近日，黄埔二手小区的价格再次成为热议的焦点！
自去年以来，不仅是金碧世纪花园、万科东荟城这两个典型的楼盘二手房价格普遍下跌，而且像万科幸福誉、保利学府里这样的大型刚需楼盘，价格更是大幅跳水。
在小编 统计的以下13个热门小区里，有9个小区跌幅是超过10%的。 其中跌得最猛的是知识城板块的 万科幸福誉 ，受到周边新楼盘的影响以及二手市场的激烈竞争， 价格下跌幅度达到了22.01%！
图源/黄埔生活汇制
其次是香雪板块的万科金色梦想和中海誉城、老黄埔的保利学府里和黄埔花园，这几个跌幅在13-16%。 值得一提的是，在老黄埔这样成熟的阶段，保利学府里和黄埔花园跌得有点惨了。
另外还有跌幅与中海誉城相差不大的金碧世纪花园，跌幅为13.27%；而万科东荟城、万科新里程、中鼎君和名城跌幅集中在11%；剩下的则在10%以下，分别是龙光峰景华庭、新福港鼎峰、万科城市花园以及越秀岭南林语。
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这些都是黄埔的标杆楼盘，不是有句话这样说： 楼市一有风吹草动，看看标杆盘的变化便知影响几何。
01.
万科幸福誉
我们先来看看跌幅最猛的万科幸福誉。
万科幸福誉得益于其优越的地理位置和完善的周边设施，一直是知识城板块交易最为活跃的楼盘之一。
从贝壳公开成交数据来看，从2019起，万科幸福誉房价开始一路狂飙。2019年的成交单价为2万+， 2021年房价曾经一度升至3.8万/平方米， 均价也在3.5万/平左右，短短两年内，涨幅超过50%。
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但随后便出现了下跌。例如， 72平方米的两房在2021年的总价为250万，而在2023年时，相同房源的总价则下降了约80万，今年3月又查询到相同户型低楼层成交总价仅131万，真的是打骨折了。
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万科幸福誉的二手房价格之所以出现显著下滑， 一个关键因素在于前期出现了一二手价格倒挂现象，导致市场预期过度膨胀。
回顾到2021年，该小区的新房价格仅略高于2万/㎡，而二手房价格却比新房高出1万/㎡。 这种现象在一定程度上限制了未来的增长潜力，如今房价的下跌趋势恰好印证了这一点。
万科幸福誉实地走访 图源/黄埔生活汇摄
02.
万科金色梦想
2023年年初的时候，万科金色梦想价格跌到2.7万/㎡，当时市场都觉得是底部了。 本以为是谷底的价格，没想到今年还能再创新低。
目前贝壳上显示，最新成交的这套约96㎡南向，三房两卫，中楼层，单价仅2.56万/㎡。
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再翻看历史成交记录，发现 今年1月份成交了一套单价更低的房源，约95㎡总价才220万不到，单价低至2.28万/㎡。
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要知道在2021年的高光期，这些房子可是去到4万+/㎡，3年时间，价格直接腰折了！
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当一个楼盘的价格跌至历史新低时，这已经不再是楼层或朝向等因素所能解释的了。
其实这就是二手房市场的现实情况，如果想要尽快出售房产,只能通过降价和调整心理预期来实现。
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03.
保利学府里
先来看看保利学府里近三年的二手成交情况：
据贝壳显示，2021年到2023年7月， 保利学府里的成交均价约5.88万/㎡，没有跌下过5字头，最高突破6.6万/㎡， 这个价格都能买到市区的部分新盘了。
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但从23年7月，房价就开始下跌，已经跌破4字头了。
查看历史成交信息发现， 在今年1月份成交了一套约89㎡西南向，低楼层的三房两卫，单价仅3.98万/㎡。
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不过也是个别房源，应该是个别业主着急着急出售，近半年成交均价在4.7/㎡左右。
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目前保利学府里二手挂牌量约57套，最低的是78㎡总价346万，单价约4.4万/㎡。
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总体来看，低总价或降价较频繁的，大多是朝向及楼层不好的房子，如北向、低楼层、高楼层。
04.
中海誉城
中海誉城南苑 2021年巅峰时期单价快逼近到4万/㎡ ，而目前挂牌价基本是2万+/㎡。
从贝壳显示的历史成交信息得知， 23年11月，中海誉城南苑的120+大户型，首次掉到300万以下。
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查看时间轴发现， 这套房源在23年5月挂牌以来多次降价，最后以总价299万元成交，比挂牌价低了41万元。
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目前在售房源上也有两套的120+大户型总价以2字头出现的房源，其中有一套还是2020年就开始挂牌了。
最初，业主试图利用市场上涨的势头提高售价，最高报价480万，折合单价3.9万/㎡。
然而，业主并未能在顶峰时成功出手， 经过3年的时间，房价降至295万元，相当于回落到了2019年的水平。
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05.
黄埔花园
地处老黄埔的这个楼盘在 2021年高峰时期曾卖到6万+，房价也稳定在5万+，随后便开始回落到4字头。
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再看到今年的数据， 目前部分在售房源挂牌价已跌到3字头。
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虽然黄埔花园地处老黄埔这样的成熟地段，但 随着楼盘的楼龄逐渐增加，学位供应紧张，市政道路规划问题也引发了争议 ，这些问题无疑对楼盘产生了影响。
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然而，再过一段时间 ， 保利新盘的到来将是一个新的冲击。
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综合来看，近年来宏观经济环境面临挑战， 房地产行业整体呈现下滑态势，多家开发商纷纷暴雷。 如上次的文章提到， 万科这样的头部企业也遭遇了资金链紧绷的困境。
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此外，去年出台的房地产市场新政策， 特别是取消了购房“2年转5年”的限售规定，导致二手房市场供应激增，市场竞争进一步加剧。
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不过，热门小区价格回落并非全然不利。
对于购房者来说，这是一个难得的机会，可以以较低的价格购买到高质的二手房，并且在谈判中拥有更大的议价空间。对于卖家来说，适当的降价也能加速交易，缩短他们置换房产的时间周期。