最近几天北京壹号院又刷屏了：上半年成交均价16.0104万元/平方米，网签金额9.86亿元，北京顶豪单价冠军。
对于业内来说，这组数字并不重要，重要的是下面这四组数字。
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这四张图表构成了北京壹号院自2014年12月13日拿到第一批销售许可证至今，完整的成交大数据。
其中，在这1年半的时间里，我们可以解读出若干营销信息：
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推货节奏；
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如何销控；
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最受客户追捧的户型；
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如何化解种种销售不利之下的压力；
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……
这四张图表看上去，可能很多人一头雾水，我们先来看楼座分布图：
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北京壹号院总共6栋板楼，其中有4栋南北板楼、2栋东西板楼。
其中：
1#为纯住宅楼，
2#、6#、7#住宅、
3#、5#办公、商业楼，
4#为配套楼。
从景观最大化角度讲，3#、5#景观最佳。
在规划阶段，业内就3#、5#摆在最东面还是西侧临湖，多有争议。
最终，北京壹号院决定将3#、5#放在西侧临湖。
虽然遮挡住2#、6#楼西侧边户型景观，但保证了3#、5#的景观最大化。
所以，北京壹号院的推广宣传图片就定格在了办公商住楼3#、5#。
上图中，两栋南北板楼中间的两栋东西板楼即为3#、5#。
北京壹号院的复式顶层吸引了很多人的眼球。
而且，因为限高，北京壹号院的顶层做成了复式。顶层复式必竟货量有限，可能就会出现画面感和亲临现场的巨大反差。这也是新闻通稿中，反强强调的主力户型成交原因。
所以，3#、5#就成为了北京壹号院的压舱石，选择在什么营销节间推出，就有了讲究。
从预售证上分析：
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最先拿证的是最北侧的7#；
今年3月23日，北京壹号院将楼王3#放出。
从近期的成交看，虽然3#是商住公寓40年，但抗性并不大。估计3#将成为下一阶段北京壹号院的大粮仓。
距离取证时间最近的是1#。1#是纯住宅，从常识上讲，销售抗性弱一点。
2#、6#反*退倒**而缓推之。这种推盘手法反倒值得同行研究。
试水之后，有了客户基础，就拿出最好的货出来卖。
在销售价格和销售周期上，也同样值得我们思考：
7#推售一年半后，克服了种种困难后，才正式开盘。
而且，开盘后，即供新货，最好的货。
从成交统计上分析，其中有两套退房，皆为7#的标准层。
我们来看一个北京壹号院在过去1年半的时间里，资金回笼、售价、供货、去化面积的指标趋势：
上述图表中隐藏诸多顶豪信息，待地产大哥日后一 一拆解。
东部客群和西部客群有很大差别。此前，融创鲜在东部做过项目。此次北京壹号院推售是对融创团队不小的考验。
而且，在东部传统顶豪区域朝阳公园板块推售，更是融创团队一个不小的挑战。
比如说，前有霄云路8号，后有泛海世家。三个项目呈 三角关系 ，撑起朝阳公园板块，成为买家下定之前，必看的竞品项目。
因为本文重点讲的是营销手法，所以霄8就不能回避。
从面积区间上，霄8只有450平米和520平米，作为平层官邸，对应的客群，和北京壹号院的客群不同。
从总货值上分析：霄8一期是60万平米，9栋楼；北京壹号院的体量很小。
……
诸多业内人士对北京壹号院的操盘手法，高周转下的操盘术，很熟悉。
但是对霄8的操盘手法却不呼不解。
而且，最近业内盛传霄8开放新一轮放量。
有玩笑质疑，霄8 10年不卖房，这又唱哪一出?
据地产大哥了解，霄8的总规划用地面积108公顷，规划建筑用地20公顷。其中一期总建筑面积为60万平米，总户数1004户，仅售300套。
地产大哥百思不得其解其操盘之术。
前不久，见到一位从海德公园回来的朋友聊天，才知道海德公园仍然有房卖。
忽然顿悟。这就类似国内另外一个顶豪汤臣一品，依然在卖房。
作为朝阳公园顶豪板块三角关系的其中一角，泛海国际推盘周期也足够长，很难用“*迁拆**难”来解释。
地产大哥希望有机会能和霄8、泛海的操盘手当面切磋项豪操盘之术。