以复合年增長率27.1%增加。物业管理百強企业的平均收益亦由2015年的人民幣540.8百万元同步增加至2019年的人民币1,040.2百万元，以复合年增長率17.8%增加。物业百強管理企業的平均收益整体上因物业管理十強企业而大幅增加。於2017年、2018年及2019年，物业管理十強企业的平均收益分別為人民币37亿元、人民币49亿元及人民币57亿元。下表说明物业管理百強企业的平均在管建筑面积及收益的增长：
资料来源：中指院；
近年来，物业板块在港股市场受到投资人的热烈追捧。究其原因，有物业管理费可为公司带来的稳定现金流，房地产开发市场的火爆为物管行业输送源源不断的新增管理面积，以及潜在的多元化增值服务收入为物管行业带来的巨大想象空间。受制于关联公司当代置业可为其带来的业务量，第一服务可能在体量上很难做到第一梯队，但仍有成为“小而美”物管公司的潜力，即在相当体量的物管公司中做到最佳的盈利能力。第一服务的“绿色人居解决方案”业务为其带来了相比其他物管公司额外的收入，随着其规模的提升，这一业务能否有机生长，保持业务特色，让我们拭目以待！
我们拿同为物业管理公司的两家港股上市企业（正荣服务与滨江服务）与第一服务进行对比，对比发现三家公司的营业收入差不多，净利润第一服务略少于另外两家，净资产收益率显著低于另外两家，但第一服务的净利润与净资产收益率在逐年提升。
资料来源：招股说明书；
5、股东构成
招股书显示，招股书显示，第一服务在上市前的股东持股结构中，张雷、张鹏他们所组成的一致行动人是公司控股股东，他们分别持有52.74%、22.74%的股权，而著名股权投资机构鼎晖持有11.52%的股权。
6、中介机构
第一服务此次IPO的的中介团队主要有：海通国际是其独家保荐人；毕马威是其审计师；汉坤、缪氏分别是其公司中国律师、公司香港律师；通商、盛德分别是其券商中国律师、券商香港律师；中指院是其行业顾问。
7、第一服务的招股书链接：
https://www1.hkexnews.hk/app/sehk/2020/101927/documents/sehk20052902040.pdf
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