今天是五一调休补班的一天，调休的话题也上了热搜，趁这个契机，配合这几天看到的一些话题，来聊聊感慨：今年福州买房为何如此难？

虚高的备案价

这几天福州不少楼盘领取了备案，聊聊三江口的中梁星海天宸和帝封江的旭辉融信时代江来，两个楼盘都是首次领证，看看具体情况：

星海天宸：216套商品房，毛坯备案均价2.6W

时代江来：297套商品房，毛坯备案均价2.8W

分析：对于两个楼盘，三江口的星海天宸纯商盘，隔壁的龙湖已经开盘，精装备案均价2.6W，由于中梁楼面价比龙湖高了3K，可能为了平衡楼面价，中梁毛坯备案价也给了2.6W，帝封江的时代江来80%配比混合安商，对面的世茂帝封江已经开盘，住宅备案均价2.65W，时代江来处于三环内，可能为了平衡板块的差价，时代江来备案价给了2.8W。

看上去两个楼盘高溢价的备案价，对比某些因素好像也合理，但是结合实际情况就会发现，现在的备案价为何无用。目前三江口龙湖精装开盘实际售价2.2W，给隔壁容积率更高，还没有精装的楼盘一样的备案价。帝封江时代江来高配比混合安商给到2.8W，目前五四北新榕金秀混合安商售价2.1W，南二环大东海中央府混合安商售价2.2W，帝封江的纯商世茂实际售价也只不过2.3W。

对于备案价的意义，主要在意指导市场和限价作用，说备案价无用，可以说不仅仅不限价，而且连市场指导意义都不存在。如果说备案价是否一无是处了，那可能对于房企而言，终于可以用高备案价配合实际售价做营销了。

比如时代江来目前2W，标题可以：“帝封江新盘7折大促销”。可能不少还期望恒大的75折，看来在高备案价下也不过如此。只能说现在的备案价不是为了购房者，而是为了房企更好的营销。

*绑捆**无数

对于今年的新盘楼市，可以说用一个字形容就是乱。暗开提前落位、*绑捆**车位、*绑捆**装修、额外加价、好房源需要找关系。对比其他热点城市，新盘受限价压制，购房者无非就是摇号，难点不在于考虑新盘的性价比而是在于是否能摇到。

来到福州楼市，2020年疫情直接废除摇号，虽然对于福州新盘而言，因为高溢价不少楼盘摇号也确实没意义，不过去年从疫情开始，热点盘比如万科金域国际、榕发观湖郡采用了线上选房的模式，榕心映月依然采用了摇号。到了今年疫情受控，不说摇号重新启用，连线上选房都难见，对于现在的购房者而言，暗开落位已经是日常操作，没*绑捆**车位都要暗幸。

购房者的无奈

这几天看到群友的一个聊天记录：意向某楼盘，希望楼盘备案价不要太低。

为何会出现这样的内容，因为项目是国企低价拿下，虽然国企可能不会*绑捆**加价，但是如果拿到过低的备案价，由于没有摇号等流程，难免出现关系户抢房的情况，导致群友关注楼市这么久，依然无法买到心仪的房子。

看到这个内容的时候，感到一丝唏嘘，作为一个没关系的普通购房者，为了能买到心仪的楼盘，只能期望楼盘定价不要太低。

性价比难现

最近经常看到有人询问有没有性价比楼盘推荐，看到群友问今年还会出现去年那种需要抢的热门盘吗？

只能说面对现在的楼市，性价比盘应该很难出现了。高溢价的备案已经导致大部分楼盘失去了性价比，取而代之的是看人下菜的优惠价。

就算真的出现个别备案价有性价比的楼盘，在市场漠视的*规则潜**下，房企为了实现利润最大化，等待购房者的无非就是*绑捆**车位，如果依然还是热销，那就*绑捆**装修，如果还不够，那就直接加价。

当然要像部分国企无法走这些擦边球，那也是谁关系硬谁先拿。普通购房者在这个市场已经没有任何主动权了。