编辑手记：最近，浦东中环继续刷屏！前滩12万+（晶耀小户型二手）、10万+华唐现房… 老牌“宇宙中心”好像反而热度降低？今天就特别邀请老业主——由现居张江0.8年的小群主及张江近二十年老居民：牛永贵，牛哥一起来参与这一集的居住测评。为大家带来更真实、更接地气的经验分享，一起来看。
买房对很多人来说是影响“半辈子”的重要事件！但是很多时候，大家对于某个小区、区域，也就是“盲买”，买个手机还要看“测评”呢。
事实上，没有比居住在本地的资深业主更了解区域的，中介不会告诉你的，砖家根本无暇顾及的，冰冷数据无法解答的～我们邀请区域业主来回答！帮助想要置业该区域的“准业主”了解更多！也欢迎把你想问的私信我们～
板块介绍：老牌宇宙中心
地处浦东中外环，价格不输内环内
浦东张江板块地处浦东中心位置，是上海城市交通主轴和现代科技产业走廊的交汇点。它北起龙东大道，南至迎宾大道，西靠罗山路，东临环东二大道。
张江买房必须知道的定理：「陆家嘴没有存款，张江没有时尚」 「张江有结界，里面的人出不去，外面的人进不来」 「终极鄙视链」：老张江>张江镇>周边辐射地带？今天都会一一告诉你！
张江作为上海最重要的科技产业园区之一，凝聚着各种可持续发展的动力、潜力、张力和活力，其中，微电子、软件、生物医药三大产业已成为极具代表性的“张江三宝”。
不过提及张江，最NB的还是它的科学城规划。
张江科学城位于上海市中心城东南部，《张江科学城建设规划》规划范围总面积约94平方公里。为加强与龙阳路枢纽、国际旅游度假区等周边地区的协调和联动发展，外扩形成衔接范围，总面积约191平方公里。
在定位上，张江科学城将在张江高科技园区的基础上，转型发展成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地，成为“科研要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更浓厚”的世界一流科学城。
张江老业主是如何看待这个区域的？
小群主：近些年来，上海本地人对张江区域颇有微词，作为一个区域老住户，这些问题您怎么看？
牛哥：你看起来是95后吧，小小年纪知道的还不少。
张江住宅在上海本地人心中地位是很复杂。浦西派在整个浦东只认小陆家嘴和南延伸的世博耀华板块。这两个地方过去属于黄浦区和南市区，和浦西没有心理隔阂。张江这种远离黄浦江的版块，最早不入老浦西法眼，而浦东土著心目中的商贸繁荣宜居地是“老县城”——川沙。
张江作为亲儿子和浦东新区同时起步。早期土地便宜制药和化工及一些电子元器件生产厂拔地而起。也引起关于空气中弥漫药味等一些环境问题。17年以来，我也算青春谱写张江赞歌的一份子。在科技领军的发展中，我的看法是，做时间的朋友。让发展解决一切问题。产业发展让低效企业迁出，房地产发展让有意见的人越来越买不起
。慢慢的就越来越和谐宜居了。
小群主：那，到底有没有药味？
牛哥：建议独家的粉丝们去汇智湖畔亲自感受下，耳听为虚，鼻闻为实，下一话题下一话题。
小群主补充：住了几个月，是真的没有哈哈哈哈哈。可能隔壁邻居家的饭香，更能闻到一些！
01
商业篇
汇智、长泰广场两巨头
独缺一个高端商业综合体！
小群主：您住在张江多久了？
牛哥：17年了。
小群主：牛哥觉得我们张江的商业多吗？平时买东西方便吗？
牛哥：张江内子板块较多，各个子版块的基本配套都是齐全的，菜场及中型超市很多。但很长一段时间，张江缺乏大型城市综合体，直到2014年底，长泰广场和汇智国际相继营业。张江板块在商业方面确实变得宜居了。
小群主：您吃饭买东西一般去哪里？
牛哥：吃饭在张江紫薇路附近比较热闹，约朋友聚聚会去长泰广场。（长泰就是张江人民的“国金”～）
买五金棉纺之类回去北川公路附近。家乐福这个规模的超市很多，开车都不远。张江近些年来商业配套越来越完善。金科路的绿地广场也开业了，唐镇的阳光天地也不错。
可以预见，未来孙桥和双子塔区域也会有新的商业综合体出现。目前应该是商业规模从近郊向城区过渡的阶段。希望越来越好。
小群主补充：不过汇智、长泰的商业做的比较分散，可以说是大众的牌子几乎都聚齐了，但高端商业是真的很少。最近的商超，则是汇智底楼的欧尚超市，普普通通的超市，也不能要求太高了。
汇智的人流一般都不会太多，即使是周末出门逛逛也不会出现说“人气爆棚”的存在。ps：想要Gucci、lv等只能选择往前再坐几站了。毕竟现在的张江没有高端的“时尚”配套...
