自住型商品房于2013年诞生于北京，至2017年被共有产权住房所取代，尽管全程历时不过3年有余的时间，却在供应的高峰期给北京楼市造成了巨大压力。
在推出自住房时，北京曾有两年7万套的供应计划，最终完成量约为6.8万套。2013年11月，北京首个自住房——恒大御景湾开始网申，开启了自住房的上市高潮。
截止目前，北京共有72个自住房项目上市，分布在北京的12个行政区中。除东西二城，以及位置偏远的怀柔、密云，其余行政区均有自住房项目供应。
三年多的时间里，北京自住房的总成交量约为6万套，其中2015年是成交量最高的年份，共成交2.8万套自住房，占到市场1/3的比重，并将当年北京商品住宅的成交均价拉低了10%，对部分区域的刚需盘价格形成较大冲击。此后随着自住房的供应趋于下滑，对市场均价水平的拉低作用也开始衰减。
然而今年，由自住房转化的共有产权住房又将迎来供应的大年。从2017年北京住宅用地的成交状况来看，共有产权住房占到商品住宅成交规划建面的31%。
共有产权住房将以小户型、低总价产品为主。在《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》中要求，城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。
同时，出于控制财务成本、加快回款速度的目的，共有产权住房的开发将会以短周期、高周转为主。
因此，预计2018年住宅市场中，共有产权住房将占到供应总量的50%左右，相比2015年自住房供应高峰期三分之一的市场占比高出了不少。
在共有产权房占据楼市供应主力的2018年，北京楼市是否会重蹈覆辙？答案是否定的。
①
2014、2015年北京的房山、大兴、昌平、顺义等行政区尚有众多刚需盘在售，低价自住房的集中上市，与刚需盘形成直接竞争，因此造成部分区域商品房出现降价。
但由于2015、2016年北京住宅供地不足、地价持续走高，2017年的北京楼市已经成为纯粹的改善市场，2018年大量上市的共有产权住房不仅不会对商品房市场形成重压，反而会因为弥补了刚需供给的不足，吸引刚需客群回流新房市场。
②
除商品住宅之外，前几年集中刚需置业需求还有商住产品，而随着北京对商改住产品的大力调控，自2017年开始北京重新回到了“商归商、住归住”的时代，因此，共有产也不会对曾经的“商住”形成任何影响。
③
既然对刚需细分市场不会形成客户的分流，便不会影响到在售项目的定价逻辑，如2015年一样，北京部分区域的项目降价现象，也就不会因共有产权房而产生。
④
至于对整体均价水平的下拉，2018年的效果也不会很明显。2017年北京出让的共有产权住房用地，对未来售价大致限定在3万-4万元/㎡之间，与2017年北京商品住宅44957元/㎡的成交均价相比差距并不明显，下拉的作用也就相对有限。
而价格杠杆的另一端高高翘起，限房价商品房的价格普遍约束在5万-8万元/㎡，再加上未对定价做出明确限定的普通商品房，可以预见，2018年北京实现“房价环比不上涨”的调控目标仍有一定难度。
⑤
共有产权住房的管理办法使得这类产品完全摒弃了金融属性，而且购房者花费了比自住房高出30%以上的成本，获得的却是不完整产权，这为共有产权住房的申购蒙上了一重阴影。
以位于顺义新城第19街区的金隅大成·金城雅苑项目为例，购房者以19000元/㎡的代价取得40%的产权比例，推算下来实际房价达到47500元/㎡，顺义本地居民购买的话还影响到未来的*迁拆**补偿，因此造成选房首日7成以上申购家庭弃选。
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制约刚需购房者选择共有产权住房的不仅仅是定价和申购要求，随着刚需客群家庭收入的增长和居住人口的增加，早晚有一天会面临改善住房条件的需求。
然而，对于年轻人而言，共有产权住房金融属性缺失的特征，使得其只能满足当下生活所需，而无法为购房者“卖旧买新”的置业升级形成支撑。
短周期的小户型，与全生命周期的生活需求间的产品落差，同样值得购房者深思熟虑后再做出决定。
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综合来看，共有产权住房只会吸引到2017年被挤出北京新房市场的刚需客群，这部分客群流向了哪里呢？二手房+环京区域。因此，2018年北京共有产权住房的大量上市，实际上也只会对北京的低总价的二手房，以及环京周边形成有限影响。
最后，共有产权住房5年25万套的供地计划，是不是应当考虑调整一下呢？
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