南昌老城有着非常鲜明的两重印象——
一重是房屋老旧，环境嘈杂、交通阻塞。
一重是烟火浓厚，老街深巷，美食丰富。
如果即想住在老城 （不负美食） ，又想优品居住环境 （不负生活） ，那么该如何选择呢？
今天的侃盘主角则是一个不错的选择： 恒茂国际都会。
似乎放眼南昌，只有它具备四大条件——
老街环绕+顶级商业+地铁口+小区优美。
尤其是第四项小区环境，如果实探，你一定会在我的标题中达到共鸣：
简直是老城中的一朵"奇葩"！
PS：恒茂国际都会虽然去年有过实探。但“探盘侃楼”栏目改版后，对楼盘的渗透性要求更高。其作为老城经典楼盘，有必要二次实探，为大家带来更深入的解读。
01.小区简介
探盘主体： 恒茂国际都会（二手房）
小区看点： 地铁口、梦时代商业、小区绿化
地理位置： 青山湖区北京东路308号（一号线谢家村站）
建筑年代： 2007年建成
房屋总数： 16栋2008户
容积率： 2.0
绿化率： 40%
物业费： 1.60元/月
物业公司： 南昌恒兴物业管理有限公司
百度百科资料显示：恒茂国际都会由高层及小高层组成，建筑密度为17%。基地抬高2米，容积率为1.93。真实景观绿化率可能达到50%。
小区周边是洪钢社区和橡胶厂社区，有老街有深巷，地段算是青山湖老城。
02.配套测评
一、学区配套
学区为培英学校。创建于1957年，现有中学3个年级10个班； 小学6个年级16个班。学生共1342名。
由于创建时间较早，培英学校文化底蕴应该是不错的。但从历年考试数据中看，学校离师大附中、南昌二中等一线学区还有差距。
学区条件算一般。
但周边有不错的私立学校：少春中学。其离小区最近直线距离只有200米。该校属于南昌十大私立学校之一。
二、商业配套
商圈是小区最独具的优势：自带恒茂梦时代商场。
按照流量和商业等级，恒茂梦时代是和红谷滩万达一较高下的存在。
所以就商业配套而言，小区算是顶级的。甚至很多方面要高于莱蒙都会。
比如距离商场超近，大约只有50米；商场带家乐福超市，和百盛商场连为一体。同时周边拥有国美、苏宁、四平等大型电器城。
恒茂梦时代的天顶屏幕也独具“IP”特色。
三、交通配套
小区东门与地铁1号线谢家村站约100米距离。地铁配套十分出众。
不足的是： 周边是洪钢等老社区，路网较旧，狭窄、拥堵。
这是老城的普遍问题。
虽然位于北京东路主干道，周边路段也常年拥堵：无红绿灯的人行岔口多、井盖下陷严重而且位于马路中间 （开车需要谨小慎微） 。
多说一点。北京东路不仅是主干道，更是横穿南昌东西部的主动脉。这条路不打通，严重阻碍人员流动和内需消费。
四、医院配套
小区所在的谢家村是医院集中的地方，周边有：南昌市第九医院 （900米左右） 、江西凤凰第一医院 （800米左右） 、江西洪钢职工医院 （200米左右） 。
稍远一点的还有：省中医院、省肿瘤医院、南昌大学医院、江西中西医结合医院等。
医疗资源非常丰富。
五、生活配套
周边学校较多，南昌大学 （老校区） 就在附近，相当于提供了体育场所。
小区内部环境优美（ 下面详细介绍 ），可替代小型公园，供业主散步、休闲。
最重要的周边是老社区，巷子里的美食超级多。比如，橡胶厂露天夜市里的老万蚌壳，老赵龙虾等夜宵店，夏天是要排队的。
再叠加梦时代商圈，小区生活便捷性和宜居性非常高。
03.小区环境
实探后，我才体发现：除商业和地铁优势外，恒茂国际都会还拥有第三大优势： 内部环境超好。
印象中周边老社区围绕，先前没有期待小区内部环境。但后来才发现里面可谓另一片天空。
小区优美的环境与老城形成强烈对比。
最突出的：绿化率超高。
平台公布的资料显示，恒茂国际都会绿化率为40%。但深入其中，你会发现实际绿化要明显大于这个数字。
这可能是小区建成已超10年，树木生长葱郁所导致的观感。
看图说话——
绿树繁茂、鸟语花香，小区绿化有些惊艳。
这让内部显得非常沉静。与外部的喧嚣形成了强烈的反差。这种沉静感我在万科四季花城也体会过一次。
