“金九银十”、房展会，现在又到了双十一。
哈尔滨每天上演特惠降价新花样。
东南板块8K，哈东6K，送车送车位、最高优惠44万......
不得不承认，哈尔滨部分房价，“体感”很便宜。
但是，便宜不敢买，因为，心里没底。
事实上，这个阶段哪是“底”，还真没法预测。
宏观调控、三道红线高压下，房企“保命式降价”是不讲理的，所有地价、成本、利润模型全部崩塌。
模型失灵，但总得有个参照系，来判断房价合不合适。
至少心里有个数，现在各板块正常房价，应该是多少？
简单一点，就看这个关键指标。
房价在和谁赛跑？
人口？物价？政策？公说公有理，婆说婆有理。
每一个维度都能自圆其说，但好像又很难有绝对的说服力。
房价，说到底还是货币效应。
一个城市聚集的资金越多，越能维持楼市稳定。
手里的钱，最终决定房价高度，以及对楼市的支撑力。
所以，关注一个指标就够了：本外币存款余额。
本外币存款余额，就是人民币与外币的存款总数，反映一个城市对资金的吸附能力。
我们知道，资金是经济运行的动力，也是结果。
一个城市能汇聚多少资金，显示出这个城市的综合实力和发展潜力。
举个例子，为什么杭州房价凶猛？
根本原因，2020年末，杭州本外币存款余额5.4万亿，总量仅次于一线城市。
比2019年增长20%，增速仅次于深圳。
目前，哈尔滨部分房价回到2018年，甚至是2017年。
不妨把时间倒回上一个楼市周期的起点——2018年。
2018年，哈尔滨本外币存款余额1.16万亿。
2020年底，这个数字为1.39万亿，增长约20%。
房价，可以与本外币存款余额增速同步。
也就是说，现在的房价，在2018年底基础上增长20%，是正常的。
如果认可这个逻辑，可以接着往下看。
哈尔滨各板块的地段价值，具体是多少。
南岗区
二环沿线2018年高层住宅均价13000元/㎡，测算值是15600元/㎡。
融创文景壹號高层首开15000-16000元/㎡；
中海文昌府精装高层16000-18000元/㎡，价格都在测算预期内。
核心地段，成熟配套，这是其他区域不可复制的配置。
一句话，地段价值升级了。
这也是核心地段的马太效应。
哈西板块测算价值是14400元/㎡。
金地峯范、爱达壹号售价很贴近合理值。
中海云麓公馆、华润置地·九里芳华还未开盘，但放风价不会偏离太多。
三环沿线2018年房价是9000元/㎡，测算的预期值是10800元/㎡。
哈西骏赫城体量比较大，2016年开售，现在已卖到第六期。
2018年售价9000元/㎡，目前售价10000元/㎡；
汇龙·巴黎第九区、金地风华雅筑，起价就已高出了测算值；
旭辉公望，虽然还没有开盘，但看配置，应该不会低于10800元/㎡这个预期值。
哈西的高房价，给足了三环沿线外溢红利，所以房价撑起来了。
总的来说，南岗整体房价比较合理。
这一轮特惠降价中，南岗也比较稳，没有大幅跳水。
道里区
道里二环沿线，2018年高层住宅均价13000元/㎡，测算预期值为15600元/㎡。
融创星美御，均价16000元/㎡，看着很合理，如果把工抵房考虑在内，价格又穿越回2018年，完全支棱不起来。
群力东区，2018年是道里乃至全市最风光的板块。
招商·云玺起价14500元/㎡；
恒祥荣府，高层住宅售价15000元/㎡；
旭辉·宝宇铂辰府预计开盘价16000元/㎡。
群力东地段价值在涨，但已触顶，达不到测算的水平。
在群力东“满员”之后，群力西顺理成章变成群力东的外溢承接地。
受东区辐射，三年来，群力西区房价迎来上涨窗口。
2018年房价为9000元/㎡，目前新盘特惠后也能达到11000+，比测算值高。
在楼市下行时期，地段价值比其他都重要，道里的房价总体比较合理平稳。
香坊区
香坊二环沿线新盘一直凤毛麟角，但较少的供应量也没有换来更高的价格。
融创四季宸阅，售价14500-15500元/㎡，只要不特惠，就能撑住。
东南板块和哈东板块是一对难兄难弟。
表面看，房价符合测算预期，但别忘了，它们是这一轮特惠战的火力集中区。
特价房、低首付、购房补贴轮番挤压后，哈东和东南房价穿越回2018年。
东南板块，金瑞林城现房8000-9000元/㎡；某科8字头加推......
