【1】
区域价值
占位回龙观板块东西两端
北清云际规划优势强
昌平双盘规划公示一出，吸引了众多购房者的关注，昌平老项目基本售罄，还在以前犹豫的客户，现在要抓好机会。
尤其是对于海淀的“码农”来说，这两个项目是最后的上车机会。
北清云际 和 奥森春晓 均为 卓越+中交联合体 合作开发项目。
项目都位于 回龙观板块 。双盘均享受 “回天地区” 大规划的红利。
同样都在产业旁的两个项目， 北清云际 的总体规划要优于 奥森春晓 。
昌平区总规划中 “回天地区” 只占有构建 “一轴一带两廊” 区域发展格局中的 “中轴线北延长线” 一处利好。
在 《深入推进回龙观天通苑地区提升发展行动计划(2021—2025年)》 中，到2025年将初步建成与首都城市发展相匹配的 宜居之城、活力之城、幸福之城。
建设道路里程70公里以上，新增各类停车位 18000 个，供水、排水、供电等市政基础设施保障能力持续增强。
提升产业活力，新增2个特色商业街区，商业服务设施日臻完善；建成一批双创社区和双创孵化器。
形成一批特色产业集聚区，创新创业氛围更加浓厚，回天地区与未来科学城、中关村科学城联动发展日益紧密。
主要公共服务设施补齐缺口，新增幼儿园和中小学学位 20000 个以上、医疗床位 1800 张，人均体育场地面积大幅增加。
构建 “一轴一带两廊” 区域发展格局。
以 京藏高速、京新高速、市郊铁路东北环线 沿线的 生命科学产业 为基础，构建 科技创新廊 ，串联中关村科学城和未来科学城。
嵌入多个特色功能组团。立足生命科学园三期建设，推进国家实验室和自由贸易试验区落地 “生命谷” ，加快发展 生物医药 和 生命健康 产业，打造 医药健康组团 。
回龙观地区立足 “回+”双创样板社区 ，推动形成 青年人就近就业 创业的生态圈，打造 科技服务组团 。
昌平双星项目享受“回天”利好，在 《生命科学园控制性详细规划（2020-2035年）（草案）》 中，北清云际处于 “一心、两轴、五片” 的 回创路创新服务轴 上，未来还会享受生命科学园的各项规划红利。
在总体的大规划中，北清云际享受双重红利，奥森春晓就显得单薄了许多。
【2】
交通价值
地铁盘与临铁盘
公路交通看北清云际
轨道现有资源中，奥森春晓服务面比北清云际更广。
奥森春晓：8号线地铁房。
距离 地铁8号线平西府 站仅有有 400米 的距离，是真正的 地铁盘 。
8号线地铁向北两站到昌平线朱辛庄站，向南可连接地铁13号线，直接通达北京东城区中国美术馆。
无论是到达生命科学园还是通达望京或进城都很方便。可服务于望京、中关村、科创新片区的购买人群。
北清云际：昌平线临铁房。
只能说是 邻铁盘 ，距离地铁昌平线生命科学园站不远不近的 1.3公里 非常尴尬。
昌平线可换乘8号线、13号线，属于服务于科创新片区，连接大中关村的线路。可以很好的服务于大中关村和科创新片区的就近就业、置业的客户群体。
公路交通资源占位京藏高速和京新高速之间的北清云际有明显优势。
奥森春晓： 依靠回南北路连接东西侧纵向主路。纵向主路主要依靠京藏高速。
北清云际： 北侧的北清路可连接京藏、京新高速，向南或向北都比较方便。
【3】
配套资源
北清云际依靠生命科学园
奥森春晓周边配套齐全
教育资源：奥森春晓占优。
奥森春晓：周边全是海淀知名中小学。
昌平区优质院校中的清华大学附属中学昌平学校的小学部、首师大附属回龙观育新学校、育新小学等均距项目1公里范围内。
项目西侧规划 “九年一贯制”学校 ，昌平区总规加强教育资源配套引进，这所学校教学质量应该会很不错。
北清云际：教育资源相对匮乏。
依靠南侧回龙观小学，项目两宗地块之间规划有 36班制小学 ，项目自建一所 6800平的18班幼儿园 。其他教育资源均在 2公里 。
在教育资源方面，两个项目相差不多，地块周边均有教育用地的规划。
医疗资源：
两个项目同样享受回龙观地区的整体医疗配套，积水潭医院（回龙观分院）距离北清云际更近，奥森春晓南有昌平区中西医结合医院，北有昌平区中西医结合医院分院。
完全满足两个项目对医疗资源的需求。
商业配套：
奥森春晓
家门口有禧乐汇商场和连锁超市。项目东侧有商业预留用地，其他商业配套可与北清云际享受同样资源。
北清云际
项目北侧生命科学园地铁站旁有永旺国际商业购物中心，在建的 合生汇45万平 综合商业体，另外项目 自带2100平下沉商业 。
其他商业配套均可享受回龙观内的总体现有配套。
生态资源：
奥森春晓
