我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，你说中介费可以砍，那砍价以后他不推荐好的房子给我或者不积极推荐怎么办？要怎么权衡呢？

回答：买房前先跟中介佬只会一下中介费能不能谈谈，如果中介佬有点意思了，哈哈往下走然后摆台跟业主聊完了，价格谈好了。这时候你可以砍中介费了。一般中介都受不了这种到嘴的肉要飞了的感觉

提问：老师您好，家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后，是置换成诺德或铭筑的三房四房好，还是去坪山打新二套房合适？我们是纯刚需。手上的资金有限，只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。

回答：谢谢您的付费咨询，回答您的问题前，我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候，同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户：一个客户年入300万，卡里躺着600万，二线城市房多多，却只敢买到400万，一番交流后，基于他们的过往消费习惯，我们建议把预算提高到1000万，哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小，也不至于负债过高而不适应。奈何这个客户没听劝，自己还是和行家买了个400万，升值有限不说，而今还有劲没处使，眼下被715限了购，现在陷入有钱没票的苦恼中。另一个客户，则是上个客户的极端，家庭收入四五十万，手上才小几十万，彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山，打算靠信用贷和GPGD整个800来万，对于这个激进客户，我们则是建议他把预算降低，买个500多万——这样不至于影响生活质量。又比如那个房圈皆知的蟹姐姐，她如果当时来找的是我们，或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年，我们不会让她加那么大杠杆，亦会推荐个更稳妥更主流的户型，因为她的心理承受能力太弱，再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的，年轻人接受度会更高。说那么多，我想表达的是在没有对您的家庭\/负债收入\/仓位情况\/承压能力了解之前，我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的，一定需要对您有一个综合全面的了解，才能给到一个更精准的建议，所以有空来公司面谈吧。

提问：雕叔，最近的海珠新盘鸣翠花园四期咋样，能投资呢，能收到琶洲的辐射么

回答：不建议了，那边其实挺成熟的，2手倒是可以看看关于新房在投资上的短板精华帖也总结了如果一定要买新房，保利天汇值得看看

提问：雕叔，骏景东御苑北边的工地是在建什么，看着进度很快，有资料吗？

回答：东御苑北边的工地，是一个住宅来的，这个住宅项目的隔壁是地铁13号线施工工地，以及一大块骏景开发商的酒店公寓写字楼的商业项目

提问：雕叔 万科欧泊B1到B4栋受南大影响大么 看到一套B2南向三房 单价4万4 能买么

回答：B1-B4靠马路那边肯定是会有噪音的影响的，南向望花园会比北向直接对着南大干线的稍微好些，但是4.4单价依然是贵了，看你承受度，不过现在市场比较热，业主普遍坐地起价，如果真喜欢需要费点心了，价格不好谈的话只能在付款时间方式或者收房节点等其他方面尽量争取了。

提问：雕叔，新年好！现在还有什么盘可以做gpgd？天河已经有一套在供，手上还有四五十万，想再搞一套200开万的投资，一直关注你的星球，金碧世纪，雅居乐花园，中海康城，黄埔雅苑哪个更适合我这种情况？谢谢！

回答：新年好！！！大概从12月底到1月底（过年前），广州几乎所有的评估价降了一些，大概降了4-6%不过也要等年后上了班，具体落实下评估价。200多万总价，用一定杠杆，目前来看，只有金碧世纪的小两房、雅居乐那边的小三房靠谱一些，另外两个小区都不行，沾不上边

提问：雕叔，晓港湾惠乔苑87方户型，高层电梯房，多少价格合适？预算有限，二胎家庭，这样的房间大小及朝向自住的话会不会难受？接近20年房龄了以后转手难吗？谢谢解答

回答：户型平面还可以，只是洗手间在入户的位置，离房间的距离稍远了点，你可以想象深更半夜上厕所，从房源穿过客厅、餐厅来到洗手间的情景其他的到问题不大

提问：雕叔你好，我现在在外地有两套在*款贷**的房子，手上有100万左右，两套*款贷**的房子大概还剩50万未还清，两套房子加起来价值大约180万左右，但目前行情不太好，我只想卖掉一套，卖掉一套之后还清所有的*款贷**，还剩170万首付在广州，想一步到位，买四房主要是以居住为主，兼带增值，品秀星瀚四房的在390万左右，比较符合预期，小孩一个今年在上二年级，一个今年读小班幼儿园，我的工作单位在越秀，但我平常出差居多，去越秀的办公室一周也就1到2天左右，其他时间都是飞机和高铁差旅为主，麻烦雕叔看看是否合适这个楼盘？谢谢

回答：品秀还是之前跟你说那样，容易被隔壁佛山的价格带偏了，参考这些年金沙洲的价格一直起不来也是有一部分原因是因为跟佛山挨太近了，被佛山的房价吸引过去了。你外地的房子如果是投资的话都出掉吧。两套加起来才180万，应该不是一线或者强二线吧，后续行情大概率是跑输广州的。还不如放在广州来。其实万博商圈一带应该挺适合你的。环境挺不错，你是想买4房对吧，4房你这个预算不太好买，雅居乐花园可以看看，可以做点高评，或者垫垫脚上剑桥郡，这个住的就住的很舒服了，潜力也很不错，很次新，后续会受到万博一带高管追捧

提问：南沙可以投资吗？一手可以买吗？有推荐的楼盘吗

回答：南沙的一手出了名的贵，应该说是很贵了，南沙的饼画的很大，要落地其实要等很久，你搜索一下记录说了不少了，人气不足后续二手市场堪忧，还不如直接去佛山千灯湖买。实在要选就去金州，蕉门河一带

提问：雕叔，为什么琶洲这么强大的企业入驻，房价有涨吗？感觉没什么涨的？？骏景就暴涨？

回答：有涨的，你可以看看雅郡花园或者泛琶洲板块的泓景这些盘都涨了琶洲虽然产业成色不错，但是对于买房的人不好的地方就在琶洲其实没啥货好选，要么贵，要么品质不好，所以琶洲的流量分流部分到对面金融城也正常，不过金融城底气也足，自己的规划也不差

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