近来后台不少人问起的一个项目，就是已经销售多年的仓山超级大盘闽江世纪城。9月5日晚，福州市预售许可公示页面更新了闽江世纪城的最新一本预售证。
本次预售证号为FZ许201A90155号，领证的是A区52号楼，总建筑面积18715.79m²，共有住宅324套。
闽江世纪城由52、53两幅地块组成，其中52地块为A区、C区，53地块为B区、D区、E区。最早的两本预售证是2014年6月11日、6月12日，当时领证的是53地块D区的19间店面和52地块A区6号楼的192套住宅。从此拉开了这个仓山超级大盘的销售序幕，至今已经五年。
闽江世纪城开盘时正值2014年的楼市低谷，此后该项目先后多次领取预售证，如今时隔五年之后，闽江世纪城领取了A区最后一栋楼的预售证，这是该楼盘两幅地块的第26本预售证，而当前又是一轮楼市低谷。自低谷期始，自低谷期终，可以说完整地经历了福州楼市的这一轮起落。
闽江世纪城的项目主销期在2014-2016年，秉持着世纪金源的一贯风格，拿的是大地块，搞的是大开发，售价也相对其他楼盘低廉一些。在2014年的福州楼市低谷期，闽江世纪城却以其实惠的售价、较高的性价比，创造了一个逆市销售的奇迹。
在2016年中期之后，闽江世纪城的大部分一手住宅已经销售一空，此后2017-2019年三年之间，该楼盘只拿了4本预售证。
那么，本次2019年领取的这一本预售证的324套房源是该楼盘最后的可售住宅了吗？恐怕并非如此。经查商品房网签公示，52地块共有住宅5676套，截止9月5日，如今网签系统显示可售住宅套数尚有826套。那么，刚领证的52号楼只有住宅324套，而目前该楼盘打出广告也是“最后一栋”，但除此之外还有近500套住宅未售。这又是何故呢？
往前翻阅预售许可记录，2017年12月6日，闽江世纪城52地块领取了一本预售许可证，证号为FZ许20170117号，其中为A区50号楼、51号楼，共有住宅500套，如今近两年时间已过，这两栋楼目前网签系统上显示均为未售状态，这便是为何该楼盘还有826套可售房源的缘故。但目前50号楼、51号楼的住宅仅显示为可售状态，并无显示备案价格，并已于2017年底办理竣工验收。
而本次刚刚领证的52号楼共33层，除1层外每层10个单元，部分单元备案价格如下：
这个价格与刚刚售罄的祥浦苑相当，而祥浦苑以大户型为主，而本次闽江世纪城52号楼推出的是70㎡以下的小户型，综合分析对比来说，可以说闽江世纪城本次开盘的这栋楼是一个优点和缺点都十分突出的项目。
优点在于售价与祥浦苑相当，并且小户型为主，一般来说，如果同地段相同年份的楼盘有二手房源挂出来销售，那么往往小户型的报价都会比大户型高，这是由于小户型的总价低，相对来说更不缺少购买力。因此，闽江世纪城的这些小户型和祥浦苑的大户型有着差不多的单价，但是总价却要低很多。在当前福州刚需总体承受力不断下行的状态下，低总价的房子就意味着买得起的人更多，这便是该栋楼最大的优势。
但是，本次开盘的52号楼缺点也十分明显，密度过大，公摊较高，点状式分布的一层十个单元，在居住舒适性上显然不如祥浦苑。从户型上说，方正的户型有暗卫，有明卫的户型又狭长，户型上也不如祥浦苑。这便是该栋楼最大的缺点。
对于其他的，倒未必构成关键性影响，靠近鼓山大桥会有交通噪音的问题，祥浦苑东侧的房子同样也有这个困扰；就算最终没有管道燃气，也可以用瓶装液化气；至于隔壁有座庙，会对一部分人构成心里干扰，但是想想这也只是个小庙，例如西禅寺那么大的一座庙，旁边还有某小区业主卖房开价四五万一平方呢。