汇智内部实拍图 via小群主
牛哥补充：要说张江目前的地标是什么？可能是遍地的码农（笑）。
现在确实还没有，期待未来科学之门的建成吧。据说建成后，双子塔的配套商场：L+ Mall还会有Prada（just据说，到时候不来也不能怪小群主了），可别再说我们张江没有时尚了！！
建成后效果图
02
交通篇
铂金2号线及13号线贯穿东西
未来仍有多条轨交线路预留通道
小群主：早上2和13号线挤吗？（废话。。。）
牛哥：2号线横穿上海东西，早上的压力主要来源于川沙方向的客流。好在二号线唐镇-广兰路是区域起始站，出行是没有问题的。
小群主补充：从金科路/张江高科站上车都是没问题的，但不一定有座位。ps：2号线进入内环，往前两站的龙阳路后就开始了彻底的拥挤。如果想早高峰能抢到座位，一般是从广兰路乘始发站会舒服些。
每天坐2号线早晚高峰的小群主更是深有体会，龙阳路一直到人民广场这一段真的，太挤了。
也有很多从龙阳路磁悬浮下来的，拎着箱子一直坐到虹桥火车站，所以车厢空间也更显拥挤，比较痛的领悟。
不过13号线因为是起始站，完全无压力。
一个很有趣的现象，早上在张江去坐地铁，发现来往的人们大多数都是穿着夹克、戴眼镜，拎着个手提电脑包（没有在黑码农，小群主自己也是这样）。想要一眼辨认出谁是专业的码农工，其实真的很容易。
小群主：不过我不会开车，自驾只能多问问牛哥的体会了。目前开车上班如何，您一般怎么出行？
牛哥：张江地处浦东内外环中间，地理位置不错，借助内环中环外环及罗山高架和未来通车的龙东高架，行车非常便利。（重点：张江不是睡城，区域内产业比例大幅多于自身所需配套住宅量）从张江出行不是问题。
03
学校篇
非传统意义上的教育高地
区域内也有多所学校可选择
小群主：张江的学校怎么样呢？都说浦东教育资源好的地方，一个是前滩，一个是临港。
牛哥：张江不是传统意义上浦东教育高地。但浦东真正优秀的孩子，却又很大比例有张江的父母。
这片热土是青年人奋斗的圣地，也注定了孩子拼搏的宿命。不过教学质量80分以上学校也很多，浦东二中心，张江集团小学两个校区，万科实验小学都不错，民办中芯国际小学也不错。
小群主补充：玉兰香苑、益丰新村，都是张江的比较出名的学区二手房。目前的挂牌价格则是在均价5万/㎡左右，虽然房子有一定的年限了，但相比附近的二手房，价格还是挺实在的。目前也是比较多预算有限的客户选择。
也有很多高知家庭，选择从这里搬到了万科某知名学区盘，一切都是为了小孩念书，可怜天下父母心。
04
楼市篇
新房挤牙膏式更新
区域宅地断供 租赁市场活跃
小群主：您关注张江片区近几年新盘是什么价？
牛哥：6-7w吧，6w左右也是政府调控的结果，比如我朋友前两年六万不到的价格摇中了万科翡翠的一楼。虽然靠近能源站，但不能不说这个美式开放街区的小区未来可能成为张江最好地段的住宅。最近两年开盘的房子多集中在孙桥，俗称孙桥三兄弟。几次开盘价格也都有波动。7w左右基本站稳。
小群主：张江新盘多吗?未来区域内的新房走势你怎么看？
牛哥：未来会越来越少。张江科技城规划出台的时候。浦东政府出台过类似雄安新区的地产政策。张江科技城大板块内未来不会新增住宅用地。目前还在消化存量阶段。当然这个大板块也包含康桥周浦，这里面故事很多，后面我们也可以细聊一聊。
小群主：确实是这样，近几年来随着华发、三湘的售罄，区域内可供选择的新房也是越来越少，价格也是比较“辣手”。越来越多的年轻码农都把目光投向了周浦、唐镇。
哪怕是均价6.6万+的唐镇三兄弟，也是眼睛都不眨一下就能买下。
