前 言
与住宅市场动辄上万人抢一两千套房子的火热比，郑州写字楼市场可谓冰火两重天的另一重。9月10日，龙子湖北岛，某售楼部的置业顾问们，百无聊赖地集体摆弄手机，漂亮的置业顾问脸上的粉底并不均匀，应该使用的是廉价微商货，售楼部绿植的叶子也不油亮，这些都折射着郑州写字楼市场的萧条。
本文穿过钢筋混凝土的冰冷，力图为你呈现郑州写字楼市场萎靡背后投资客、租客、地产商们曾经演绎过的一曲曲人性与财富的故事，也有个人命运在时代大潮中的跌荡浮沉。
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河南亿诺投资担保董事长蔡某生一度不相信“出来混的总是要还的”
如今身陷亿诺投资担保和启乘名车旋涡中的老蔡，深信了“人生的起点常常还要回到原点”。
2008年他在驻马店小有成就之后，蔡在郑州经三路金城国际租下了一层写字楼，开始搭建他的金融帝国。蔡起步的业务是投资担保、三方借贷担保。这是一个暴利的行业，他很快积累了巨额财富。
2009年蔡斥巨资购得郑新区CBD外环人保大厦一个整层，购买价约7500元/平方（该楼是中油地产开发，该公司在郑东开发几个项目后，福建老板清完郑州地产项目远赴哈尔滨，消失于郑州地产江湖），随后郑东新CBD外环写字楼在郑州住宅限贷政策刺激下一路飞涨，蔡又及时下手购得绿地千玺广场（以下简称大玉米）一个整层2500平，购入价2.5万左右每平方。随后大玉米写字楼飞涨至高楼层5万元每平方，CBD外环与人保大厦相邻的中科金座在2014年也曾以售价25000元/平方被抢购一空。
2014年蔡私下曾对朋友表示，自己在房产投资最成功的要数购得郑州近5000平方5A甲级写字楼。在那个写字楼狂野的年代里，席间，蔡的朋友们无不情不自禁地树起大姆指称赞蔡的*瞻高**远瞩。
蔡亦在茅台酒力下，酒态微醺，印堂在LED射灯的照射下发亮，他可是郑东CBD绝版黄金位置5000平方大地主，帐面浮盈每平方近2万，总浮盈约1个亿，这是大部分人一生都无法企及的巨额财富。
2008年建业曾试图效仿联盟新城运河对岸的中油运河上郡，将现建业总部港地块变更为住宅，未获批。建业遂下决心，请集美组设计建业总部港，建业联盟新城的团队对在偏离CBD位置，建孤零零几栋写字楼并无太大信心。
2009年总部港A座以8500元每平方开盘，建业先是让整层客户选房，再是半层客户选房。新民生投资担保有幸抢得，这是新民生投资担保在以5200元/平方购得CBD外环1号民生银行大楼一个整层后，又斥巨资购写字楼，随后几年住宅限购，建业总部卖到单价2万元左右，目前也成为郑州一个成功写字楼，当年购买建业总部港的还有郑州某知名地产公司一位老总夫人，她购买了700平方。
2013年、2014年郑州投资担保业大量出事，郑东新区CBD内环和外环投资担保公司从高峰的285家断悬式缩减成十几家，持有大量写字楼的亿诺投资担保和新民生投资担保成为郑州“投资担保冰川时代”的幸存者。
蔡躲过那一劫难，却未躲过2014年、2015年借出的大批资金违约，他不断用自有资金偿还，但又遇郑州投资担保公司负面新闻太多，政府控制风险让担保公司压缩业务，导致蔡的业务下滑，蔡曾于2012年尝试转型启乘名车和互联网金融也不成功，最终于2016年7月出问题。但蔡不躲避问题，他积极配合政府处理问题，他坚信自己资产远大于债务。
新民生则从投资担保公司变成一家基金公司，目前经营平稳。
蔡为节省公司成本，将人保大厦暂留，里面存放物料，在大玉米仅留了几百平方，保留一个公司分部，其他人员撤回经三路金城国际广场，从经三路迁往东区往往是公司发展壮大的外在表现，而蔡从东区迁回经三路则是“至今思项羽，不肯过江东”无奈而为之，英雄落寞多感慨。
这几年的公司搬迁则是蔡的“金融帝国”在大时代下的激荡浮沉的真实写照，同时也是郑州写字楼发展变化的一部简史。
跟随蔡多年的驻马店子弟兵刘良（化名），卖掉宝马车，为缓解住房月供压力，午餐也从万豪酒店38层随便吃点的自助餐，变成12点枣庄街口的简单炒面。
刘良说：“老板待我不薄，他若不弃，我便不离。”
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2010住宅限购后疯涨的写字楼，不仅刺激着中型企业拍下大单，经不住诱惑的还有中小企业和个人
