编者按
风云聚变，大浪淘沙。销售排行榜单上的房企，每一年都在轮换座次。他们当中的佼佼者，早早便把自己的旗帜插满四个一线城市。我们今日所探讨的广州，在这一轮市场逐力中成为了兵家必争之地。根据克而瑞2017年房企百强销售排行榜，前30强房企已经有23家进驻广州。可以说这23家房企的入穗历程，也是一部广州楼市的发展史。《TOP30在广州》系列将对这段历史作出最大限度地还原。
第一期主角：碧桂园
2017年销售金额：5508亿元
2017年销售名次：NO.1
2018年，对于碧桂园来说，这是他们深耕广州的第二十个年头。
1998年，碧桂园走出顺德，广州是碧桂园选择的第一站，也是碧桂园立足广东、辐射全国的第一步。这20年间，除了我们一直熟知的广州碧桂园、华南碧桂园、碧桂园凤凰城三个郊区大盘的运营以外，碧桂园实际已经做了许多战略改变，包括曲线进市区、布局商业地产、长租公寓、科技小镇、城市TOD综合体等等……
据不完全统计，碧桂园在广州已累计开发60个项目，其中在售项目22个，主要集中在增城、南沙两大区域。
首进广州 郊区大盘成名
顺德碧桂园
1992年，当时还是一名建筑承包商的杨国强毅然接盘顺德碧桂园，低价买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地，兴建4000套别墅和洋房，开始进军房地产。
经历了1993年的调控难关，碧桂园借学校一炮走红。1998年，国家取消福利分房，杨国强觉得房地产的开发空间更大了，于是他想把碧桂园模式带出顺德。
历史的巧合总是不经意。顺德碧桂园这个跨越了广佛两城的大型项目，无形中把杨国强的视野带到了广州。该盘距离广州仅一河之隔，从顺德北滘的碧江往东，跨过屏山大桥，即为广州番禺地界，而碧桂园即在屏山大桥以西，离番禺直线距离不足两公里。
可以说，顺德碧桂园自诞生之日起就自带了一半的广州基因。目前，顺德碧桂园东苑属于广州产权，芷兰湾、彩云居、碧云君、彩虹居、逸涛居、豪园等部分属于广州产权，部分属于佛山产权。
广州碧桂园
除此之外，杨国强还看准了时机。当时广州城市发展战略是“东进南拓西联北优”，番禺是南拓的重点，位于广州南部的郊区。“宁要河北一张床，不要河南一间房”的说法充分描述了番禺资源匮乏，老广不愿意南下置业的心态。
广州碧桂园的出现，改变了这种状况。
1998年7月底，碧桂园的建筑大军在南浦岛现场工地热火朝天地开干了起来。到了1999年春节，广州碧桂园宣布强势推出市场，接着两个月内，3000多个单位一扫而光。为了改善洛溪岛配套不足的缺点，广州碧桂园开发时就实行配套先行,社区配套、园林绿化同期交付，全现楼带装修销售,方便业主拎包即可入住。这在当时属于业界首创，免费看楼车、派筹摇珠认购、公证人员驻场等形式也一度给市场极大的冲击力。
华南碧桂园
1999年，一鼓作气。碧桂园就开始进入华南碧桂园的开发。2000年五一黄金周，华南碧桂园开盘，当天上百部看楼大巴从市区拉来一车车看楼客，大量的客流使售楼大厅、样板房一度人满为患。这种震撼场面，令买家迅速路转粉，纷纷下单抢购。
经由华南碧桂园等项目，华南板块成为了中国楼市标杆区域，吸引着全国各地成千上万的地产人前来偷师；也成为中国城镇化的典范，不少地方政府负责招商引资、城市规划的官员纷纷莅临观摩。一时间，“中国楼市看广州，广州楼市看华南”的说法传遍大江南北。
碧桂园凤凰城
2002年，碧桂园在广州的第三个项目——碧桂园·凤凰城落地增城。凭借“白领也可以住别墅”这一营销理念，当天热销7.5亿元。一套别墅单价仅4000多元/平，总价不到70万元。
几个至今都广被业内传颂的细节是：开盘当天看楼人数超过5万人次，到凤凰城的私家车排到了广园东快速路上，一度需要警务人员疏通；几个看楼车接送点都有上不了车的看楼人；售楼部现场更出现了手机因过度繁忙而失去讯号。客流量与成交金额都刷新了1999年广州碧桂园开盘时创造的奇迹。如今，碧桂园凤凰城已经发展成为一个拥有16万业主的万亩大城。
