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问答139期
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问：海亮德文郡公寓如何，能蹭到高新三期热度么？
答：高新三期规划很好，湿地公园，超高层，大剧院，音乐厅都有，但都在规划建设阶段，自身有多大热度都不好说，更别说被蹭了，距离上也有点远，德文郡，长安府，金茂府依靠的还是大学城的热度，学府大街这个附近还在开发，目前热度都在西长安街上；
德文郡公寓价格确实挺低，均价8500，38平米的大开间，一套总价30万出头，但公寓的首付是五成，同时*款贷**不过十年，算下来就不便宜了；
目前公寓的行情是，转手的都不好卖，因为税费太高，位置好有地铁的出租还行，附近有办公区人流密集的租金也能高点，包括也有酒店返祖的，收益相对稳定，但对人流量交通要求非常高；
对于手里实在买房资格的，奔着价格低的可以看看，对于公寓住宅二选一的肯定看住宅，对于手头紧张附近工作的可以看看，但要考虑清楚商用水电物业费，高税费，购买条件限制等因素，此前新英里的公寓还可以，德文郡太偏了。
问：想投资，以后自主，绿城兰亭公馆和金地南湖艺境选哪个？
答：自住金地确实要好一些，一来已经有交房的褐石公馆，小区环境物业一目了然，再加上周边虽然没有地铁，但附近天地源，招商，三迪的小区都已入住，人气还是不错的，在金地能看到的东西会多一些；
最近一批15号楼和16号楼超高层备案价一万二左右，在曲江二期这个范围内不算高，关注度还是很高的；
兰亭公馆上期有讲过，虽然没在管委会白菜心的地方，但科技西路上的规划很好，地铁延伸线，沣东六中，碧桂园国湖，昆明澜庭等项目都看得到了，但附近村子，农田，厂房还是很多，改造周期长，没有在金地看到的东西多，适合短期不自住长线投资的，毕竟距离高新近还是沣东；
但综合金地和绿地在西安已经交房的业主口碑，还是金地更好一些！
问：恒大国际城前身为中渝国际城，单价13000块适合出手吗？
答：16年底的时候，中渝置地公告称向恒大出售西安中渝·国际城项目，总代价5.55亿元。而从恒大方面，前期中渝国际城项目已销售三期，恒大除了扫尾部分三期尾房，另开始完全运作四期产品；
2018年7月业主开始投诉工地停工，11月经开区回复开发商已向恒大国际城四期业主发出关于未正常施工的情况说明，并承诺在确保工程质量的同时如期完工，计划最晚于2019年3月冬防期过后复工建设，此后一直没有消息；
在草滩这个版块，可选的楼盘确实不多，熟悉的金泰经开花城，星雨华府，价格一直都不高，最近一批星雨华府的14号楼备案价只有9141块，一方面是毛坯，另一方面区域内配套交通产业还是比较差，进驻的大开发商也很少，经开区的热度和高新曲江等也没法比；
13000二手房的价格比区域内新房足足高出了4000块钱，而同样的预算在城东，城西，浐灞，沣东大开发商的项目也是随便选，请给我一个高价买这里的理由，除非是情怀。
问：天地源万熙天地，价格位置怎么样，值得吗？
答：作为高新片区（非高新）的网红盘，万熙天地的每一次开盘都会吸引关注，虽然身处雁塔（北沈家桥城改），但位置极好，附近立丰广场商业，配套交通，大型小区，公园一应俱全，算得上城南的白菜心，目前周边能看到的新房只有碧桂园高新时代一个，但价格，小区规模，位置逊色于万熙；
万熙天地上次开盘还是18年1月，共推出了485套房源，去化率100%，成交均价14514元/㎡，户型94-128㎡，户型设计比较老了，还是标准的核心筒，中间户纯南向，边户进门大走廊北侧房间太多，和现在市场主流的连廊户不一样；后期户型未知，但楼体格局与卖完的1、6号楼相似；
需要说明的是虽然现在不让承诺上学，但很多业主觉得天地源是国企，此前开发的房子能获得较好的教育资源，如：枫林意树部分房源能上高新二小，枫林绿洲业主可以就读高新三小；包括万熙配建的也是高新系学校，子女能就近上学，这也是吸引很多人的点；
目前最新的价格还没出来，但参考周边无项目可选且价格较高的背景，起码得一万六起步了。
问：高层住宅一楼不带花园，紧挨独立商铺，便宜5万可以考虑吧？
答：一般高层的顶底楼确实是最难卖的，纠结的点无非在于觉得一楼潮，采光通风一般，外加隐私性比较差，现在都是电梯房，突发停电不用爬楼梯的卖点也没有那么突出了；
