恭喜琶洲！

10月28日，广东省批准设立广州琶洲经济开发区，实行省级经开区的政策。

以后我们要叫它琶洲开发区了，而不用再叫琶洲互联网总部集聚区这么拗口的名字了。

意味着将来琶洲可以享受更多的政策扶持，更大的发展空间，将来也有机会申请国家级经开区。

01、琶洲开发区范围

广州琶洲经济开发区规划面积702.1672公顷，分为三个片区，范围分别为：

琶洲西区：东至华南快速，南至新港东路，西至黄埔涌与珠江交汇处，北至珠江

琶洲中二区和东区：东至官洲河，南至黄埔涌，西至科韵中路，北至珠江

琶洲南区：东至北山涌，南至新滘东路，西至华南快速，北至黄埔涌

文件当中强调，以产业为主，严禁商业房地产开发。

也就是说，以后琶洲基本告别商品住宅了，现有的房子，卖一套少一套。

不过，文件中说的702公顷实际只有7平方公里，小于整个琶洲岛加赤沙的15平方公里。

除了这7平方公里不能开发房地产外，另外8公里应该是可以的吧。

文件没说，我们也不好瞎猜。

现有的琶洲南TOD以及今年拍的二期地块，实际上都属于南区。

目前南区还是一片荒地和城中村，将来肯定还要再改规划，起码也要等村子拆了才重新拍地。

02、对哪些楼盘利好

如果说未来不再卖住宅了，那这个琶洲南还真是挺稀缺的。

最稀缺的当属保利天悦了，正好处于整个琶洲开发区的C位，而且是唯一的一线临江住宅。

二线盘雅郡花园，以及低密的水蓝郡，也是躺赢。

其次，就是紧挨西区的几个小众盘：畔江花园、世港花园、会展西岸。

这几个小众盘胜在有花园、小高层、原装电梯，但是学位一般，物业也差。

谁让它出生好呢，离西区最核心地段的就是这几个了，将来也会随着琶洲地段价值的崛起而被动升值。

以前大家都吹金融城，然后两个美林和兰亭都成了网红。

但琶洲核心区的这几个盘却一直不温不火的，那到底是为什么呢？

主要还是居住氛围差了一些，周边写字楼是多，但是配套一般，整个琶洲中区和西区，是没有大型商业的，盘小人少，缺少烟火气。

关键这几个盘租客还特别多，住宅与办公混杂，降低了居住体验。

虽然和琶洲共同熬过了十年的成长期，如今物业也老旧了，从单价上来看的话，琶洲三个盘对标金融城的三个盘，价格还是略低，暂时没打赢。

你们可以对标一下离珠江新城比较近的天河南板块，离得不远，但好像又离得很远的感觉。

就连18号线开通都没能拉升它的价格，如今琶洲西区也建得差不多，只能指望接下来人员进驻了。

至于回迁房磨碟沙花苑，对标保利天悦的回迁房，偶尔也有成交，单价比保利天悦略低两万，面积小户型差，六七百万一般人也接受不了。

磨碟沙花苑

老盘南园居和珠江大家庭还会涨吗，个人觉得没啥投资价值。

你可以把它想象成体育中心的六运小区，珠江新城东区的誉城苑，地段很核心，但一般住家客也不会去买。

03、没有太大推动

分析了这么多，其实没有太大意义，纯粹是再废话一遍。

琶洲开发区这个概念并不是什么大利好，不用过分解读，它一直在建，行情好了跟着涨，行情不好跟着跌。

拿保利天悦来说，上半年成交很火，下半年冷了一样会降下来，197的四房三千出头就能买到。

总之，买房即便是很有预期，很有未来的最核心地段，也要看周期，也会有波动，你只要长持就可以了，别在意中途的小利好小波动。

琶洲的城市界面是比金融城要好的，将来南区如果*迁拆**，也会有一些土地供应和变化，还会持续提升琶洲的关注度，下一个五年个人更好看琶洲。

至于进度能不能赶上来，这个就不好说，要看富力和保利旧改的赤沙推进得怎么样了。

但周期是周期，行情是行情，市场是市场。

在这期间，吃琶洲红利的板块，多了去了。

除了整个海珠东都受益之外，海珠西也会受益，赤岗也会受益，广州大道两边也会受益。

甚至滨江东、沥滘也会受益，还有打着琶洲南的创新城也会受益，只不过受益的程度不同。

个个都虎视眈眈，如果琶洲南或者说海珠自身能通过旧改提供很多住宅的话，那其他板块再吆喝都没啥用。

最后，即便是买琶洲，当下的行情，你也要做好长持的打算。

以上

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