今天分析师要去参观位于浦东施湾的同济东时区项目。施湾位于浦东的最东面，板块紧邻浦东机场。原先属于浦东川沙镇行政区划范围以内，12年浦东和南汇合并以后施湾被划归祝桥镇管辖。
在分析师的印象中这是一个比较沉寂的板块，板块内以早期的动迁房和5到10年房龄的次新房为主，房型以刚需为主。在这样一个区域内推出的别墅产品会是什么样的？分析师抱着这样的疑问踏上看房旅程。
出门前的功课
分析师点评
项目所在位置位于施湾核心区，整个板块紧邻浦东机场，通过川沙路和川南奉公路可以比较便捷的到达川沙和唐镇等区域。也可以通过绕城高速和机场高速到达市区。除了这次参观的同济东时区项目以外，和项目一墙之隔的东亚启航公馆是区域内仅有的两个在售项目。
实地调研
交通出行
分析师点评
对于同济东时区这类别墅社区，自驾出行肯定是业主出行的首选。在这样的情况下道路通畅性就变成了一个比较重要的指标，毕竟谁都不想被堵在最后一公里，而施湾板块的良好路况是便捷出行的保证。
工程进度
分析师点评
根据分析师掌握的资料项目竣工时间应该在2016年5月左右，按照目前的工程进度分析师觉得项目开发企业施工速度比较稳健，项目应该能顺利交付。
售楼处介绍
据销售人员介绍：项目整体以叠加别墅和部分小高层组成，由天然河道分割成两期，其中河道南侧为一期北侧为二期。目前即将推出的房源为一期12栋叠加别墅，总计124套。
对于项目的自身的卖点，销售人员表示项目的主要卖点有3个：
首先项目是施湾地区第一个以别墅为主要产品的社区，其产品的品质远高于片区内之前推出的刚需项目；
其次社区整体采用褐石风格立面，并在项目一、二期交界的河道两边设置了20000㎡的河滨公园，褐石风格立面使得整个社区给人以厚重、沉稳的感觉，进一步提升了社区的品质，而公园元素的加入则使项目的档次又到达一个新的高度；
第三，项目在产品面积段的控制比较出色，首批推出的产品面积主要控制在123至138㎡，总价控制在350万至450万之间，充分考虑了目标客户的购买力，希望凭借有竞争力的总价吸引更多的客户。
对于销售人员介绍的项目卖点分析师还是比较认同的，对于刚需为主的施湾地区，同济东时区项目在社区规划、产品打造等方面确实在板块内处于领先的地位。褐石风格的建筑除了给人庄重沉稳的气质以外更象征着崛起的中产阶级，这点和产品的目标客群很契合，而河滨花园的元素则是施湾地区独有的，是项目整体品质领先于周边其他项目的又一体现。最后比较适宜的面积段和总价也给项目提供了优异的竞争力。
户型介绍
分析师点评
首批推出的两个户型都采取了比较经典的叠加户型设计，但在入户方式上则采取了目前比较流行的上下叠南北分开入户的方式，上叠从北侧入户，下叠则从南侧入户。保证了业主的私密性和舒适性，同时让上叠也能独享入户花园的尊贵。
样板段参观
样板房实景
分析师点评
参观完样板段和样板房以后分析师感觉项目在户型的实际居住体验感上还是花过一番心意的，样板房的面宽进深都处理的比较好，整个户型除了地下室完全没有采光是暗间这点美中不足以外，其余没有明显弱点。
河滨公园实景
参观完样板房，销售人员还带领分析师参观了项目的河滨公园
分析师点评
河滨公园的规化不管是对提升项目档次，还是提高业主入住以后的舒适度都很有好处。从分析师的实地观察来看，公园的绿化还是具备了一定的水准，多层次绿化、雕塑、小品、凉亭一应俱全。但是可能由于公园刚刚落成树木移植还不久，现场看普遍缺乏生气，相信这个情况会随着时间逐步好转。
总结和价格研判
销售人员给出的价格是别墅350万-450万/套，核算单价最低仅28000元/㎡左右。这个价格还是很有竞争力的，和项目同处祝桥镇（老祝桥）的东方鸿景的洋房产品售价也已经到了28000元/㎡均价，相比之下，同济东时区的性价比非常突出。
可以说同济东时区项目在祝桥范围以内社区品质和房型面积控制做的还是非常优秀的。目前的定价也算合理，首期热销应该在意料之中。