再下来就是顶层，很多人会觉得夏天热，容易漏水等等，热确实但漏水的已经很少了，价格上顶底也是最低的；
老人自住选一楼的确实多，但要留意楼间距，现在很多33层高层35米的楼间距确实不大，尤其低楼层采光一般，独立商铺楼得看多高，一般四层的样子还可以，不会遮挡太多；
第二就是要看商铺是做什么的，如果是做餐饮，紧挨商铺的住宅就会面临油烟，噪音等问题，考察清楚这些因素后再决定，总价低5万和一楼劣势比，优惠不算太多。
问：房哥，想知道金地南湖15号楼距离高速这么近，噪音大么？
答：距离高速近确实很吵，尤其是车流量大车速还块，比如美好时光，高科麓湾，曲江观唐这种，基本上和高速就挨着；
但金地的15号楼距离包茂高速至少有150米，外加15#，16#楼东侧还有挺大一块空地，噪音没有那么大；
（南湖艺境楼栋分布图）
如果还不放心，去曲江几个交房靠近高速的小区转转，自己听一听就行了，南三环边城市之光蜜柚，中海城，金辉世界城都是，噪音大小，一定要现场自己听，因为主观的差异太大了。
问：高新一中带学位的公寓总价110万，可以考虑么？
答：三万的均价在西安基本可以考虑*瑰园玫**，翼中心这种顶豪产品了，但在高新非要买学位房背景下，可能只能买到一个老小区；
那么这类房子学位用完后，房价缩水的很厉害，也可以理解为学位的价值被放大太多了，如果是新一点，户型环境各方面都不错的，价格稍微贵点图个学位还可以；
在总价有限，并且奔着上学去的时候，一定是以最小成本解决，哪怕是公寓，也可以考虑，学位用完凭着好位置租出去也行；
同样300万预算，一个是以3万一平买老小区为了上学，另一种是以110万学位公寓解决上学，剩下的190万去浐灞航天城买个洋房住着多舒服，鸡蛋不要放在一个篮子里。
问：西安三环外老旧小区以后是什么结果？
答：我能想到三种结局，第一就是*迁拆**，即拆除后腾地给新开发的项目，一般能被拆的都是好地段开发商有投资意向的，或者市政项目动迁，比如造地铁公路等；
也基本是原地*迁拆**原地安置，在老小区拆除后在原址上提高容积率新建住宅，增加原来业主的居住面积及公共设施，比如我们看到的火车站改造，这种最幸运，既改善环境还不用远离原来的生活圈；
第二种就是改造和保留，像一些有特色，地段好的老小区，让原居民迁走后成片改造，作为酒店，办公，特色街区，高档住宅等，比如小雁塔片区改造；
第三种就是维修，在小区年限久了以后，通过清理小区环境，划上车位，重新粉刷外立面，加装电梯，西安很多老小区就是这样；
而三环外，如果没占好地段，也没有*迁拆**价值的，有没列入民生工程的，大概率会一直老下去，像很多老家属院一样，最终常住户搬离，租户大量涌入，当然了有好的学区除外。
问：为何同一区域，万科东方传奇比海德堡阳光城要贵？
答：这三个盘基本是同一时间在卖的，那个时候曲江还没有这么火，学校的卖点还没那么火爆，房价也都在8000多，大家的卖点都集中在地铁上，那个时候很多人还嫌这边远；
万科比剩下两个卖的好的原因主要还是在位置，三个小区虽然是挨着，但东方传奇距荣家寨地铁口最近，紧挨雁翔文化创意谷，距离曲江二小最近，对面旺座曲江也开始有人办公了；海德堡和阳光城则挨着三环了，很多人总觉得噪音大；
再就是品牌了，万科虽然在西安口碑毁誉参半，总有人说是假万科，但进驻多年，小区数量，业主数量众多，物业口碑也不错，再加上上述地利，海德堡虽然小区景观物业也不错，但除了旺座现代城办公区外，很多人对豪盛置业不熟，阳光城同理，在品牌知名度上弱于万科。
南边融创为曲江印项目，定位非常高，价格也美丽，按照经验，一般这种顶级项目出现后，周边在售的楼盘无形中多了卖点，能否带动周边房价，得看曲江印最终的效果了，同样的案例包括中大国际九号，融创壹号院，*瑰园玫**等。
问：17年买的万科翡翠国际临路，现在适合卖掉重买么？
答：翡翠国际门口确实有家壳牌加油站，噪音因人而至了；作为区域内最著名的网红盘，凭借着学校地铁好位置，中签率一直不高，基本每次开盘都是排大队，基于这么多优势，并不建议卖掉；
并不是说现在的市场卖不到高价，而是舍弃这个最好位置后，再去区域内看新房不仅面临摇号排队，还不一定买得到，同时周边无论是公园上城，阳光城翡丽曲江位置都不如这里；
除非出手后可以置换更高等级的房子，比如高层换洋房，刚需盘置换改善盘，否则并不建议。