项目周边坐拥东小口五大公园半塔郊野公园、太平郊野公园、贺新公园、东小口森林公园、东小口城市休闲公园，1公里内还有回龙观体育文化公园。
北清云际
项目周边产业气息浓郁，生态资源有中关村公园、回龙园、昌平新城滨河森林公园等。
相比之下，奥森春晓周边生态优于北清云际。
两个项目配套相比，奥森春晓的位置靠近回龙观片区中心，生活便捷程度要比北清云际更高。周边住区集中，配套资源距离很近，更加便民。
北清云际周边配套会更加高级，永旺购物中心+合生汇综合商业体更强的拔高了该区域的整体水平。
总体上看，奥森春晓要更胜一筹。
【4】
项目价值
大体量自住盘
小体量投资盘
北清云际户型更刚需
奥森春晓
地块小，体量小， 纯住宅用地，用地规模31537.814平，地上建筑规模为88306平，预计可建设 624 余套房源。
规划建设6栋高层，容积率为2.8，限高80米，该宗地指导价 6.3万/㎡ 。
北清云际
占有两宗地块，是昌平新供应地块的大盘。建设用地规模67586.427平，居住用地的建筑规模面积142817平。
共规划建设14栋高层，北地块7栋，南地块7栋+园区配套。
地块容积率分别为2.2、2.5，控制高度自西往东逐渐降低，西边不得超过45米，局部不得超过80米，指导价格在 6.2万/平米 。
奥森春晓户型：总价550万起步。
94平三室两厅一卫
113平三室两厅两卫
118平三室两厅两卫
130平四室两厅两卫9.9米面宽
北清云际户型：总价480万起步。
81平两居
94平三居
105平三居
122平三居
两个项目均选择走刚需路线，北清云际的户型更是放出81平两居小户型，因此北清的总价要更低。
在市场 小户型极度稀缺 的时候，中交+卓越选择如此的户型配比，未来快速去化不成问题。
【5】
价格对比
投资选倒挂盘
上班选产业盘
指导价仅 1000元 之差，该选北清云际还是奥森春晓很多客户开始纠结。
首先看一下项目的周边 二手房 情况。
奥森春晓的价格和周边二手房价形成严重倒挂，公园悦府二手房价格 7万+，其他老小区的二手房价格在 6.1-6.5万/平米 之间。
作为大住区核心位置，奥森春晓的定价虽比北清云际贵了1000元/㎡，与周边项目相比便宜的不是一星半点儿。
北清云际的价格和周边二手房价格基本持平，南侧二拨子新村安置房和北京人家均价在 5.6-6.1万/平米 ，龙城花园别墅的均价在 5.2万/平米 。
与奥森春晓相比现在的北清云际周边二手房均价上涨速度缓慢，又 不属于地铁上盖 ，直接受地铁盘红利影响不大。
周边环境现状
奥森春晓
（北侧城中村）
（马连店家园）
北部是城中村，南侧是马连店家园，东侧是公园悦府项目。北侧的环境比较脏乱差，但能看得出来该城中村已经整改了不少，还有一些 钉子户 存在。
交通方面西侧有一条双向 六车道+辅路的文华路 ，连接 北清路 和 回南北路 两条横向主路。
出门就是 8号线地铁平西府站 ，不论是公路交通还是轨道交通出行很方便，
北清云际
（地块南侧小区）
北部是二拨子工业园区的，和三一重工的北京总部，东侧是龙城花园别墅，南侧是二拨子新村等安置、回迁小区，整体环境尚可。
（地块东侧道路）
交通出行 北地块 距离 地铁站在1公里以上 ， 南地块接近2公里 。地块东侧、南侧均为 双向两车道 ，道路及其狭窄。地块西侧是 规划道路 ，目前还属于空地状态。
出行方面奥森春晓更好通达其他地区，北清云际如此大体量的盘，入住后周边小路 高峰期 很容易造成 拥堵 。
辐射片区
奥森春晓
可辐射片区不仅是 生命科学园，沙河高教区 包括 未来科学城 均可辐射到。距离北清路直线距离约 760 米，北清路沿线规划红利均可享受。
北清云际
主要服务于 生命科学园及生命科学园附近产业集群 ，属于单位旁就近居住。上下班方便快捷，步行20分钟到生命科学园内园区。
如何选择
奥森春晓
不论是投资和自住，该项目的潜力都很好， “地铁盘”+产业+规划+商业 ，虽然价格略贵，以现在的二手房涨幅来看，未来升值速度会一直保持。
教育配套和商业配套逐步完善，加之周围存在空地，后期作为 “生命谷” 周边区域潜力巨大。
北清云际
最主要依靠 生命科学园产业 ，非地铁盘，有教育规划。地块所在位置有些 架空 ，地铁不近，商业不近，二手房价格倒挂不明显。
如果作为 产业就近择居 是一个不错的地方，体量大可选户型多。在北京这个通勤2小时的氛围中，出门就上班的机会能 “上车” 就要赶上这趟 “首班车” 。
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