原创内容，抄袭必究，仅供参考
大虹桥置业：
选前湾，还是选徐泾？
最近好多小伙伴私信说，在大虹桥的几个新盘中犹豫不决。
【社群聊天记录截图】
我们经常被问到的几个问题：
· 前湾以后会不会比徐泾发展更好？
· 谁的规划能级更高？
· 前湾的倒挂会比徐泾高么？
· 感觉徐泾比前湾更成熟？
· 谁的产业定位更高？
· 前湾的规划落地怎么样？
归根结底，都是同一个“灵魂问题”：
选徐泾，还是选前湾？
关于 西虹桥徐泾 的城市规划，我们过去五年多已经详细分析过好多次了，相信大家都已经很熟悉了，可以自行在公众号内搜索翻阅。
但是关于 南虹桥前湾 ，我们至今只分析过一次，反响很好。
但是上一篇文章还有好多内容没来得及分享，被读者们催更了。
【公众号后台被“催更”前湾系列后续】
所以今天正好兑现承诺，继续给大家 独家分享一下前湾板块的城市规划：
· 先从规划定位、生态环境、产业能级、发展空间、交通、教育等 多个维度 全方位对比一下南虹桥前湾和西虹桥徐泾的城市规划；
· 再给大家看看，前湾未来的 核心区 的规划愿景 是什么样？前湾未来的“网红片区” 彩虹湖湾 又是什么样？
01
南虹桥前湾
VS
西虹桥徐泾
为了照顾第一次接触前湾的小伙伴，我们先回顾一下：
前湾，到底是什么？
上海市“两翼齐飞”
在《上海“十四五”规划》中，提出了 “中心辐射、两翼齐飞” 的空间新格局，前湾正是 “西翼”虹桥国际商务区 的核心组成部分。
虹桥国际商务区，分为五大片区：核心区、西虹桥、南虹桥、北虹桥和东虹桥 。各片区之间承担不同分工：
【大虹桥功能分区】@是规划不是鬼话
西虹桥，是徐泾的一部分；
而前湾，则是 南虹桥的核心板块。
【前湾规划范围】@是规划不是鬼话
这俩都是大虹桥最核心的板块，也都是买房置业最热门的新房板块。
接下来，我们要对比的就是： 南虹桥前湾 和 西虹桥徐泾 的 城市规划和发展潜力 。
【南虹桥前湾 VS 西虹桥徐泾】@是规划不是鬼话
规划定位对比
首先， 前湾的规划定位：
面向国际国内的 世界级“会客厅” ，引领高品质生活的 人民城市样板区 ，服务长三角和全国发展的 强劲活跃增长极。
【前湾规划定位】@虹桥前湾地区城市设计
西虹桥徐泾的规划定位： 以聚焦发展 会展商贸 为主要特色，突出 “科创+商务” 的核心功能，是上海西部门户 贸易服务型城镇 。可见， 徐泾更偏产业功能 。
而南虹桥 前湾更注重人的体验 ，从 “会客厅”、“人民城市” 这些字眼就能看出。
生态环境对比
先用 数据说话 ，我们分别统计了前湾和徐泾（西虹桥部分）的城市规划中，各自规划公共绿地和河道的占比：
【前湾和徐泾规划绿地对比】@是规划不是鬼话
显然，在生态环境方面， 前湾会比徐泾更宜居 。
如果进一步聚焦到 各自的核心区，前湾的生态优势更加明显：
【前湾和徐泾核心区规划绿地对比】@是规划不是鬼话
一个是 蓝绿交织 （绿地河道），一个是 大片红色 （商业商办）。
前湾核心区是用高楼大厦来围合出一片公园湖泊，而西虹桥核心区则是连绵的商办园区，仅在北侧的蟠龙天地有开放空间。
其背后的原因在于 规划理念 的不同：
前湾的城市设计结合了 自身最大的特征： 位于 苏河之畔的生态优势 ，以城水交融的理想城市肌理，实现 “五分水景·五分城” 的规划愿景。
【前湾地区河道水系】@虹桥前湾地区城市设计
面向苏州河设置约 一平方公里 的 前湾公园 ，结合 从苏州河引入的 “C”型水湾 ，沿水脉形成生态水循环网络，营造多主题、多层次、多尺度的滨水场所和生态景观，为居民提供多样的 休闲空间 。
【生态空间规划】@虹桥前湾地区城市设计
利用得天独厚的蓝绿空间基底 ，形成了环前湾地区靓丽的 生态景观风景线 。
【前湾社区生态景观场景】@虹桥前湾地区城市设计
