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不得不承认，今年部分新房性价比确实高。
去年年底环二推文提到过，2021年新房面临相当的上涨压力（《新房承受着很大的上涨压力》），因为2020年8月份以来市场整体有了可观涨幅。
不过这个上涨压力ZF顶住了 ，今年大部分新房价格并没有上调，以至于出现了明显倒挂。比如大热的周浦区域，二手标杆明天华城报价高达7万，但是新房仁恒珊瑚世纪预计不超过6万5。
让人怎能不心动？
限价导致出现价格*轨双**制是一个敏感话题，背后原因不宜展开，不过的确给大家带来了一些红利，同时也带来了一些烦恼。
最为烦恼的是环二的一个朋友，去年年底将二手房卖掉专注打新，如你所料，他现在也没买到。
不过卖掉的二手房，今年却涨了200万左右。每每想到这里就心绞痛—— 赚回这200万至少要5年。
不过已经上了贼船，只能继续等新房。原本以为实行了积分制自己手头没房有足够优势，然而又出现了大量新房不触发积分的情况。
开发商通过各种骚操作，尽可能的将房子卖给全款客户，自己积分高也不能入围：
我要全款买房就不置换了好伐。
所以每每想到这些，又是一阵心绞痛，而且更加迷茫了：如果今年买不到新房怎么办？
带着这些迷茫他找到环二团队做了咨询， 通过数据分析后得出来一个可怕结论：
如果你只盯着几个网红楼盘，可能真的买不到了。
01
环二拉取了近10年的成交数据， 发现二手房成交量始终是新房的3-4倍左右。
成交量最高是2015年，共计481192套。其中新房117844套，二手房363348套。
成交量最低是2017年，共计214405套，其中二手房164502套，新房仅49905套。
而今年的新房供应量更为有限。
今年房产新政，每年三次集中拍地、集中上市。首次集中上市是3月份，共计33盘，房源量10006套。
即使后续两次集中上市量提升， 今年新房供应也很难突破5万套， 而且还传出不少新房今年取消上市的消息，比如汇城南街里等等。
前面提到过近10年最低交易量也在20万套以上，意味着即使部分客户能延迟购房， 今年大概率还是有20万个家庭要入手。
也就是说今年至少有15万个家庭，最后被迫选择二手房。如果我们默认为大部分客户都有摇号新房的想法， 75%以上的朋友都会落空。
更严重的是，这5万套新房，还有不少性价比不高的，比如前几天开盘的海玥瑄邸，认购率不足15%，自然不在他们打新范围内。
计入这些滞销盘，能顺利买到“满意项目”的概率20%以下。
02
统计学上有个重要的概念是期望值，自从学了这个概念环二再也没有买过彩票。
买彩票看起来回报率极高，2块钱可以中500万，不过概率极低，花2块钱带来的期望收入可能只有0.8元，妥妥的赔本买卖。
如果计算一下这些网红楼盘的期望收益，可能也并没有想象的夸张， 即使有200万元的倒挂，乘以20%的概率后也没有那么让人激动了。
中彩票很美好，可你又中不了。
不过有个区别是，彩票概率固定，打新概率可以人为提升。
如何提升打新概率？卖房。
如果开发商继续骚操作优先卖房给全款客户，不卖房很多人没机会入围。虽然《胡润财富报告》显示上海有59.4万户家庭资产在600万以上，但是大部分资产却沉淀在房产中，随手拿出600万的家庭极少。
何况大部分网红盘都在800-1500万区间，不卖房怎么全款？
如果都像嘉定区整顿融信一样整顿新房市场，严格采用积分制，大部分家庭也需要卖房凑积分。
如果网红盘确实适合自己，可以考虑一下这个方案。不过方案的痛点在于：
卖房后还是买不到怎么办？
03
万物负阴而抱阳，二手市场涨到高点也会回落，性价比也会再次凸显。比如都去卖房打新，突然多了一些置换需求，二手房市场再次承压。
以及去年惜售的业主也渐渐感到压力，虽说现在没有房产税持有成本不高，想卖房的原始动机却没有消失。甚至有部分业主急售，必须降价。
4月份以来，环二已经看到多个业主将房价调整到2020年7月-9月份，即，这波大涨之前。
所以环二的建议是，打新可以，需要同时关注二手市场，随时有可能出现一些好的机会。
一个项目验资-认筹-开盘-退认筹至少1.5个月时间，项目间衔接也难做到无缝，每年参与不了几次认筹， 而且20%的概率在那摆着。
不管是不是愿意承认，到年底大概率有15万人买了二手房，买新房的只有5万人，千万别错过了任何优质机会。
而且这15万二手房成交大部分来自下半年——上半年没买到新房，下半年只好接受二手，所以环二的预测是： 第三季度中期开始，二手市场变得再次活跃。
第四季度，二手市场碾压新房。
等到那个时候，二手房市场就真的没有笋盘了。
而且倒挂的是价格，有时还有品质，即，不是所有新房品质都超过二手。比如最近热门融信世纪古美，价格确实是低，旁边皇都花园单价9.8万，融信可能连9万都没有。
不过皇都花园门口就是顶级民办七宝外国语小学，如果摇不中还能读明强总校。距离维璟广场、地铁站、闵行体育公园都在500米内，新镇路非但没有航道，连外环噪音都没有。
反观融信，步行范围内资源接近于0，新学校尚未落地，外环噪音、灰尘加持，以及2023年才能交房，与皇都花园比的确处于下风。
所以价格是低，但是不能仅看价格计算倒挂。
后记：1、本文只做概率分析，满分、全款选手请随意。
2、本文做了大量预测，欢迎大家年底翻出来检核。
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