因此，上面这些其他因素倒也算不上特别大的影响。简单总结来说，如今这324套住宅，倒是可以满足相当一部分人的需求，紧凑两房，足够一家三口居住，靠近地铁站，江南CBD路网也在形成，区域内各种配套设施也会加快建设，交通出行，上班通勤，日常购物等都不是问题。尤其对于一些想要买祥浦苑，却苦于面积太大，总价太高而承受不起的购房人，转而选择祥浦苑隔壁的闽江世纪城也是他们会考虑的一个选项。
另外，闽江世纪城只要延续以往积累下的好口碑，不*绑捆**、不加价，好好卖，在当前这种纷乱的市场格局下，和周围的竞争对手相比，至少这一点上就具备更强的号召力。而在实际销售过程中，祥浦苑在备案价基础上还给予了一定的折扣优惠，例如市直单位团购优惠3个点，折扣以后单价可以下降至2.3万。如果闽江世纪城也能在备案价上给予折扣，显然对于促进销售也有帮助。
如果以上分析完了还是有人看不懂，那么我再简单总结一下，闽江世纪城这次“最后一栋”324套，实际上网签系统显示除了这324套之外还有500套可售房源。而本次这324套的优势是总价低、首付低，劣势主要是密度高，户型有缺点，公摊大。
对于刚需购房人来说，如今福州性价比最高的是二手房，降价房源不在少数，可选择面很大。但是如果你的首付实在不够，又急着要买房解决居住问题，并且还有着“处房情节”非新房不要，那么你就自己衡量一下上述缺点是否能够接受。如果能够接受的话，其实闽江世纪城的售价相对来说也还是不过分的，至少人家并没有开出“杀猪价”。世纪金源的项目在定价上也一向不虚高。
对于能够接受二手房的购房人来说，如何体现二手房的性价比呢？很简单的一个办法，你们就把这回的这栋楼和闽江世纪城的其他房源对比一下就心中有数了。
对比一下类似的房源闽江世纪城克拉公寓的报价，目前安居客上显示挂牌均价为24287元/m²，但这只是报价而已，并不代表最后的成交价。在楼市上行期，二手房报价总是越来越高，偏低的报价则可能是用来钓鱼而故意为之。在楼市下行期形势就反过来了，二手房报价越来越低，较低的报价才能成交，虚高的报价是几乎不可能成交的，除了挂出来拉高挂牌均价之外就没有太大的实际意义。
克拉公寓挂出来在售的房源挺多，其中报价在2.1-2.2万的不少，虽然克拉公寓的密度比52号楼还要大得多，但是这也告诉大家，如果你打算买单身公寓，那么其实在市区里有的是高性价比的选择。
再考虑到此前地处二环内金鸡山公园脚下和东二环泰禾商圈的城投凤峦郡的45m²户型均价也不过2.7万，并且有着良好的小区环境，在居住舒适性上要比鼓楼区某个均价4万还要价外加价几十万上百万的鸽子笼宿舍楼强得多。此外，福州二环内地铁口也还有单价在2万以下的二手电梯单身公寓可供选择（是住宅而不是soho，而且不止一个小区哦）。
所以，真想买房子，如今的可选项遍布全城，远比你想象的要多，就看你自己是打算认真研究后再买房，还是挥舞钞票随便买了。
而对于一上来张嘴就直接叫我推荐二手房的人，在这里我再强调一次，请你们自己多学习、多实践、多看房、多学着去了解真实的市场，看完房谈完价再拿具体案例来问我。上来就问哪里的房子好，哪个小区好这类问题我不会回答，我这里不卖房，我也不会直接把别人辛辛苦苦看过房谈过价的具体房源告诉你。但我可以给你一个价格参考坐标，让你不至于被骗，但是请不要指望可以从我这里走捷径不劳而获。本号的作法一贯是授人以渔，而不是授人以鱼。因此如果自己什么都不了解又不愿意去学习的，我的建议就是远离楼市比较安全。