上周，南充市8宗涉宅地块走入拍卖席，经过多轮竞价，最终，成交5宗，流拍2宗，终止1宗。成交地块分别位于江东新区二期、白马新城、嘉陵主城区和凤棲新城，总出让面积约353.4亩，成交总价约15.44亿元。
位于嘉陵区的Db-1-1地块和文峰片区WF-B-a-03-03（b）地块由于未达到底价而流拍。
而原计划于8月30日拍卖的嘉陵区主城区Dg-1-1地块，于8月26日发布公告终止拍卖。
宗地分布图
一、宗地详解
嘉陵区主城区Db-1-1地块
宗地位于南充立交桥南侧，占地面积约111.3亩，容积率2.5，起始楼面价约2466元/㎡，规划为居住兼容商业用地，可兼容商业计容建筑面积不大于计容建筑面积的10%，且建筑限高80米。
据悉，拍卖会上，安徽文德举牌434万/亩，却因未达到底价，导致地块最终流拍。
宗地四至图及指标图
地块地处嘉陵区原东风汽车厂片区，南充绕城高速出口处，与南充市汽车客运站仅一街之隔，距离南充站约6.2公里，交通较为便利。此外，根据地图显示，宗地周边有屠宰场一处，对周边居民生活有一定程度的影响。
根据中地数据监测，近一年来，宗地3公里范围内共成交9宗涉宅地块，2018年12月21日，四川铁投集团以2394元/㎡竞得毗邻256.35亩商住地，溢价率31%；2019年8月29日，鸿通斩获北侧25.89亩宅地，成交楼面价为2460元/㎡，溢价率13%。
周边历史成交涉宅地块分布图
经开区文峰片区WF-B-a-03-03（b）地块
宗地位于文峰新城沿江地带，紧邻文峰一小，距离南充站约9.2公里，占地面积约125.75亩，容积率2.6，规划为居住兼容商业用地，计容商业建筑面积不大于计容建筑面积的5%，起始楼面价约1598元/㎡。
该宗地仅阳光和两位自然人报名，两位自然人并未举牌，阳光为达底价多次加价，但最终仍未能达到底价，流拍。
宗地四至图及指标图
近年来，随着南充市深化“以江为轴、跨江东进、拥江发展”的战略思想，文峰片区已吸引碧桂园、蓝润、阳光等多家房企入驻。
根据中地数据动态监测，宗地周边共成交8宗涉宅地块，2018年12月21日，蓝润地产以1275元/㎡拿下东南侧215.29亩宅地，溢价率1.2%，其余成交地块均为商住用地。目前文峰新城片区新房在售均价在5500-6500元/㎡。
周边历史成交地块分布图
嘉陵区主城区Dg-1-1地块
宗地曾于今年1月11日流拍，再次公告时，出让面积由“32.11亩”改为“27.65亩”，起始楼面价由“1854元/㎡”调整为“1968元/㎡”，随后公告终止出让。
宗地四至图及指标图
二、南充土地市场
2019年1月1日—2019年8月31日（成交时间），南充市共流拍35宗涉宅地块（含流拍后再次出让成交地块和因故终止地块），合计2035.47亩，占同期出让土地面积的25%。
其中，流拍土地（住宅用地和商住用地）面积排名前三的区域分别是：嘉陵区、顺庆区和西充县。
流拍地块中，有的调整指标或者配建要求后，重新入市并溢价成交；有的各项指标不变，随着时间的推移，渐渐获得市场的认可。
今年6月13日，顺庆区清泉寺片区拟出让Dc-1号地块因报名人数不足而流拍，后于7月17日再度入市，出让面积不变，容积率由“3.5”调整为“3.1”，规划用途由“居住兼容商业用地”调整为“居住用地”，起始楼面价由“2563元/㎡”调整为“2603元/㎡”。该地块由领地斩获，成交楼面价4524元/㎡，溢价率74%。
宗地四至图及指标图
江东新区二期拟出让Bf-1-2地块也曾流拍过，再次公告时，配建要求发生了变化，“计容商业建筑面积不大于20%”调整为“计容商业建筑面积不大于10%，且配建面积不低于7000平方米的幼儿园一所”。最终，该地块由阳光大地竞得，成交楼面价3300元/㎡，溢价率26%。
宗地四至图及指标图
此外，值得一提的是，荆溪片区大学城板块3宗地块流拍后再度入市，在各项指标均无变化的情况下，溢价成交，这也表明，在形势较好时，随着时间的推移，“回炉”地块也逐渐被市场所接纳。
宗地分布图
