文章背景

经常在网上看到其他城市的市中心如何如何，但在苏州，好像就没听说过市中心的概念。是市区观前街？还是园区苏州中心？还是狮山CBD？好像都不是，所以有人说，苏州是一个去中心化的城市，我是深表同意的。

去中心化导致的是每个区都有自己的中心，新区人认为狮山是中心，园区认为湖西湖东是中心，相城认为元和是中心，吴中认为苏苑，龙西是中心。更别说现在又有了"一核四城"发展战略，会使得每个区更加独立。

原因是什么呢？原因就在于古城区的没落，一个城市的中心往往都是在地理上的中心，然后向四周散去，苏州古城区在苏州地理上，恰恰是正中心的位置。

然而古城区却无法成为市中心，这里房屋破旧，道路狭窄，老龄化苏州最高，一点都没有市中心的样子，而且没有任何改变的迹象，几十年来基本没有任何变化。

大家都知道是为什么，出于古城保护，苏州把好的资源全部往外投，造就了高大上的园区和新区，而古城区，只有保持原貌，才能继续吸引天南海北的游客。

苏州18年的旅游收入有2600亿，如果没有了古城区，这部分收入得损失多少，我深刻理解这样的安排。

姑苏区老龄化率超过30%，属于重度老龄化，而且这个数字还在不断增长中，仔细想想，如果十几二十年后，这些老人都去世了，姑苏区还剩下什么？

十几年前，姑苏的年轻人，大多都往城外置业，湖西，湖东，城南，越溪等等，现在年轻人的下一代，更不会再回到姑苏，那个拥挤，嘈杂，没有电梯，破破烂烂的，爷爷奶奶的家。

所以很多人的老苏州情节要破灭了，古城未来会越来越没有味道，会越来越商业化，不会再有老人听着昆曲喝着茶，不会再有一群老手艺人做的地道的小吃了。

很多文艺青年喜欢在古城老街巷子里，拍一些老爷爷老奶奶晒太阳喝茶的照片，以后怕是拍不到了。

文艺的东西不说那么多，毕竟时代在发展，固守过去不可取，那古城的未来如何呢？作为一个二十多年的姑苏人，今天就来畅想一下，做个预测。

分析

一、旅游资源的保护和开发

古城最重要的资源肯定是旅游资源，各种各样的园林，以及名人故居，可以产生大量的旅游收入，所以，旅游资源的保护和开发肯定是第一位的。

姑苏区护城河

但有人就会问了，旅游资源的保护一直都在做，开发是咋回事？难不成还有没开发的旅游资源？

的确是，苏州古城的景点的确很多，但有大量的景点没有进行有效开发，往往在巷子走着走着，就是一个园林或者一个名人故居，边上就是老民房，这样一来没有办法让游客准确找到位置，二来景区边上的商业没有带动起来。

姑苏区城建显得非常杂乱

现在很多苏州一日游，无非是拙政园狮子林，苏州博物馆，平江路逛逛，然后拉到金鸡湖边上看看夜景。

其实苏州古城可以做深度游的，在古城的都知道，有很多小园林，基本都没什么人逛，都是周边拿着园林卡的老年人在里面喝茶，明明这么好的资源为啥要浪费，再别的城市，有一个这样的资源都要抢着宣传起来，而苏州呢？

我们知道一个人的旅游时间是有限了，如果这里用了一天就不能在别的地方，所以要想办法把游客的时间都用到古城区的游玩上。

所以，古城各大景点周边都会大力开发，对周边老民房做改造升级。

政府也在提升姑苏区的旅游服务水平

随着政府的引导推进，未来老年人减少，会有大量的年轻人涌入，这些年轻人会在这些景点周边做餐饮，做民宿，不用政府宣传，这些年轻人会通过各种各样的方式宣传，抖音，马蜂窝等等，让古城从一日游变成深度游。

