楼先生 层楼
▲楼先生问答[ 评论区留言提问 ]
1、过去二十天左右的时间，杭州楼市新房摇号市场上，实在寡淡。领到预售证的楼盘，都是很郊区的续销盘，提不起兴致。最热的7月，却感受到了楼市最冷静的半个月。
2、从共有产权房到区域差异化购房，杭州越来越像一线城市。政策上的“冷风”还在继续吹过来。再吹久一点，又没新盘上市，市场可能真的冷了。但若是一个没有新盘的市场，再冷也不是真的冷。
3、上周五，两张纯新盘预售证打破了“冷静期”，也可以说是正式发出信号：可以下场摇号了。一张是运河新城的万科河语光年，一张是丁桥板块的电建悦安嘉府。
4、很多人会问：新政还有消息吗？如果行情的温度会降下来，那出不出新政还会那么迫切吗？其实只要二手房价格降下来，没有一二手房倒挂，就可以启动红盘歼灭战了。
5、一个无限上涨的行情，不可能彻底消灭红盘。新的倒挂会制造出新的市场红盘。所以我们看到，过去三次调控加码，力度不算不小了吧，但似乎起到一些反向作用。
6、还是那个观点：根源在二手房。接下来的调控还是聚焦二手房的管控，当然也应该管控二手房，毕竟看看全国其他热点城市，都是朝着这个方向努力。更何况杭州二手房更过分。
7、不管是摇新房，还是买二手房，都应该密切关注下半年二手房成交量和价的动态变化。杭州楼市的下半场的关键词：二手房。推荐给大家一个“二手房神器”，随时掌握真实成交价、量以及小区带看量：手边层楼。
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二手房窗口期、摇号难度降低、红盘潮
@Colourful
我们八九百万的预算，往上到1000万出头一点也可以，但摇号真的是没运气，摇遍了都没中一个，觉得这辈子人生都被击败了，哎。本来都想去看二手房了，但最近普天盖头二手房要跌的消息，非常迷茫，你觉得二手房能买吗？另外还有那么多新盘，怎么一个都不开？
楼先生：只要是自住，什么时候二手房都能买。我一直强调，不要总想着能够买到最低点。当然，下半年二手房市场那种令人喘不过气的窒息感，会好很多了。所以，如果能碰到差不多满意的房子，价格也能够承受，下半年可能是一个很好的上车机会。很多人行情火爆时急着上车，行情冷下来自己也犹豫了，这是很不对的。
新盘也不要完全放弃吧。下半年「是个粉红都限售」的局面会有所改变，摇号难度应该会好转一些。不过属于市场第一梯队的改善红盘，再怎么样也不是随随便便能买到。从总价上看，八九百万的预算，奥体、亚运村、文晖、申花以及滨江都能够得上。你们可以等等看吧，这么多楼盘都没动静，很大概率到时可能就一起拿证了。
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300万、转塘TOD项目、丰收湖/宁围
@J
在杭无房，未婚状态，目前没到30岁，想在杭州买房，预算300万左右能买什么新房？如果考虑想上班近一点的话，滨江老破小可以入手吗？
楼先生：还是不建议去买老破小。一个房子最重要的是居住价值，以此为出发点，就会分为两类房子：让人住得好的房子和让人不能住得好的房子。在价格上，这两类房子也会相差很多。而且等到00后、01后要买房住的时候，他们更加注重居住品质。关于老破小，我们之前就说过：非到不得已，尽量不要考虑。长远看，这种房子一定走下坡。
更何况300万的总价预算，还不至于将就老破小。如果工作上班通勤没有那么苛刻，还是能够买到更好的房子。比如在滨江工作，可以买到萧山去，宁围、萧山科技城和新街都买得到，或者通勤半径拉长一点，丰收湖板块的新盘也可以考虑，至少这个区域的交通网路很发达，去哪都方便。另外，今年蓝绿双城和地铁集团合作的转塘TOD，可以密切关注一下。