以 “尚水之城” 的规划理念，将因水造城的 江南水乡文化，与国际化的现代海派文化进行融合 ，打造水脉、街区与公园相互联系渗透的城市形态。
【前湾公园场景效果图】@虹桥前湾地区城市设计
产业类型对比
根据《虹桥主城单元规划》， 前湾 的三大主导产业是 健康医疗、教育科研和文化商务 。
而 西虹桥徐泾 ，则是依托 大会展、大交通、大商务 的聚集效应，大力发展总部经济，引进了美的、安踏、波司登等企业总部。
【前湾徐泾的重要项目比较】@是规划不是鬼话
相比之下， 徐泾的优势在于：产业起步早，许多重大项目在建或已建成，更为成熟。 但是会展经济、企业总部等属于 传统的商办产业类型 。
而 前湾的优势在于：产业类型 更为前沿、新兴产业更多 ，比如 大健康产业、数字经济、以及更年轻化的电子竞技和文创，都体现了前湾产业的创新性和引领性 。如此 后发优势 ，使得前湾未来的产业发展前景也是不容小觑。
商业商办科研量对比
刚刚分析了产业功能定位，再来具体对比一下产业用地： 前湾和徐泾的规划科研和商办用地布局 。
【前湾和徐泾规划科研商办对比】@是规划不是鬼话
前湾的商办和科研规划面积共 195.4公顷 ， 占总用地面积约19% ，而徐泾的商办和科研规划面积约 208.5公顷 （比前湾更大），但 占总用地面积约12.5% （比前湾占比低）， 算“打个平手”。 但是 前湾的 科研用地（图中橘黄色）占比明显高于徐泾，创新产业更强。
在 商业设施 方面，徐泾有 蟠龙天地、豪盛广场、首位奥特莱斯、百老汇、虹桥时代广场 等商业项目；前湾目前有 Costco开市客、印象城MEGA（在建） ，未来 还有大片商业用地待开发 ，商业潜力巨大。
【前湾和徐泾大型商业设施】
基础教育对比
前沿产业带来的 高素质人才，需要高品质的生活配套来留住。
基础教育方面 ，可以算是前湾一个令人瞩目的亮点。
还是 用数据说话 ：前湾规划的基础教育设施用地共 49.54公顷，占总用地面积的4.7% ，超过徐泾。
【前湾和徐泾规划基础教育设施对比】@是规划不是鬼话
徐泾，有一些很好的私立学校，但比较缺乏好的公立学校；
前湾，也有很多好的国际学校 ，如上海新加坡国际学校、上海台商子女学校、上海韩国学校和诺德安达双语学校等； 但公立学校也同样强大 ，此前闵行教育局、华漕镇政府 与华师大签署合作创建 “华东师范大学闵行新虹桥基础教育实验园区” ，共建7所中小幼学校，将打造面向未来的 基础教育实验园区 。
02
光有规划还不够，
得要规划“落地”！
前湾地区 ，作为整体转型区域， 是 虹桥商务区内规模最大、最完整的一处待开发区域，具有丰富的可用地资源，是极具稀缺价值的战略性地区。
@闵行华漕社区前湾控规
从我们的“前湾规划&置业讨论群”里小伙伴的交流内容，可以看出： 大家 根本不担心前湾的规划不够好，而只是担心前湾的规划落地。
规划落地
规划落地，主要就是看 产业功能的入驻 情况 。
前湾的产业规划 以总部经济与现代服务业为总体方向 ，大力发展 健康医疗、教育科研、文体商务三大主导产业。
【前湾三大主导产业】@前湾城市设计
第一步 ，我们根据 华漕社区三个单元控制性详细规划、土地出让合同、在待建项目清单 ，结合南虹桥 官方公众号的企业入驻官宣，把前湾的 每个地块逐一梳理、统计项目入驻情况，并且根据产业类型进行了分类，汇总在了下面这张《前湾已入驻项目一览图》上：
【前湾已入驻项目一览图】@是规划不是鬼话
截止今年9月，前湾在健康医疗、教育科研、文体商务 三大主导产业中，已有43个项目官宣进驻前湾，落地速度十分可喜！
从已入驻的项目来看，“教育科研”可以细分涵盖 *轨双**教育、科技研发 ，“文体商务”涵盖 文体商融合、电子竞技，项目数量可观、类型丰富。