可以说，通过在广州三个大盘的开发，碧桂园一举奠定了在广州深耕的基础。
两大区域公司集聚 曲线进市区
从碧桂园凤凰城开始，碧桂园在增城的布局就没有停过脚步。碧桂园城市花园、碧桂园豪园、碧桂园中新首府等等，这些年以来几乎包揽了增城各大销售排行榜单的前列。
碧桂园上市之后的第二年即2008年，碧桂园广州区域全年累计实现合同销售金额超67亿元，在广州地区的市场销售份额，最高的一个月曾经达到22%。而碧桂园凤凰城单盘在2008年更是累计实现合同销售额超过40亿。
2012年5月，碧桂园广清区域被确立为碧桂园集团一级区域，也是集团首个一级区域。上述项目，统统被纳入广清区域的麾下。
2013 年，广清区域成为首个百亿区域，业绩贡献180.3 亿；2016年广清区域销售业绩突破200 亿；2017年，广清区域打破历年记录，突破300亿，同比增幅超40%。
尽管广清区域是碧桂园的明星区域，但在2015年碧桂园全面进军一线城市的大旗下，广州这座城市的划分大戏也由此拉开了帷幕。
2015年7月，碧桂园正式宣布成立一线城市事业部，下辖北上广深四个区域。一线城市事业部拥有相对独立管理权限，拥有较高规格的自主拿地权，直接向原集团联席总裁朱荣斌汇报。
2016年4月，位于广州市天河东圃小新塘合景路的新盘——天河星作正式开放，这是一线城市事业部的首个落地项目，也是碧桂园在广州的首个中心区项目。除了天河星作，碧桂园还选择和广州番禺南星有限公司合作开发了番禺市桥星海汇项目。
然而，2016年下半年开始，取消一线事业部的说法甚嚣尘上。
几乎是同一时间，碧桂园广清区域公司进行了一番架构调整，当时团队划分成广州东、广州南、广州西、广州北、广州公司五大片区。广清区域下属的城市公司也加快了进入市中心的步伐。其中新成立的广州公司通过股权收购快速拿下天河区智慧城 22.9亩地块，接着广州南公司也在番禺落子。
2017年上半年朱荣斌宣布离职，广州区域划归为集团一级区域，由集团统一管辖，成为广清区域的平级单位，而广州区域目前下辖两大城市公司——东部城市公司和南部城市公司。除了前文所述的天河星作项目，目前开发项目还包括番禺藏珑府、碧桂园星荟、从化碧桂园御湖城天麓等。另外，明星项目亚运城也由广州区域负责。
而广清区域的架构也在不断调整，据碧桂园官方微信消息，截止2018年3月，广清区域管辖有广州东、广州南、广州中、清远、韶赣（韶关赣州）、新余六大城市公司，拥有近80个项目。
在广州区域与广清区域的通力合作之下，碧桂园一改郊区大盘的固化形象，在天河、荔湾、黄埔、白云都有项目布局，业务涉及住宅、商业、产业等等。
这里不得不提一位碧桂园广清区域的灵魂人物——碧桂园集团执行董事、副总裁、广清区域兼越南区域总裁宋军。作为骨灰级元老，他1992年带着100元只身来到改革前沿的顺德，成为第一批加入碧桂园的大学生。在他的管控下，碧桂园开始向广州发出了全方位的进攻。在碧桂园集团25周年的发布会上，他说，自己最初进入碧桂园时是一个建筑设计师，在杨国强的指点教导下，一步步成长为现在可以“为他人遮风挡雨”的核心人物。
深耕广州 2016年销售额破百亿
前文提到，2016年碧桂园取消一线城市事业部，广州区域由集团统一管辖；广清区域继续裂变多个团队，从此多个“小碧桂园”持续发力广州。实际上，除了架构调整，2016年对于碧桂园与广州这座城市的意义还有很多。
2016年，碧桂园集团首次突破3000亿业绩；碧桂园在广州首次实现销售金额破百亿、夺得销售面积冠军；碧桂园营销团队接手亚运城；与力迅房产共同开发天河星作、与番禺南星合作开发市桥星海汇项目，开启碧桂园在广州多样扩张的先河......