李萍（化名）家境富裕，2013年结婚，婚前妈妈想送女儿一个嫁妆，李萍看看奥迪TT有了，住宅已有两套，实在没什么可选，她在妈妈指导下于2012年去看了看金水东路美盛中心。行政大道、省府对面、政经中心、喜来登酒店、地铁口、进口电梯、全干挂石材高档5A甲级写字楼，这些炫目的广告让李萍对美盛中心产生买意，于是李萍在美盛刚推出三层写字楼时果断出手。以2.25万/平方，共价450万，首付225万，10年还清，每月还24500元，购入200平方，临金水路那侧要2.5万/平方，李萍没选临金水路一侧。
2013年李萍新婚后即将交付的写字楼出租，月租是5.0/平方·天，李萍每月收200平方×5.0元/平方·天×30天=30000元，扣除税金每月租金实际剩下24900元，再扣除每月24500元月供，李萍每月尚余500元，李萍一看，这次投资还是非常成功的，十年后还清*款贷**，落一套高档写字楼，那时房子还再升值，以后养孩子的钱是够了。
可是好景不长，租约仅执行一年就结束了，2014年租户苦诉在美盛这一年利润尚不够交每月10元/平方的物业费，无奈搬到租金便宜的高铁区了。
2014年底之后，李萍再出租金则变成每月3.5元/平方·天，2015年底再出租又变3元/平方·天。李萍目前租金每月收18000元，扣除税金后剩余13000元左右，这根本不够还月供，无奈她又拿出100万，做提前还款。提前还款后月供仅剩余7300元，这样每月还剩余5700元。
李萍在购买美盛和出租过程中感受最深的是：“2014年底高铁区大量写字楼交付是郑州写字楼租金的转折点，她的房子就是在那时租金由5元/平方·天，跌到3.5元/平方·天，还有2013年美盛中心租户都是房地产公司和投资担保以及金融公司，其实很多公司利润连物业费都不够。”
和李萍一样没有抵挡住字楼诱惑的，还有CBD外环王鼎国际做外贸的刘志平（化名），该处物业是2009年，他以每平方7000元/平方购得200平方，2012年已涨至15000元/平方，看着自己办公室浮盈了160万，他非常高兴，于是跑到高铁区以12000元/平方，又购买了300平方建正东方中心的写字楼坐等升值。
2016年9月11日在办公室，端起茶杯的刘志平一声叹气，他说：“我当初买得写字楼是12000元/平方，后来有朋友是正商抵广告款给他，朋友要9000元/平方转给我，我肠子都悔青了。你看时隔4年我写字楼不担没涨价还贬值，目前租金也只有毛坯房1.5元/平方·天—1.6元/平方·天，我放那没出租，2017年打算搬过去自己用，然后把目前这200平方出租了，这个楼目前能租2元/平方·天，要是当年我买海马公园住宅也就是1万/平方，现在则涨到了2.5万/平方，亏大了啊。”
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郑东新区众多写字楼投资者亏损最大的要数大玉米投资者
从开始低楼层2.3万左右每平方一直售到高楼层5万多每平方，2013年大玉米里投资担保公司、互联网金融、黄金股票，投资公司多的时候租金是5元/平方·天，并且那时一房难求，泥沙俱下的各种投资公司，只是想利用大玉米装门面，进而行骗，所以不在乎起初租金的高低。
2014年底投资担保公司等金融公司出事，空置率急速上升，空置率一度接近一半，并且租金断崖式下跌，最低时曾跌至1.5元/平方·天，缩水三分之二。
长期在CBD做写字楼出租的小王告诉《房东俱乐部》：“大玉米楼里很多投资者是4万、5万每平方购买的，租金跌到那个水平时，他们损失非常大，我曾有个焦作客户以4.8万/平方购买了300平方，全部办完接近1500万，他的前租户欠3个月房租跑了，他来出租房子，我告诉他租金现在每月15000元—16000元好出租，他算了算下需要80年才收回投资。”
业主无语走到窗户前说：“80年才收回投资，而这个楼产权才40年，我想从这跳下去……”
小王忙上前一把拉住说：“哥，别急，只要人在，钱可以慢慢挣。”
兴业银行是对大玉米业主放款银行之一，目前已有两个大玉米业主停止还月供，业主算了下他们买的楼是5万/平方，目前2.5万/平方都难售出，这意味着他们继续还月供已毫无意义，无论还多少都是一场空，干脆不还了。兴业银行调查发现这两个客户经营也遇到困难，银行正想走法律程序。
如此同时，高铁区当年以18000元/平方购买绿地之窗的投资者，房价亦没什么涨幅；16000元/平方购买楷林IFC的投资者，房价亦无涨幅，高铁区以13000—15000元/平方的买家，房价也无涨幅。
一周前一位以2.16万/平方购买绿地双子塔的客户以2万/平方转让700平方，无人问津。
2015年郑州纯写字楼供应量是80.83万平方，郑东新区供应量约占51%，写字楼销售面积67.4万平方，销售金额是73.6亿。截止目前郑州纯写字楼库存量约320万方，按照2015年销售速度去库存时间需要48个月，并且2016年住宅火爆，全年写字楼销售面积可能低于2015年。巨大的库存和写字楼交易高达30%税金以及被住宅抽空的市场资金，让当下郑州写字楼市场困难重重。