第二步 ，我们分别来看看这些 重点产业项目的落地情况。
国际医疗产业
国际医疗产业，依托新虹桥国际医学中心 ，规划总面积约100公顷，将建设成为以“医疗服务、研发创新”为重点，具有国际水准的“医、教、研、康、养、游”为一体的 “虹桥国际医学城” 。
【新虹桥国际医学中心】图源网络
园区签约 高水准医药机构 进驻，共有 一座共享医技中心与八家医院 ，分别是上海百汇医院、上海泰和诚肿瘤医院、上海万科儿童医院、上海绿叶爱丽美医疗美容医院、上海览海骨科医院、上海览海康复医院、上海慈弘妇儿医院、复旦大学医学院附属华山医院（西院）， 其中五家医院及医技中心均已建成开放 。西侧的医疗组团同样在加快建设中。
【健康医疗项目进度与部分效果图】@是规划不是鬼话
生物医药产业
生物医药产业 ，重点打造 以生命健康和生物医药为特色的产业集聚区 ，并力争将闵行打造成为辐射长三角、服务全中国、链接全世界的 生物医药产业创新示范高地 。
目前，已集聚了信达生物、威高集团、云南白药、先声药业、东软医疗、康方生物、正大天晴等多家生物医药研发总部， 初步形成生物医药领域高端研发总部集聚态势 ，并与刚刚说的国际医疗产业 共同形成了集研发、临床、服务于一体的大健康产业集群 。
【科技研发项目进度与部分效果图】@是规划不是鬼话
总部经济产业
在总部经济产业 ，已建成上海会展中骏广场、融信绿地国际中心、开市客等， 在建的印象城 将打造成为虹桥国际中央商务区（闵行部分）的 地标级作品 。
【文体商融合项目进度与部分效果图】@是规划不是鬼话
电子竞技产业
作为闵行电竞产业的重要集聚地，华漕本轮重点围绕 上海国际新文创电竞中心项目 。全力打造的电竞文创综合体，将成为融合 电竞体验、赛事举办、休闲娱乐、商业办公、教育及服务于一体的电竞梦工厂，创建虹桥顶级电竞IP。
【电子竞技项目进度与部分效果图】@是规划不是鬼话
总结以上分析，我们可以概括 前湾地区的产业发展规划： 以高端现代服务经济为主要特色， 全面升级健康医疗、科技研发、文体商务、电子竞技等多样产业 ，持续推动城市产业结构升级与多元业态发展。
以 新兴产业生态 为基础，结合多层次、全覆盖、高品质的 公服配套 ，前湾将兼具 国际医疗、创新、教育、文化、体育、社区六大核心功能 ，从而 吸引高端人才聚集，实现多元客群需求。
【六大核心功能与对应客群需求】@前湾城市设计
但是，只有 强大的产业功能 还不够，前湾还需要 完善的服务配套 来吸引创新高质量人才， 进一步提升了土地价值。
光有产业落地还不够，
生活配套也得落地。
基础教育配套
在基础教育方面 ，前湾推行 *轨双**教育 ，既是 大虹桥中仅有的拥有强劲公立教育配套的区域 ，又 拥有多所著名的国际学校。
其中，诺德安达国际学校、新加坡外籍人员子女学校、台商子女学校、韩国学校等 多所国际学校均已开放 ，而网传已久的 华师大新虹桥教育园区 今年不负众望，已有3个项目得到批复列入待建项目清单。
【*轨双**教育项目进度】@是规划不是鬼话
作为3.0版基础教育实验园区，华师大新虹桥教育园区 集幼小初为一体 。目前 10-07幼儿园正在建设过程中 ，新虹桥实验幼儿园（南园）新建工程图已公示，新虹桥实验小学则于上个月正式启动招标，园区正在加速完善。
【10-07幼儿园效果图】来源网络
【新虹桥实验小学建设工程招标信息】来源网络
文化体育配套
文化体育方面，为回应 文化前湾、运动前湾 的发展目标，虹桥国际文化艺术中心、虹桥国际会议中心、前湾规划建设展示馆、国际都市运动中心等项目 沿核心区水岸两侧布局，强调文体商融合，共创最具国际化气质的滨水型文化都心、最具未来感的时尚运动打卡地。
【前湾城市设计效果图】图源网络
