前段时间K11S落地，就想写下勾庄了；正好又赶上听翠轩首开，就干脆放到一条推文里吧，大体就是：
勾庄在3万元级这个价位上，是个强势板块；
但听翠轩这个盘放在目前的勾庄，性价比不高。
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感觉现在对勾庄的吹捧，已经不至于城北副中心了，夸张的甚至都喊出了“第四中心”的口号。
那平心而论，勾庄的确有这个天资。相较于竞争对手临平、下沙或者大江东，勾庄和主城的衔接会更好一点，这也符合之前第二中心（钱新、世纪城）、第三中心（未科、云城）的逻辑，离得太远的基本副中心到顶了。
从勾庄往钱新或者武林看， 几乎就是“杭州城区”了。勾庄可以说是杭州向北的“桥头堡”。
从勾庄往未科、云城方向看，则是良渚、仓前、瓶窑的大片留白。依靠杭州“第一强区”余杭，的确是有大把的想象空间。
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当然预期归预期，现在的勾庄肯定没有达到“第四中心”，甚至是城北副中心的能级。
除了万象城之外，整个中央商务区几乎还是大片的留白，并没有展现出西站新城那种蒸蒸日上的吸引力。
甚至到了良运街（万象城、人工湖）以北，几乎还是一派城乡结合部的风光。这个观感吧，的确很难和“中心”联系起来。
不过也正是这些留白，才让我们能对勾庄保持预期。不然如果都造成住宅了，不就成下一个丁桥、九堡了。留白和画饼，那可都是操盘的艺术啊。
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虽然前景尚待时间检验， 但勾庄的下限已经堆得很高了。
现成的万象城+人工湖+水街（疑似K11S）的配置，已经满足杭州“湖+综合体”的新城模式。哪怕后面产业放鸽子，空地全面商改住，它的宜居度还是很高的；要是翠宸里边上那块A51医疗用地后续再引入个大医院，就更优秀了。
而且现在勾庄已有大量新房+规模不小的安置房小区，未来的人气也不会低；再加上这边本身靠近主城区，交通又方便，把它当初一个更新、更强的丁桥看也不差啊。
况且还有万象城和K11S（规划）在，和拱墅万达共同闪耀，甚至成为“城北最优”的商圈也都是有可能的。
所以勾庄这个地方，论前景它真的有饼能想象下，论下限它也有大量配套在托着，在3万元级这个价位上，真心是个强势板块。
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但是对于听翠轩来说，它放在现在的勾庄就比较尴尬了。现在这批商品房里比它强的有太多了，后续的几块新地也比它有看头；所以听翠轩未来要卖的时候可能会挺难的。
这块地5月份刚挂出来的时候我们就写了，它还蛮尴尬的，离地铁站、综合体都不近，再加上开放式阳台会影响实际得房率，感觉就没什么特别的吸引力。
而且它还非常罕见的，甚至可以说是不计成本的，特意在项目北侧约400米外（隔着一个燕语海棠轩），万象城幸福里的南面做了一个临时售楼处出来。可能多少也是有一些，希望大家不要对它的真实区位太敏感的想法在。
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听翠轩具体尴尬在两个地方，第一是离地铁站不够近。大部分宣传里都会和你讲，听翠轩北面就是万象城和K11（S），但决口不提具体的距离。
实际上，因为听翠轩的出入口是在小区东、西两侧的，走到万象城的距离是约700米，走到人工湖（中心湖）的距离是约1公里，走到杭行路地铁站是约1.1公里。
另外，它又正好在祥园路站和杭行路站中间，要往南去祥园路站走路也是约1.1公里的样子。
其实这个距离还可以，但问题是勾庄这边离地铁站近的楼盘太多，光万象城边上，就有春知海棠苑、燕语海棠轩、万象城幸福里、前宸、杭宸等项目在了。
甚至说如果单纯只是想离地铁近点的话，还有运翠轩、福翠里、映月璟园、月映海棠园、星遇光年府、运河云庄、璀璨澜庭等小区。一般情况，在地铁和万象城二选一的时候，肯定是离地铁近更有吸引力；况且这些盘也是一站万象城的。
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第二个尴尬的地方就是因为“不能封包阳台”而导致的，真实得房率缺失的问题。先讲个前提，就是在3月建筑新规出台后，开发商直接做封闭式阳台需要算全部面积了，因此为了更好的降低总价，听翠轩选择了开放式阳台。
照理说本来也没多大事，大不了交付后业主自己包了呗。不过滨江又是出了名的不让包阳台，等于相较于之前的楼盘，听翠轩在阳台上是有缺失的，甚至可以说是阳台越大，亏得越多。
勾庄之前几个楼盘都是封闭式阳台，只算一半面积，但是阳台又全部是室内空间。也就是说付了同样的钱，之前的盘你既可以把阳台当普通阳台用，也可以把它当成房间的一部分；而听翠轩的话就没得选了。
我们以同样在售，也是封闭式阳台的翠宸里为例子好了。两个都是约139㎡的户型，设计套娃就不吐槽了，核心区别是翠宸里这个两个大阳台，你是完全可用的。
比如客餐厅外面那个，因为在室内，除了传统的晾晒，你也可以选择洗烘组合来节省空间，把它改造成小书房、健身房，或者宠物房之类；而南次卧那个也可以直接包到房间里面来。而到了听翠轩，可能你就只能看着家里这么大一块区域风吹日晒了。
这也就是我们说的，户型越大（阳台越大），亏得越多了。这种只算一半面积的封闭式阳台，哪怕包的难看，但是从实用性的角度出发，也是真的香啊。
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也正因如此我们会觉得，在目前勾庄还有翠宸里这样本身离地铁近，又是封闭式阳台的项目在售的情况下，听翠轩真的是蛮尴尬了。而且在各方面可能都没优于之前楼盘的情况下，它也没有拿出一个更强的产品力来。
如果放在前两年新房稀缺，中签率极低的勾庄，它可能还不错；但放在眼下天量次新房压顶，还要面对良渚品质洋房分流，而且也不算难摇的勾庄，它就很尴尬了。
那除了现在的翠宸里之外，顺便再给理下后续勾庄的潜在的新地。首先是听翠轩隔壁就是个R21/B的地块，极有可能作为涉宅用地出让。这块地显然去地铁站是更近了。
在4号线好运街站旁边，还有LZ1004地块，它就是个地铁站上盖的TOD，几乎是“地铁零距离”，计划是在今年出让。
在万象城和人工湖的旁边，同样也规划了不少R21/B的地块，未来可能也有宅地出来。而且还有消息说可能这些地才是留给K11S的，以后不排除和望江新城K11江明月朗园一样，是商业+住宅的组合。
现在看勾庄的宅地的确是卖一块少一块了，但是比听翠轩区位更好的地也还有不少，并不是没得选的。
等以后进入二手市场，前面提到的春知海棠苑、燕语海棠轩、万象城幸福里、前宸、杭宸、运翠轩、福翠里、映月璟园、月映海棠园、星遇光年府、运河云庄、璀璨澜庭、沁澜等等都是听翠轩的竞争对手，而且显然它们会比听翠轩更有特色一点。
所以虽然勾庄很强，但为什么一定要去买听翠轩呢？
本文对项目所做的介绍为《杭州跑盘老司机》执笔人个人观点，仅供参考。一切与商品房项目相关的信息以开发商为准。规划信息存在调整可能。