“双节”叠加“金九”销售旺季，房企供货表现积极，9月新房供应冲高，在降息等一系列政策的推动下，房地产市场活跃度及购房信心提振，市场区划环比出现涨幅。
---卷首语
城市环境
9月份，德州房贷利率下调，减轻了居民的购房负担。中心城区低收入家庭，均可申请公租房保障，政策推动德州房地产市场平稳健康发展。
丨德州房地产政策
9月份，经开区德达臻月兰亭和牡丹华府以及簸箕刘锦绣雅居项目进行规划批前公示，同时高铁新区汽摩学院一期西区规划公示，将提升高铁片区学区氛围。
丨9月份德州市城市规划信息
丨项目规划图
多条城市发展政策，持续优化营商环境，助推德州城市经济发展，加强房地产市场监测监管，保持房地产市场平稳运行。
丨德州城市发展政策
土地市场
- 中心城区土地市场
8月31日，德州中心城区拟出让2宗国有建设用地使用权，1宗商住用地及1宗商业用地。
9月份，德州市区无土地供应；
无商业、商住、居住土地成交信息。
丨9月土地供应
其中，出让的1宗商住用地为唐人市政地块，另1宗商业地块为袁桥商业地块。
丨地块航拍图
- 各县区土地市场
9月份德州县级城市无商住用地成交；
中心城区商品房市场
- 中心城区商品房预售
9月份，德州中心城区预售套数增幅较大；
丨2022年1-2023年9月供应
9月份，德州中心城区商品房供应量同比去年上涨4.96万㎡，增加389套房源，环比上涨14.46万㎡。
在传统地产金九银十的节点下，为传统销售旺季，另加上新入市项目比较多，致9月份供应量上涨。
德城板块 ：9月份供货量环比8月份上涨，8月份无供货量；
经开板块 ：9月份供货量环比8月份呈现猛增趋势；
高铁板块 ：9月份市场新增货量，较8月份有所上涨；
铁西板块、马颊河板块 ：9月份无新增供货；
丨中心城区预售信息
伴随多项政策加持，9月份住宅货量供应猛增，货量集中于德城片区及经开片区、高铁三大片区，铁西区及马颊河片区无供应，9月份， 供货均套面积在126㎡左右 ；
丨中心城区预售统计信息
- 中心城区供需
9月份，德州中心城区供应较8月份上涨，销量同比去年9月份呈下降趋势，环比8月份，成交量上涨。
丨天衢新区供需
丨德城区供需
- 中心城区商品房成交
在购房政策持续放宽背景下，9月楼市出现积极信号，中心城区商品房成交量相比8月份成交量有所上升，供求同比上涨，市场热度略有回升。
丨中心城区近2年商品房成交趋势
- 中心城区市场库存
狭义库存分析：9月份货量供应的增加，导致狭义库存量升高，但去化周期5.4个月，为合理水平；
广义库存分析：伴随土地供应节奏的放缓，广义库存逐步下调，去化周期24.1个月，仍处于行业高位；
丨中心城商品房库存
中心城区狭义、广义库存相差较大的原因为德州部分已取得地块迟迟未开工，处于待开发地块较多；
- 各区市场库存
9月份，天衢新区较德城区整体库存量较大，去化周期压力大
丨德城区22年1-23年9月份商品房库存
狭义库存分析：天衢新区狭义库存量大于德城区，整体去化周期维持在5.5个月，天衢新区月均流速高于德城区；
丨天衢新区商品房库存
广义库存分析：天衢新区广义库存远远超于德城区，天衢新区整体去化周期为29周，德城区整体去化周期为16周，去化周期都比较长；
· 中心城区项目分布
项目分布相对集中，部分区域市场销售压力较大，竞争趋于白热化；
2023年，德州中心城区新入市项目多定位改善，同时，边缘性低价项目多数进入尾盘销售阶段，这致使刚需群体选择面变窄，购房压力加大。
各县区商品房市场
- 县级商品房成交
9月份，德州县级城市商品房成交量价相比8月份呈上涨趋势。
丨各县市1-9月份商品房成交趋势
其中齐河县成交量最高，达到8.43万㎡，乐陵次之，7.21万㎡，陵城区最低，仅为3.99万㎡。
丨各县市1-9月份商品房成交趋势
价格方面，齐河9月份价格有所下降，但仍为县级城市最高，成交均价为7597元/㎡，武城县成交价格最低，仅为5134元/㎡。
行业动态
金九银十作为楼市传统销售旺季，再加上双节，各项目暖场活动增加，吸引客户到访，促进成交。
9月7日，东海国际营销中心及示范区开放；
9月16日，牡丹华府城市展厅开放；
9月18日，泽信云筑举行老友观影季；
9月24日，绿城德达蘭园举行三期验房活动；
9月24日，雅安府尚德园认筹启动；
9月26日，崇德府项目全线封顶同时南区奠基仪式举行。
房观未来：
恰逢“银十”双节传统营销旺季， 房企积极蓄力 ，供给层面无论是量还是质都在稳步提升。
而成交也随着供应放量而稳中有增，预计四季度环比三季度有望稳中有增，维持弱复苏。
但，我们仍认为，当前市场情绪仍然脆弱，为进一步引导楼市回暖和市场预期的扭转，后续还需要政策进一步呵护。
德州整体房地产市场销售需求回暖 基础仍不稳固 ，在制约市场信心恢复；同时，上一阶段碧桂园等头部房企信用坍塌对市场信心的打击尚未消弭。
随着房地产市场调整优化政策措施落地见效，经济恢复向好，四季度房地产投资、销售、市场运行将逐步趋于改善。