树木种类繁多，小道仿佛延伸在绿林中，有一番公园的景致。
小区有池塘、有小亭，还有露天游泳池。仅游泳池，就把小区品质拉高了一档。
其次，小区卫生很好，非常整洁。
小道上见不到白色垃圾；人车完全分流，没有随意乱摆的电瓶车；小区实行垃圾分类，垃圾桶封闭，将杂物与视线分离。
第三，安保标准高。 小区虽然年份较长，但依然严格执行入楼门禁程序 （大部分小区交付几年后，大楼门禁就会沦为摆设 ）。
整体也很开阔。 虽然主要为高层，但楼间距很宽，楼栋互相错开，采光应该不错。
楼体设置向外突出的环形阳台，立体感很强。
进入小区需要上一段阶梯。不知道是不是开发商给予“步步高升”的寓意。
所以小区地基整体进行了抬高。这种抬高是统一的，内部平整，高级感很强。这不同于世纪中央城。后者是长坡，给人以粗糙感。
遗憾的是： 小区周边环境偏差。 道路两旁很多电瓶车。有的随意摆放。由于车道狭窄，电瓶车和机动车混流严重。
东门下台阶，迎面就是恒茂梦时代。
探盘感受——
恒茂国际都会于2006年打造，当时定位应该是高品质楼盘。
过去开发商普遍很讲良心，施工质量和后期兑现要远超现在。因此恒茂国际都会对标现在的品质楼盘，要拉高更多水准。
实探中本人明显感觉到：一些头部楼盘，其内部环境不见得比恒茂国际都会强。
有的噱头很大，没有内容。有的内容丰富，却很低调。像这种低调的“微旧盘”，只有实探后才能见到优势。
04.小区价格
地铁口+顶流商业的盘当然不会便宜。不过，恒茂国际都会也不是很贵。
贝壳网数据显示： 目前小区挂牌均价18500元/平左右。
据打听，小区开盘价格约5000元/平，价格涨了3倍多。但鉴于开盘时间较早，这种涨幅在南昌只能说中等偏上。
再看同地段小区价格。周边很多老厂宿舍 （年份超过30年） ，价格都要1.2万左右。稍微新一点的香樟苑、东方银座价格则在1.5万左右。
从价格看，恒茂国际都会是周边楼王的存在。 毕竟地段优势和小区环境摆在那里。
同时，小区户型也非常多。从36㎡到60㎡，从90㎡到162㎡，从一居室到四居室，各种户型都有——
既有南北通透，方方正正的优质户型，也有缺角、形状奇怪的户型。
前者更贵，后者相对便宜。这里就不一一介绍了。大家可根据实力进行选择。
05.买房参考
小区优点：
1.商圈发达。在梦时代，吃喝玩乐非常方便。也有小孩喜欢的各种游乐设施。
2.拥有老城优势。周边巷子里的美食丰富。
3.小区环境优美。小区自身就像一座小型公园，非常宜居。
4.出门就是地铁口。
小区缺点:
1.老城劣势。周边环境一般。电瓶车随意摆放。车流混杂，路网狭窄、拥堵。
2.学区一般。
综合起来，个人认为1.8万的价格是性价比极强的。
最近几年，盛行炒作学区和行政区概念，氛围过热。南昌房价疯涨的普遍是学区房和行政概念房。也吸引了大部分人的注意。
因此一些宜居的品质楼盘和老城楼盘反而被忽略。
恒茂国际都会本身环境绝佳，再加上兼顾“老城地标”的属性，个人认为价值是明显被低估的。
若不论学区，仅综合小区品质、宜居性和生活便捷性，恒茂国际都会在南昌绝对首屈一指。
甚至超过很多3万+的顶级楼盘。
而学区劣势又严重*压打**了价格：与顶级楼盘有1万以上的差距，总价相差百万以上。
我在想， 如果拿出百万中的部分，让小孩上顶级私立小学，是不是更香?
还有一些质疑是：小区是2007年的盘，年份稍长。
但事实上：现在的新盘质量很难和10年前的品质楼盘相提并论 （一些品牌房企除外）。
最近几年，新盘交付屡屡爆出问题，我们接到大量投诉。由此可见一斑。
楼盘质量差距是质的问题，时间之差无法弥补。这种次新品质盘反而有优势。
更为重要的前瞻性因素是：学区绑定引发教育不公和过度炒作，这已引起舆论不满和高层重视。
未来学区“多校划片”会不会推广落地？学区房优势会不会减弱？这是值得深思的问题。
若趋势成立，恒茂国际都会这种老城经典盘的实际价值也会不断体现出来。
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