整体来看，前湾将 结合6处邻里中心优化生活配套布局 ，保障公服设施覆盖率，同时提升社区级文化、体育设施规模，打造 健康前湾、宜居前湾 。
最终，我们 将 重大产业项目和多元生活配套设施都标注在同一张图上：
【重点产业项目与多元配套设施分布图】@是规划不是鬼话
可见，未来整个前湾片区 公共服务水平将达到国际一流中央商务区水平 ，集聚高能级贸易主体和功能型平台， 形成若干总部经济、平台经济、数字经济、会展经济等现代产业经济集群 ，成为带动区域经济高质量发展的重要引擎。
那么 ，
前湾近期的开发重点是在哪里呢？
开发时序
我们再讲一下 前湾的开发时序，给大家吃粒“定心丸”：
根据规划，开发时序依照 景观先行、轨交引导、完善配套、弹性发展 “四步走”。 中央核心区的开发将先行完成 ，初步形成城市形象。周边居住及配套区后续建设、同步开展，整体形成 “自南向北”的开发时序 。
【虹桥前湾地区开发时序图】@是规划不是鬼话
03
前湾的核心区，
未来到底什么样？
再讲回咱们开头说的，群友们最关心的 前湾置业问题：
前湾核心区
从2019年的首创开始， 前湾板块最先入市的一批商品房 都在 联友路以西 ，因为那里的土地储备工作最早完成。
但是 前湾的核心区是在联友路以东 。
【前湾规划空间结构】@虹桥前湾地区城市设计
下图中黄色建筑的范围就是前湾核心区的范围：
【项目与核心区位置关系】@虹桥前湾地区城市设计
从效果图上看，更直观：
【项目与核心区的位置关系】@是规划不是鬼话
在城市设计方案中，前湾 核心区 的规划设计 总平面图 如下：
【前湾核心区】@虹桥前湾地区城市设计
项目紧挨的前湾核心区，距离未来的 彩虹湖 仅约400多米，距离未来的 前湾地标建筑 仅约600多米，距离 印象城MEGA 仅约100多米，距离 COSTCO 也只有200多米。
【与周边重要项目的位置关系】@虹桥前湾地区城市设计
从鸟瞰图上，可以看得更清楚：
【与周边重要项目的位置关系】@虹桥前湾地区城市设计
项目甚至还将成为 前湾 核心区城市天际线的重要组成部分：
【核心区东侧组团】@虹桥前湾地区城市设计
换个角度，再看一下：
【核心区城市天际线】@虹桥前湾地区城市设计
核心区规划理念
前湾核心区的 规划理念 是 “得水营城” ，规划四种不同的 水与城的关系 。
【前湾核心区的水城关系示意】@虹桥前湾地区城市设计
前湾结合 从苏州河引入的 “C”型水湾 ，打造了约 一平方公里 的 前湾公园 。
【“C字型”前湾公园】@虹桥前湾地区城市设计
前湾公园，作为 核心区的骨架 ，围绕 彩虹湖 和 霁月湖 ，形成前湾 两大公共中心 。
【两大公共中心】@虹桥前湾地区城市设计
两大中心 共同组成了 ，前湾中央活动区的 核心区 。
【两大景观核心】@虹桥前湾地区城市设计
核心区内的 前湾公园 ，将分别结合所在片区的城市功能，打造 森趣前湾 、文化前湾、运动前湾 3 大主题 。
【前湾公园三大主题】@虹桥前湾地区城市设计
04
“彩虹湖湾”：
前湾未来的“名片”
前湾核心区“城市名片”
前湾的核心区 ，规划划分为 四大功能片区：霁月湖畔、活力水岸、前湾广场、彩虹湖湾 。
【核心区四大功能片区】@虹桥前湾地区城市设计
分别对应着不同的 功能业态：
【对应的功能业态】@虹桥前湾地区城市设计
其中的“彩虹湖湾”片区 ，也就是未来 前湾的 地标、门户和“网红”彩虹湖的所在片区。
【彩虹湖湾效果图】@虹桥前湾地区城市设计
而且是 目前前湾板块入市新房中，距离彩虹湖最近的，仅约400多米；距离芳乐路TOD也仅约500多米。
【彩虹湖湾总平面图】@虹桥前湾地区城市设计
规划理念
彩虹湖湾，是 围绕“彩虹湖”形成开阔大气的景观风貌 ，并且 通过“芳乐路TOD”集聚以高端商办、休闲活动为主的功能 。