2016年8月31日，亚运城全新管理团队首次对外亮相。会上宣布，富力退出，亚运城营销由碧桂园来接管。2009年12月，富力地产、碧桂园、雅居乐联合体以255亿元的天价夺得广州亚运城地块，创造了当年全国总价地王纪录，后来中信和世茂入股，5大品牌开发商加持，这个项目更是备受瞩目，然而之前项目的发展一直不温不火。碧桂园接管项目营销一年之后，亚运城收益在碧桂园2017年报中赫然在列，成为“碧桂园2017年中国大陆合同销售前100项目”中的第二名。
自2016年后，碧桂园在广州的发展态势与以往相比，多样化的特征愈加明显。
2017年，碧桂园的销售额达到创纪录的5508亿元，跃居行业老大。其中在广州的销售金额达141.96亿元，销售面积104.91万平方米。克而瑞数据显示，碧桂园已经连续两年夺得广州房企销售面积榜首。
业绩的快速发展离不开土地的支撑，碧桂园面对靓地一向“豪迈”、从不手软的态度，为碧桂园业绩飙升奠定了基础。2017年，碧桂园豪掷216.93亿元，成功拿下广州市7宗靓地，总面积高达685415.8平方米，而2018年上半年碧桂园在广州拿地总建筑面积已达80万平方米，由此可见其对广州市场的重视。
2018年7月份，碧桂园还通过收购的方式拿下广物地产85%的股权，成为了广物地产的大股东。目前，广物地产在广州还有两宗待开发项目，分别是国际金融城板块的国际金融交易广场地块和广物白鹅潭项目。其中，广州国际金融交易广场，目前仍处于前期开发阶段。
不过，从下图可以看到，碧桂园在广州的布局仍然主要集中在增城，另外番禺、荔湾等区域也有零星项目，它们都为碧桂园五千亿版图贡献了不少力量。其中，碧桂园·云顶是碧桂园首个“云”系高端豪宅产品，项目毗邻广州东轨道交通枢纽，未来将参考新宿的TOD轨道交通模式建设，碧桂园对该项目寄予了厚望。
另外，从碧桂园2013年-2018年（1-8月）在广州的销售金额和销售面积来看，碧桂园近两年的销售金额都在百亿以上，但2018年前8个月的销售业绩有所放缓，这也应了碧桂园在中报业绩会上所提出的“平稳健康发展”的态势。
按照碧桂园集团总裁莫斌在中报业绩会上的表态，可以看到不光广州，碧桂园将在全国进入平稳健康持续发展的态势。“下半年，碧桂园首先在投资上会有策略调整，拿地将更加精准，每一块土地更加慎重，怎么样做一个成一个。”
多元发力 2017年是关键节点
碧桂园成立26年，进入广州也已有20年时间，从布局和战略来看，广州一直是碧桂园从发展到壮大持续深耕的重要阵地，从住宅大盘到思科（广州）智慧城、BIG+长租公寓、富士康科技小镇、城市TOD综合体……碧桂园已在广州进行了多业态、宽领域的布局。
2017年4月25日，碧桂园以底价57.52亿夺得番禺广州国际科技创新城一期用地。与思科共同打造集科技、创新、生态和智慧于一体的智慧城市项目。
2017年9月13日，位于广州番禺区番禺广场附近的碧桂园新亿德大厦样板间正式对外开放,该项目也是碧桂园在广州的首个商业办公项目。
2017年12月20日，碧桂园对外发布集团长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，正式进入租赁市场，并与30多家单位签订战略合作协议，计划在三年内建设100万套长租公寓。
2018年4月8日，碧桂园广州首个集中式长租公寓——BIG+碧家国际社区•广州人和店开业，提供3种户型选择，1室1厅，2室1厅和3室1厅，合租套间，每个单间最低仅在1000元/月左右。除此之外，BIG+在广州还有2个门店，分别位于白云区远景路以及海珠区工业大道。
今年1月份，碧桂园与富士康39.1亿底价拿地，共建科技小镇。加上惠州潼湖项目、广州思科智慧城项目、增城科技小镇项目，可以看到碧桂园在加速布局科技小镇。
据悉，2016年8月发布产城战略以来，碧桂园科技小镇得到了快速发展，按照碧桂园的规划，未来将在一线城市周边和强二线城市的30-80公里区域布局科技小镇。
目前来看，在这片已经深耕20年的土地上，碧桂园有着早年积累至今的大盘优势，也正在试图把集团的战略灌注于此，计划很多，布局很广，但是一切仍然需要时间的检验。不过，在五千亿、乃至万亿的版图中，广州注定是庞大的一角。
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