哈东板块，和泓公馆6字头，某城上城6字头......
香坊区价格低于合理值，房价节节败退。
道外区
在整个二环沿线，道外区的楼盘价格最低。
从2018年到2021年，不论是测算值还是真实房价，都没有站起来，确实不走量。
汇龙云景拾里，是道外二环综合评分最高的项目了，开盘价刚刚超过测算值；
碧桂园国风云著，仅仅站在了9字头上，没有突破万元天花板。
哈东板块虽和香坊的哈东板块相邻，但价格还是差一个梯队的。
按照测算值，哈东均价应该在7200元/㎡左右。
均价7500元/㎡的御湖壹号刚要受到表扬，就狠狠来了一下子：最高补贴20万，折后赠送面积6200元/㎡起，道外哈东唯一的扛把子也歇菜了。
新一板块，2018年还是个不起眼的存在，2021年却迎来了汇龙、中海这样的房企。
品牌、品质上去了，价格自然也水涨船高。
汇龙花溪半岛8588元/㎡起，中海观澜庭9488元/㎡起，即使偶有特惠，也能稳居测算值之上。
总的来说，道外区就吃地缘，集体佛系。
松北区
用本外币存款增速，推导出的地段价值，是基于板块没有跃升的前提下。
也就是说，这几年没有大的建设，地价没有狂飙等。
松北区的快速崛起，更多的是新区效应、产业落地、地价飙升等原因共同推进的。
所以目前的地段价值，比推导出的要高很多。
经过这一番特惠降价潮，价格也在逐渐回归理性。
世茂板块是松北的老大哥，发展最早，也最成熟。
按照测算，世茂板块均价应该是12000元/㎡。
华润置地三盘，就算是搞特惠，折后价也在12000元/㎡之上，毕竟地段价值和品质还在。
环西板块，经过一番“洗礼”，房价越来越朝合理值靠近。
松浦板块楼盘都有一个特点，就是体量大，所以卖的久。
不但价格没见涨，砸价还比较狠。
某力，13000元/㎡直降到7000元/㎡，过山车都没它刺激。
利民反倒是松北最能打的板块。
龙湾园著、华居水木天成，怎么也要8字头的。
不声不响的接收外溢，还有新区红利辐射，房价稳稳的居测算值之上。
经历过野蛮生长后，松北区房价逐渐回归，购房者也更加理性。
平房区
和其他区域不同，平房更像是一个独立的小天地。
置业群体比较单一，都是区域内的人口，所以供应量、成交量都比较稳定。
2018年，平房区房价6500元/㎡，按照测算，目前房价应该在7800元/㎡。
绿地香堤九里三期6700元/㎡；
哈南万达广场6500元/㎡起；
碧桂园·欧洲城|拉菲小镇6800元/㎡起。
之前地段估值过高，理性回归了，房价自然就下跌了。
对于平房来说，既没有爆发性的利好，也没有砍头式负面，自给自足是它独有的特点。
用本外币存款余额增速，来衡量房价的合理性，是目前能找到的唯一纯客观的参照系。
整体来看，适用绝大多数板块，也的确出现低于板块合理值的房价。
经过这一轮调整，哈尔滨的房价“泡沫”逐渐破灭，价格回归，但会不会继续下行就见仁见智了。
这阶段买房，需要有异于常人的勇气。
别人说一万句“合适”，不如自己心中有杆秤。
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