越是不升值的项目，就越没有资金进入。
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郑州写字楼租金基本都已触底，租金稍微回升，空置率降低
常年在郑东新区做写字楼出租的小王观察：郑州东区写字楼租金在去年上合会议之前是最低谷，从上合会议之后郑州东区写字楼出租回暖，并且出现以下几个特征：
1、大玉米楼租金稳定在2.0—2.5元/平方·天，空置率减少，目前该楼出租率达到85%左右，投资担保公司、金融公司退去，做互联网、物流、APP、教育、食品进出口、培训的项目在增加。
2、CBD外环中科金座、世博大厦、民生银行大厦等租金3元/平方·天；美盛中心3元/平方·天；大玉米和建业总部港2元—2.5元/平方·天；其它不论高铁区还是CBD要看物业、装修、楼的品质、距离地铁更近的，精装写字楼更好出租。
物业好、品质好、距离地铁近是最保证写字楼高租金低空置率的三大核心。
3、 高铁区、CBD以及金水东路楷林IFC、绿地新都会等，毛坯房基本在1.5元/平方·天—1.7元/平方·天；简装1.7元/平方·天—1.8元/平方·天；精装带家具2.0元/平方·天—2.5元/平方·天；经三路一带1.5元/平方·天—2.2元/平方·天，CBD已与高铁区租金水平相差无几，高铁区升龙大厦最便宜仅1.2元/平方·天，该楼物业和品质都较差。
CBD的硬伤是停车难，高铁区的硬伤是生活成本高，经三路的写字楼陈旧，但商务成本低，好招员工，所以租金并不低。
4、租写字楼大军90后在增多，以兴趣为主的创业者增多。比如年轻妈妈白玛达尊在格拉姆公寓租70平方做画室，月租金由已原来4500元/月降至3800元/月，她觉得可以接受。
赵雪雅在蓝堡湾一期创办臻·瑜伽后又在东区创办分馆。这些年轻人响应国家万众创业，并且越来越追求个性自由的工作方式，正成为经济转型之下写字楼新的租户。
5、北龙湖亚新龙湖1号新楼刚交付，业主对外报租金3.0元/平方·天，高铁区绿地双子塔也将于11月份交房，这些新楼盘由于业主购买价格较高，所以对租金期望值高，这些新的地标写字楼租金需要市场打磨后才能稳定，并且交付后对郑州写字楼市场又将产生新的冲击。
6、写字楼高楼层风景视线好的更容易出租。
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写字楼售价仍低靡但商住楼价格回升
东风路花园路正弘城原来两栋写字楼，目前一栋已改高级酒店式公寓，业内估计售价2万/平方，由此看得出地产商对写字楼销售压力依然很大，郑州北龙湖湖心岛全是写字楼，龙子湖湖北岛也全是写字楼，郑州实体经济不振，好企业少，大量写字楼推出对售价租金压制都很大。目前已确定平安银行、郑州银行、百瑞信托等都将迁往北龙湖。
龙子湖湖心岛写字楼亦销售不畅，部分写字楼团购价在9000元/左右出货。并且高铁区仍有大量写字楼在租售，写字楼在2016年这波住宅价格爆涨非但没受益，反而因热钱涌向住宅使得写字楼市场受冷。
建议投资者对写字楼要冷静谨慎，莫以你找到了价格洼地而贸然进入。写字楼投资比住宅要求更高更专业。《房东俱乐部》将帮助房东们搭建信息发布平台，让大家的资产得到更好的配置和升值。
近期随着住宅持续火爆，以前CBD内环住宅性质的商住楼价格亦有回升，从12000元/平方涨至14000元/平方，中州大道建业置地广场40年住宅产权的商住由9000元/平方涨至11000元/平方，经三路商住楼亦有上涨，持有收租也算不错选择。郑州这些商住楼售价不高，租金不低。
美盛中心业主李萍说：“如果让我现在选购我依然不选择大玉米，进出太不方便了，另外我也不会选择刚需住宅，因为我不喜欢那种房子。”
2015年郑州纯写字楼销售73.6亿元，粗略计算从2011年—2015年，五年间郑州写字楼市场中沉淀资金高达360亿元左右，如果北龙湖一套住宅1000万，那么可购北龙湖3600套房子，相当于90个永威上和院的体量。
今年做精细写字楼的楷林，像躲在夜场中一个孤单的看客……
亿诺投资担保驻马店藉刘良接同学邀请：“南阳唬，信阳骗，总部设在驻马店，回总部过中秋节吧。”
刘良骑着电动车跑在秋风瑟瑟的俭学街上，下车他走进一家彩票店，拍出10块钱的彩票，他说：“这是第188次买彩票，相信会有好运，等公司好转了，我们还搬回东区，或许是人保大厦，或许是大玉米楼。”