如果你在滨湖买二手房，你会怎么选？
今天滨湖新出一套二手房，滨湖和园，104.92㎡，10楼以上，满2年，总价148.88万。
单价不到1.42万/㎡，学区是滨湖最好初中46中本部+屯溪路小学，业主换房所以急售，看起来这房子确实挺划算。
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滨湖5大板块二手房市场分析
在滨湖挑二手房，就需要搞清楚自己能买哪，最好买哪里。目前，滨湖大致被划分为5个板块：
1、启动区板块，主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。
启动区顾名思义就是滨湖区最开始的地方，所以启动区板块的房龄距离现在已有近10年，成交均价是滨湖板块中最低的。
滨湖世纪城二手房均价在1.5-1.6万/㎡不等，产品、户型比较落户是硬伤。蓝鼎观湖苑均价在1.67万/㎡，在地铁1号线沿线，这是启动区房源不可多得的优势。
启动区板块的房龄距离现在已有近10年，投资价值几乎赶不上大盘。
如果是自住的话，建议选择地铁口物业，避免产品、物业无优势，房龄又大的老盘。
2、46中/师范附小学区板块，主要是46中本部和师范附小学区范围内的所有小区。
在全市范围来看，46中的学区优势不算特别大，但在滨湖确是目前最好的学区，买二手房看中学区的选择这个板块基本不会错。
该区域囊括的二手房小区大致有：滨湖和园、滨湖品阁、滨湖家园、滨湖明珠、书香门第、棠溪人家，以及蓝鼎滨湖假日清华园、枫丹园、翰林苑等，价格1.5-2.3万/㎡不等。
卖的最好的蓝鼎滨湖假日，一方面项目体量较大，包括4个园区；另一方面是项目西边是46中、合肥市滨湖医院、东边紧邻地铁1号线紫庐站、塘西河公园站，南边又被塘西河公园包围，北边是滨湖世纪城商圈，整体配套比较齐全。
3、泛省府板块，主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。
这个区域二手房整体成交量不大，主要还是价格偏贵。该板块二手房小区主要是佳源巴黎都市、万科蓝山和高速时代城，二手房价在1.7-2万/㎡不等。
泛省府板块目前新房项目较多，门槛项目是卖16100元/㎡的紫云赋江山印，性价比相对较高。
万科时代之光高层备案价格18999元/㎡，碧桂园中堂高层精装均价22000元/㎡、招商雍华府高层均价22000元/㎡、洋房均价23900元/㎡，金茂悦洋房24007元/㎡，一个比一个贵的节奏。
4、金融后台板块，主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。
这个板块的学区有46中南，配套相对成熟，入住率比较高。二手房小区有保利拉菲公馆、旭辉御府、中铁滨湖名邸、高速滨湖时代广场、华冶水晶公馆、华冶万象公馆等。除了华冶项目，该板块二手房均价1.7-1.9万/㎡。
这个板块在售的新房项目很多，比如文一豪门金地、都会1907、时光印象、公园天下等。今年打算卖2000套的合肥云谷也在这个板块，对该区二手房市场可能会产生较大影响。
5、核心区板块，主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。
这个板块有着先天的配套优势，比如双地铁（地铁1号线+5号线），比如大量的商业写字楼集群，比如塘西河公园+巢湖水域等。
目前可参考的二手房有宝能城、淮矿东方蓝海、中海滨湖公馆、万达临湖苑、揽湖苑、保利海上五月花等，二手房均价在1.8-2.1万/㎡。
新房方面，性价比很高的淮矿东方蓝海备案均价在14150元/㎡，但新房、二手房价倒挂接近3000元/㎡，一般人也很难买到新房。联投中心书城新房、二手房价同样倒挂近2000元/㎡，新房也是买不到。
如果追求性价比，可以考虑均价1.8万/㎡的信达公园里。
NO.2
置业滨湖的3点建议
1、优先考虑限价盘，其次是性价比新盘和捡漏二手房。
在滨湖选房有一套优先级标准，首选神盘中的限价盘，比如淮矿、联投、云谷等，但你需要面对的可能是高首付、号头费甚至是*绑捆**销售，总之有得必有失。
好消息是，今年合肥云谷将“抛售”2000套，新房、二手房市场都将迎来巨震。即便你只能首付3成，运气好也可能会买到。
像上面提到的神盘，买到肯定是赚到。
如果买不到就可以考虑滨湖一些性价比楼盘，比如信达公园里、紫云赋江山印等。觉得价格还是偏高，找个靠谱中介，随时捡漏二手房也是不错的选择。
2、滨湖限价盘在减少，二手房成“限价房”。
如果云谷今年2000套房全部推出，整个项目后期房源也所剩不多，其他限价盘也在逐步去化，整个滨湖的限价盘将面临越卖越少的问题，而滨湖金融后台基地的三个项目将成为未来滨湖新房市场的准入门槛。
滨湖限价盘卖完了就剩高价位盘，同时二手房也成了限价盘，届时滨湖二手房市场也将全面盘活。
3、刚需自住选择金融后台基地或次新房，投资客尽量避免启动区。
不管是新房还是二手房，滨湖房价税基本已经稳定。刚需更看中价格是否合适，所以建议滨湖西南板块新房或者捡漏性价比高的二手房。
启动区升值潜力有限，投资客应当规避这样的区域，选择核心区或者在地铁口、学区优势明显的项目。
4、买滨湖最看好核心区。
学区房保值升值，毋庸置疑。如果你看中学区，就选择46中本部和师范附小，可以应尽可能买小一点的，这样投资收益才能最大化。
在板块选择上，省府板块虽然是目前滨湖重点发展的板块，但实质性规划还没公布，新盘价格相对较高，产品面向高端受众，投资意义不大。
核心区交通、商业利好更显著，新房、二手房都有些性价比较高的项目，对投资客来说可选择的空间反而更大。
NO.3丨结语
滨湖，是一个集万千宠爱宠爱于一身的区域，有多少爱戴就得承受多少嫉妒。
我们没必要去神话一个区域，毕竟新房价格看得到，二手房价多多少少也了解，很多刚需购房者确实买不起滨湖，但也有很多人拼老命也要“挤进”滨湖。
我们也没必要去诋毁这样一个集全合肥之力重点发展的区域，滨湖变得更好，霸都经济更繁荣，都市化进程加快，在合肥奋斗的你也更有面儿。
更何况，合肥只有一个滨湖，全安徽也只有这么一个滨湖。