据中地数据统计今年上半年，南充全市土地市场较去年同期整体量价齐升，出让面积与2018年全年相当，成交总额超2018年全年28.8亿元，土地供应呈现放量态势。涉宅地总成交面积614.6万方，同比上升27%；总成交金额135.7亿元，超2018年全年28.2亿元；平均成交楼面价2207元/㎡，平均溢价率达53%。
拿地企业主要为四川本地民企，阳光大地、鸿通、远达三家房企拿地金额、拿地面积均跻入TOP5；其中，阳光大地除在主城三区布局外，还在阆中拿地；远达布局营山县与南部县；金科布局仪陇县。
从新房市场来看，今年上半年，南充市整体供应上涨，成交同比变化不大，基本达到了供销平衡。
三、南充城市概况
南充市位于四川盆地东北、嘉陵江中游，辖3区1市5县，幅员面积1.25万平方公里，是国家规划确定的成渝经济区北部中心城市、成渝城市群区域中心城市和川陕革命老区重要节点城市。此外，根据四川省统计局3月发布的全省人口统计数据显示，2018年南充常住人口644万人，位列全省第二。
经济方面，2018年全市地区生产总值（GDP）总量达到2006.03亿元，列全省第5位，在川东北率先跨入“2000亿俱乐部”；全年全市全社会固定资产投资1674.73亿元，列全省第2位。
同时，南充市也是四川省重要的次级综合交通枢纽和港口城市，建成高速10条，达成、兰渝铁路在境内“十”字交汇，蓉京高铁、汉巴南铁路已纳入国家中长期路网规划，高坪机场开通国内重要城市航线17条；千吨级航船可通过嘉陵江直达上海。南充已进入高速、高铁、航空、港口“多式联运”的立体化交通时代。
根据南充市第七次城市总体规划文件，旨在将南充市打造成“成渝经济区及川东北区域中心城市”，并将物流中心、金融中心、信息枢纽列入重点发展方向。城市格局方面，在六规“以江为轴，北拓南延、跨江东进、拥江发展”方针基础上，加入了“三城同构”概念，确定了“三环三城多廊道”的组团式发展模式。
同时规划文件提出，到2020年，南充城市人口将达150万人，用地150平方公里。
四、房企拿地分析
了解完南充土拍市场和城市概况后，我们把目光转移到在南充拿地的房企上。
据中地数据统计，截止到2019年8月31日，阳光大地在川内共拿地17宗，川北经济区11宗，川南经济区6宗。
阳光大地于2002年初创，本着深耕四川、走向全国的布局战略，现已在川内多个城市落子（成都、眉山、泸州、南充、宜宾、内江、巴中、广元、峨眉山、自贡、乐山）。
而远达地产则主要布局南充、内江和宜宾市，拿地总面积约499.08亩，拿地金额约18.06亿元。
与远达和阳光大地不同的是，鸿通地产则深耕南充。截止到8月31日，鸿通今年川内拿地7宗，均位于南充市，其中，顺庆区4宗，嘉陵区2宗，高坪区1宗，拿地总面积约844.14亩。
据悉，鸿通在南充、内江、泸州、乐山、眉山等地已打造27个精品项目，目前南充在售项目有：鸿通伴山半岛、鸿通翡翠城檀府等。
上市房企中，碧桂园和金科在川内拿地金额和拿地面积排名靠前，两者在多个城市均有收获。
碧桂园布局全川，拿地22宗，合计2137.89亩，拿地金额99.33亿元。今年4月30日，碧桂园以成交楼面价5982元/㎡斩获宜宾市叙州区金沙江大道南侧BQ05-02、BQ05-03地块（88.11亩），溢价率高达252%。
金科则立足成都平原经济区，向川东北和川南发展，拿地14宗，合计1126.69亩。
图源：金科官网
综合分析来看，在当前融资渠道收紧、调控风向趋严的环境下，房企拿地和布局愈发谨慎；同时，为贯彻中央“房住不炒”的精神，地方政府的推地节奏也有可能放缓。随着楼市“金九银十”的到来，开发商为追求年度考核目标和现金流，拟加快商品房入市，加速去库存，增加现金流。
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文∣mob 编辑∣mob
图∣中地研究院
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