【彩虹湖片区功能定位】@虹桥前湾地区城市设计
空间结构
围绕 彩虹湖湖面 、结合 芳乐路轨交站点 布局 塔楼办公、高端酒店、文化建筑、退台式住宅 ，形成 环抱式 建筑格局，强化彩虹湖的空间感，同时保证了 湖面第一界面的通透感 。
【彩虹湖片区空间结构图】@虹桥前湾地区城市设计
功能布局
彩虹湖 西侧 ： 结合芳乐路轨交站点以TOD的形式打造功能复合的商住综合体 ，湖 南侧 ：低密度住宅区，中铁建项目就属于湖南侧的住宅区之一；湖的 东侧 ：酒店和公园，形成安静的城市空间。
【彩虹湖片区功能布局图】@虹桥前湾地区城市设计
芳乐路TOD
结合 芳乐路轨交站点 ，打造一组 超高层地标建筑群TOD ，与围绕彩虹湖的另外两组，形成 “三角呼应”的格局。
【核心区“黄金三角”】@虹桥前湾地区城市设计
超高层建筑簇群与前湾公园高度融合 ，体现 “五分水景·五分城” 的设计意境，形成 大开大合 、 大梳大密 的国际化 会客厅靓丽形象。
“大梳” ，是 前湾公园；
“大密” ，是 超高层地标建筑群。
慢行交通组织
环彩虹湖设置连续的 环湖景观慢行道 ，后续将实现慢行与公共交通的无缝衔接，中铁建项目未来可以走 龙蟠桥路 （规划） 约400米到彩虹湖边 。
【彩虹湖片区规划交通组织】@虹桥前湾地区城市设计
蓝绿生态景观
多样的开放公园绿地 围绕彩虹湖，形成连续的、集中的绿地空间。水汇聚于此，继续向城市内部延伸。中铁建项目通过 项目西侧的水系，直通彩虹湖，沿湖步道也是直接相连的 。
【彩虹湖片区蓝绿生态景观】@虹桥前湾地区城市设计
区域级商业中心
生活在 前湾核心区的“15分钟生活圈”，同样是 高配的。
【15分钟生活圈概念】@虹桥前湾地区城市设计
位于彩虹湖湾的南侧，是 由COSTCO和MEGA印象城共同组成的区域级商业中心 ，服务半径也比一般的社区邻里中心更大，能级更高。
【区域级商业中心服务圈】@虹桥前湾地区城市设计
但最重要的，还是它所处的核心位置，使其与前湾核心区及周边重大功能载体都非常近：
在它的15分钟生活圈内，既有已经建成的 COSTCO 和在建的 印象城MEGA 等 高品质商业综合体 ，周边还紧挨着 正大天晴、樽轩产业园、LOOP星环中心、康方、华漕经济城和融信绿地国际 等 高能级产业地块 ，是个 产城高度融合的地区 。
【项目周边重要商业商办地块】@是规划不是鬼话
高能级产业带来的 众多的高收入人群 ，加上 高品质的商业服务设施 ，是地段价值提升的充分保障。
好了，
今天我们 从中观层面和微观层面，从多个维度对比了南虹桥前湾和西虹桥徐泾 的城市规划，阐述了 前湾板块的规划愿景、潜力、优势和特征 ，还梳理了前湾 目前已经入驻的所有项目 等 规划落地情况 ，并且给大家独家带来了 前湾核心区和彩虹湖湾的城市规划与设计方案 。
而在 宏观层面的大格局上 对前湾板块的规划解读，我们之前已经详细分享过，大家可以 戳下方链接自行回顾：深度解读南虹桥前湾城市规划！大虹桥最后的成片开发！华漕
【图片链接】@是规划不是鬼话
由于篇幅原因，前湾板块内还有更多功能片区的城市规划来不及讲，之后我们还会陆续解读更多的独家规划内容， 请大家保持关注！记得星标哦，不错过任何独家规划解读内容~
原创内容，洗稿必究
对了，我们建有多个 “前湾”板块规划与置业讨论群 ，是一个 关于南虹桥前湾中央活动区等相关板块的城市规划 & 楼盘置业的讨论群，欢迎大家加入。
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对“前湾”城市规划和板块内新盘
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