二、道路交通改造

古城区受人诟病的最大问题，就在于自驾交通，可以说是“逢开必堵”，真正让我明白了在姑苏买车不如坐地铁的真谛！

但这个很难改造，因为道路就这么宽，也没法再拓宽多少，所以重点可能会放在停车上，让车有充足的地方停，是解决道路拥挤的重要方式之一。

所以未来，在旅游景点边上，会有大量的停车场修建，可能是地下，或者是立体车位建设。

二、特色街景

古城的景点密集，但景点间的串联是一个问题，让游客在不同景点间转换不会有突兀感，也不能千篇一律，所以街景特色化改造会成为未来古城的发展方向。

苏州是2500年历史的城市，有的街景可以打造明清江南水乡特色，有的街景可以打造民国风情，当然现在已经有很多街在这么做了，相信未来会变成一个趋势。

所以未来，古城小巷老街的墙体，沿街商铺，广告牌都会做整体改造，道路也会重新翻修。

三、私房别墅化

苏州古城有大量的私房，是永久产权的，但房屋狭小逼仄，管道电路都很老旧，地基不稳，墙体不牢，存在各种各样的安全问题。

所以未来很有可能会*迁拆**，当然老小区很大概率不会，只会做旧改，各位想买姑苏区等*迁拆**的可能要失望了。

私房的*迁拆**也是要分情况的，一般大概率是成片区的私房会做*迁拆**，这样土地好平整出来，单条巷子或者私房周边夹杂老小区这种，*迁拆**难度大。

平整出来的土地，会卖给开发商作为别墅建设，原本1万多一平的房子，*迁拆**建别墅能卖到4万，开发商也是有动力来建设的，再者，开发商在姑苏区建别墅，是一个很好的获得名气的方式，真正能赚多少钱倒是次要的。

如果不是成片的私房，未来基本都是做翻建，改成民宿之类，所以未来的私房，大部分都会别墅化，破破烂烂，风一吹就要倒的私房可能会越来越少了。

四、特色产业园遍布

古城未来如果只靠旅游业，那么是完全不够的，由于古城自带文艺气息，所以借此机会发展文化创意产业会相当有市场，电影、动画、美术、雕塑、玉石、瓷器等等。

完全可以做一批特色产业园，重点引入文化创意产业，带来丰富的就业，让古城内部自带活力，不再受旅游淡旺季影响。

五、老小区公寓化

未来由于大量老年人的离开，老年人的子女，孙辈都在城外置业，城外方便的交通和高大上的配套，便于通勤和生活，所以很少有年轻人愿意回来，房子空着肯定要租出去。

未来在古城从事旅游，餐饮，文化创意的年轻人会在古城租住。

但古城的房子装修破旧，不符合年轻人的喜好，所以未来会有很多长租公寓把老小区包下来做改造，再租给年轻人，长租公寓未来会在古城越来越多。

总结

这么多年来，苏州的发展思路一直是向外的，不断刷新着城市的边界，对于古城，更多的是一种顺其自然的状态，所以造就了一个多中心的城市，这样的城市固然不错，资源不会过度向中心集中，带来如交通拥堵这样的城市病。

但“摊大饼”也是有极限的，越往外扩张，投入的资源是呈平方上升的，未来必然是像之前文章写的那样，多点开发，而古城，会迎来属于她的时代。

古城是苏州的灵魂，没有了古城的苏州是不完整的，现在千城一面，到处都是30多层的高楼，刷着土黄色的真石漆，让你分不清你在哪个城市，而苏州由于古城的存在，让你感觉你还在苏州，不是另一个城市。

没有姑苏就没有苏州，没有苏州我国的文化将出现断层，毕竟是吴文化的发源地。

很庆幸苏州保留了这样一方土地，让苏州的灵魂得以延续，让你在水泥森林中，还能找到一片安静的角落，细品小桥流水人家。

很多人说古城没落了，房价上不去，到处是老破小和老年人，未来前景堪忧，但我相信，没落只是暂时的，凭借文化底蕴，古城还有很多牌可以打，她一定会再次散发生机，让我们拭目以待。

以上是我对“#姑苏#区的分析，我穿过苏州6大区，看过500个楼盘，在此和你分享一个不一样的“#苏州买房#”的方*论法**，欢迎在评论区下方讨论，有问题也可以后台咨询。