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毋庸置疑，如今的京城楼市是真的卷。
各大项目精修内功，十八般武艺齐上阵，卷的“颗粒度”越来越细。
为何会如此？
一方面，现在的购房人，可不是懵懵懂懂的“小白”，满世界看盘寻找“购房最优解”的探索者，而是啥都“门儿清”的置业达人，主打一个“既要又要还要”，说白了若不是“Buff叠满”的“真高手”，难入他们的“法眼”。
另一方面，北京楼市新盘蜂拥而至，市场竞争异常激烈。就拿群雄逐鹿的昌平来说，“新盘+顺销”项目已超30+，让购房人拥有了大把的选择机会，可以静下心来好好挑。
现实就是这么个现实，要突出重围成为市场焦点，并非一件易事。
但，有人做到了。
就在上周末，建发观堂府上演开年“精彩大戏”，项目首期开盘现场人声鼎沸，近千人现场选房，认购400多套，将“开门红”的非凡气度展露无遗。
这样的结果，既在“意料之外”，也在“意料之中”。
- 意料之外，在于当下的购房人，对于买房这件事“小心又谨慎”，能够吸引如此众多的买房人齐聚一堂，实现首开大捷，确属不易。
- 意料之中，在于持续深耕昌平的建发房产，深谙购房人的需求和痛点，通过不断推动产品力的精研和打磨，成就了属于自己的“吸粉效应”。
2024年京城“开门红”已经上映，其背后的成功奥义，值得深入探讨之。
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知其然，知其所以然，方为上者。
那么是谁，买走了建发观堂府？
一言以蔽之，来自两类人： 昌平老城的改善置业者，以及来自海淀和朝阳的外溢客群。
那么，建发观堂府凭啥能把“客户池子”做大，进而实现“首开大捷”，与其深入的客户研究和精准的产品定位，正相关。
2023年9月，建发房产以54.15亿元竞得昌平新城这块宝地，成交楼面价为2.59万元/平方米，溢价率3.9%，占地面积约10.72万平方米，规划建筑面积约21.95万平方米， 妥妥的一个大盘 。
要打造一个成功的大盘，只靠地缘性客户肯定不够。基于此，项目抓住本地客群置业痛点，深挖外溢客群置业需求，由此形成了一套成熟的客户需求画像。
- 对于昌平老城置业客群来说，这些年昌平新增住宅供应确实不少，但主要集中在刚需上车盘上，他们向往的品质改善美好生活，缺少对应的“好产品”来承载。
- 对于外溢客群而言，他们除了看重项目性价比之外，更关注交通的便利性，毕竟上班通勤需要“硬保障”，同时他们希望从工作切换到生活状态时，能收获满满的烟火气和身心的松弛感。
明晰客户需求和客户痛点之后，建发观堂府将“改善”这两个字进行到底： 中小户型做品质改善，大户型做面积改善。
中小户型品质改善体现在： 通勤便利、配套充沛、生态自然、出众性价比。
项目向北约500米，是地铁昌平线北邵洼站，由此乘坐地铁，2站沙河高教园、6站生命科学园、7站西二旗，方便北部科创精英实现工作与生活的自由切换。在六道口换乘15号线，7站就可抵达望京，拉近项目与北京第二CBD的空间距离。
项目西侧约500米，是万亩昌平新城滨河森林公园，周边还环伺着蟒山、大杨山、十三陵、大运河遗址、东沙河、京密引水渠公园等优质生态资源，生态品质无需多言，乃上风上水之宝地。
2023年3月，在北京市政府新闻办举办的“2023北京·昌平新城东区建设发展新闻发布会”上宣布：昌平新城东区建设“三年成势、五年成形、十年成城，到2030年底初步建成一座现代化新城。”同时， 昌平新城东区将启动建设近120万平方米的超大型商业主导区，用景观轴和望水廊道串联，打造京北最大的“MALL+街区式”复合消费聚集地。 这也意味着，在家门口就可尽享购物、休闲、娱乐一体化的丰盛生活。