小群主：最近有推荐的新盘吗？作为这里的资深张江业主，也想听听牛哥的意见～
牛哥：中建朗阅府不错，相对竞品，首开价格算合理。但是作为一个资深房地产投资爱好者。拍拍良心说，兼顾投资收益考虑，张江不再是巨大涨幅潜力的城乡结合部市场了。
这里实在是已经很成熟了。未来新的历史机会留给曹路、唐镇、川沙、周浦、祝桥等区域。起步价格太高离天花板太近了。自住很好，而且张江会越来越好。
小群主：为什么这么推荐？可以说说你的理由吗？
牛哥：主要还是考虑价格合适。车程来看距离配套也不远。板块提升有个时间过程。坚定信心，持续持有。年年会有涨价红包。
小群主：身边邻居最近的卖出和买入真实价格你知道几个吗？可以说说？
牛哥：板块内总体的均价在7万左右吧。成交也不错。毕竟总价摆在这里了。邻居素质不错。
不过传统的老张江，二手房的成交均价高的吓人。张江汤臣、汇智，这两个知名小区，真实的二手成交，毫不夸张的说有一段时间，直冲10万+。想想普通的小夫妻在上海打拼，白手起家要能买上一套这个...可能还是租一套比较现实。
（我们浦东购房群最新爆出一张LJ网挂的万科翡翠，均价也是10万+...）
也附上最近的张江区域部分二手房成交情况，供各位想要在张江置业的小伙伴参考。
小群主：说完新房，再来聊聊租房市场吧。呼应下主题的超高租售比！
目前张江这边出租市场怎么样？一般三房能租多少钱？
牛哥：张江的租金很吓人。甚至摸到内环传统优势区域的价格。以我的小区日月光二期为例，现在二手房7w出头。两房89平普遍8500左右，三房140平普遍13500左右。
小群主补充：张江附近的小区租售比真的是高的吓人，前段时间一直在辗转张江各小区看房、租房，这里的原始一房动辄就要7-8k起（相对好一些的，不是超级老破小）！但很好笑的是，往2号线前面多看几站（世纪公园到东昌路），反而是5-6k就能租到挺好的老破小了=。=
牛哥：是的，张江的租房市场是非常畸形的。
都说居住在张江，租的第一套房，90%不是在玉兰香苑，就是在益丰新村。以及天之骄子的人才公寓，因为性价比高，在附近的租房市场也是较为吃香的。
随着收入增高，就可以逐渐的进行居住改善，入住到绿地mtown、万科翡翠、汤臣以及汇智。
（小群主亲身经历：汇智的两房，婚房装修，19年年底看了一套，要租到1万，而且很快租出去了。）
小群主：听您说完，好像周边几个板块更合适投资。您觉得，想买浦东周边几个板块新房的，曹路、唐镇、川沙、周浦、祝桥这些哪个板块更推荐？为什么？
牛哥：价格永远是绕不过去的考量。在同等区位配套的前提下，入手价格是抵御风险的一道防火墙。我推荐的话会选周浦。
小群主：那您更推荐周浦吗?
吹哥：这个要多方面综合考虑。我说说我的观点供大家参考：张江科技城规划周浦国际医学园区被纳入核心区，周浦繁荣工业园被张江集团共建代管。这几个板块在承接张江产业和人才上。我认为周浦是有优势的。更主要是价格。周浦二手房的成交均价和张江拉的比较开。未来有上涨的空间。
买房对很多人来说是影响“半辈子”的重要事件！但是很多时候，大家对于某个小区、区域，也就是“盲买”，买个手机还要看“测评”呢。
事实上，没有比居住在本地的资深业主更了解区域的，中介不会告诉你的，砖家根本无暇顾及的，冰冷数据无法解答的～我们邀请区域业主来回答！帮助想要置业该区域的“准业主”了解更多！
PS：本期《楼市独家》的业主测评到这里就结束了，下一期大家最想看到哪一个板块的居住测评？欢迎留言告知我们！我们将邀请区域内的资深业主，为大家逐一解答，带来最真实的居住测评。