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550万、龙湖天曜城、次新房/谨慎接盘
@消失宾妮
我是杭州首套房，有*款贷**记录，无房户，摇号摇了一次，家人劝我买二手房，在滨江工作，考虑买萧山博奥路一带，看了江南之星89方的毛坯高层6楼靠近马路有点吵，总价540万，博奥城111方精装修9楼540万，两套都没有满5年，两个都在预算之内，两个小区哪个更有优势？感觉楼市要降温，要不要等等继续摇号？
楼先生：摇一次没中就没有信心了吗？就像前面说的，下半年可能有些新盘的中签率会上升，摇号会变得容易一些。可以等一等看楼市行情和买房环境的变化。但想要新房市场转变到随到随买的状态，目前还看不见。整体而言，楼市降温是大趋势，对房地产行情的管制是越来越严厉了，一道道的绳索套下来。
既然是无房户，我觉得还是再摇一下新房再说吧。现在很多预售证都没拿出来，像市北一带，接下来会有滨江、招商和兴耀的新楼盘上市，其中滨江集团就会有两个新盘，限价还是37500元/㎡。甚至总价预算稍微往上努力一点，也能够得上滨江区的龙湖天曜城。
另外江南之星和博奥城这两套房子，一定要买，那就买江南之星。你要记得，一分钱一分货，有的房子确实很便宜，但便宜也不代表就能买。当然江南之星这套房子，毛坯单价6万，也很贵了，建议谨慎接手吧。
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改善/体育场路、文晖/和品、大关/望品
@姚大姐
老师好，在下城区体育场路一套有83方高层的房改房，还有一套江湾城的100方，一家三口都在体育场附近上班，83方有点小，怎么置换比较好？有什么新房值得推荐吗？请给予答复，不甚感激。
楼先生：用不上的房子，随时都可以换掉它。这一向是我们秉持的原则。所以二选一，肯定选择折腾江湾城。但今年改善置换时，尽量保守一点。比如说，如果没房票了，先腾出一张来，新房先去摇号，二手房先买到。然后再看情况，是否继续处理剩下的另一套房。从资产角度来讲，房改房也没必要舍不得，有机会就换。大致就这样的置换路径。
至于什么新房推荐，要看你的预算。如果七八百万总价，可以考虑文晖，锦尚和品府有几千套房源要卖，每一次都去摇就可以了。还有位于大关的望品，不过开盘时间要到年底左右了。申花滨融府还有百来套房子，九龙仓天玺二期还有待售。另外，五六百万的预算，像东新有融创、西房的新楼盘，400万左右就笕桥，有绿城、滨江和金隅。
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滨融府300方大平层、申花改善、升值
@望北飞
层楼老师，手上有两套房子，都在市中心位置都不错，就是面积都不大，现在家里又多了一口人，早晚都得改善换一套大户型的房子。但现在改善太难了，新房摇不到，次新房又买不下手。所以家里人商量要么买商业大平层，去看了滨融府，请问这种房子能升值？身边朋友有建议去买，也有不建议的。想听听你的看法？
楼先生：买商业大平层，不要老是考虑升值问题。它目前最大的功能就是一种改善市场的替代产品，从户型设计到装修标准，都不可能在新房住宅市场上找到。所以买商业大平层，就是为家里人选择一份居住品质。至于能不能升值，只要是真的好的产品，也能有市场。看看上一代的华家池天幕之类，能会涨价，但就会慢一点。
滨融府这样的大平层，放在申花板块，市场反响很好。一方面，申花的次新房八九万，大平层定价在5万左右，二者之间三四万的价差，很多家庭愿意为改善埋单。另一方面，在申花1000万出头，确实也买不到很像样居住品质，但又不想离开申花，毕竟这里什么配套都很成熟。从这两点看，滨融府的可买性还是挺强的。不过最终关键取决于你更看重升值还是居住品质的问题。