在性价比方面，更是超级能打。 不仅最低首付80万起就可以在北京撬动一套地铁口的精装两居， 还在空间上格局上拉满精致生活的私享感受。
以建面约74㎡的两室两厅一卫为例，实现了市场上同类户型难以实现的南北通透、全明空间，让小户型也充满了生活的仪式感。南向客厅、南向主卧都配有飘窗，让空间拥有了更多的扩展性。
大户型面积改善： 以奢阔空间，满足全家庭成员对进阶改善的至上追求。
建面约159㎡的4+1室两厅两卫， 户型方正、全明通透。入户玄关设计独立衣帽间，方便归家时更换舒适家庭服，让身心放松下来；U形厨房联通餐厅餐边柜的设计，满足各色食材、咖啡、茶包、零食的收纳需求之际，更丰富了餐厅的使用场景；约6.5米（轴线尺寸）巨幕客厅，缔造大景框的观景视野。
建面约186㎡的4+1居两厅三卫户型， 充分展现大宅的美好生活图景。南向四面宽约17.65米左右（轴线尺寸），让更多家庭成员能拥有舒适的阳光照拂；约6.6米（轴线尺寸）的大宽厅设计，成为全家庭的幸福属地，在此尽享天伦之乐，还是招待亲友，都有宽敞的空间来承载；南向双套房设计，让老人和男女主人都可尊享静谧生活氛围；主卧超大的L型转角飘窗，缔造专属于主人的静谧时光。
在精装品质上，项目同样超用心，配置了地暖、中央空调、智能门锁等，并在建面约137㎡及以上户型中，配置了杜拉维特（或同档次）、高仪（或同档次）、AEG（或同档次）等国际品牌，以高标配置匹配高阶生活。
精准的产品定位，让建发观堂府一经亮相，就上演“红盘效应”。
10月19日，项目案名首发亮相，立刻引爆市场关注。11月25日展示中心和新中式美学样板间同时开放，创造了首个周末接待客户650+组、日均到访千人的火爆盛况。在43天的正式蓄客期，项目累计实现10000+位客户参观到访，超200组业内同行、媒体博主探盘打卡，成就超百万+全网曝光量。
这也让建发观堂府的“首开大捷”，水到渠成，自然而然。
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通过精准的产品定位，让建发观堂府拥有了更广域的客户群体，而对产品力的精益求精、细致打磨，筑就“超预期”的价值获得感，更成为了项目吸粉的“真抓手”。
不得不说，在产品力的雕琢上， 项目将“卷王本色”展露无疑，卷大门、卷立面、卷园林，让新中式美学风范，沁润到产品的每一个细节。
深谙当代精英，对品质生活的追求，建发观堂府的东区归家府门，将中华门庭之华彩气度完美展现出来。其采用歇山顶构造，以一条正脊、四条垂脊和四条戗脊构成，成就大气庞然的归家礼仪感，匹配当代精英的儒雅品格。
在颜值既是正义的时代， 项目立面融入建发房产“唐风”、“华纹”的匠造理念， 将中式美学造诣与现代精工技法完美结合，筑就当世美宅。其采用经典的三段式结构，首层单元门头以石材为基底提升建筑的品质感，顶端以四角飞檐构筑唐风建筑之恢弘气度，由此构筑富有层次的美学立面。
园林以“承德离宫康乾七十二景”为设计蓝本， 结合地块本身山水兼备的优势，将院中的青绿山水和亭台楼阁作为背景，打造出东区寄畅园、中区集芳园“一府两园”。在此，可游、可栖、可赏、可玩，让全年龄段人群与诗意美景“零距离”。
这就是一个“卷王”的自我修炼手册，读懂了这些，就会明白其“首开大捷”，不是偶然，而是必然。