就在刚才，成都第二批二手房成交参考价出炉，节奏并不算慢，目前市场还没完全消化第一批楼盘，第二批又出来了，说明了成都调控楼市的决心是非常坚定的。
此次指导了286个楼盘，除了第一批覆盖的5+2主城区，还涵盖了近郊5区+高新西区。
1、天府新区主要涉及到了南湖和锦江生态带板块，除了万科翡翠公园，纷纷打成了1字头，比如代表性的南湖半岛不到1.6万，远大中央公园、瑞升橡树林、佳兆业君汇上品，只有一万七八的样子，而目前贝壳挂牌高的都可以到两万五六了，所以折扣力度还是很大的。
再比如锦江生态带的鑫苑鑫都汇，挂牌两万八九，现在参考价不到2万。
降杠杆，降预期，回归价值，导向性十分明显。
天府新区还有个板块没被指导到，那就是海昌路及麓山一带，作为刚需扎堆的区域，近期楼市价格也居高不下，很可能会进入第三批指导。
2、高新区被第二批次指导的是大源板块。
大多被打回了3万以内，只有极少数才3.2-3.3万之间，都是个耳熟能详的老朋友了，比如雅颂居、华润凤凰城二期，才2.4-2.8万。真能这个价格被按住，那确实很香。
我的一个会员朋友就说：（此时等待摇新房的话），中洲突然没有那么香了！
3、锦江主要是川师板块，代表的万科城市花园，被指导为了2.5万，旁边不带学区的华润幸福里因为次新，价格是2.47万。这酸爽劲，我认为是价值的回归吧。
4、青羊区主要是西三环内外的金沙、光华板块，别的不说了，保利贝森公馆才2.78万，说不让人心动是不可能的。
最近价格跳得很厉害的中坝附近万家湾，外光华，幸免于“难”，但是第三批次应该少不了了。
5、金牛区这次楼盘入围的很少，主要是茶店子和北部新城，整体来说还算中规中矩，市场行情变化不太大。
6、武侯区是双楠、红牌楼一带，价格基本打回了2万以内，也是惨不忍睹，不过这些片区商业和交通是比较发达，但是欠缺整体楼市可打造的规模，所以也不是热点成交区域。
武侯的热点，一直是武侯新城。
7、成华就惨了，东客站、槐树店、万象城一带中招，刚需的阳光100米娅、隆鑫九熙、优品尚东，跌回2万内，就连御龙山、鲁能公馆、中粮锦云都限定在了2.5万以内，最关键的还是华润24城，价格回到了2.6万。
香，真香！
除了5+2的主城区，近郊五区甚至青白江也未能幸免（高新西区窃喜中）。
8、龙泉驿的大面，损失惨重，但还好本来基数就不高，所以回调不太多，市场上本就大多低于2万，像这次，基本被限定在了1.4-1.6万。
就连龙湖三千庭这个CEO楼盘，也被卡死在1.87万，就在几个小时前，还有另一会员朋友问我龙湖三千庭的清水洋房2万可以吗？
我说可以，然后房东说不可以。
嗯很好，原来是要降价？
9、青白江是万万没想到啊，地铁没来，成交参考价倒先来了。
7016-8858元/㎡，这是政府给青白江的市场定位。
哭吧，新津有地铁，还没指导价，找哪说理去？
10、新都区此次集中在大丰区域，像保利城、绿地城、保利春天花语，都有所折扣，但还是那句话，此前基数并不高，所以如此这般下来，折扣的力度并没有很严重，依然是成都“洼地”。
11、温江区，不出意外，果然是光华大道沿线，不过这个板块价格本来就不高，所以成交参考价倒也没过分苛责，基本上还是维持了市场的颜面。
说温江是成都二手房成交指导价的先行示范区，不过分。
12、双流区精准定位了华府板块，楼盘众多，近年因为毗邻高新和天府，大多涨到了2万以上，而政府参考价毫不留情，除了德商华府天骄和主打赠送的南湖逸家超过2万，其余基本都在1.5-1.7万左右，整体还是比大面高出了1k左右，基本符合板块优劣对比，但是折扣力度远大于大面。
13、最后压轴的是郫都区，基本集中在犀浦、红光一带，普遍来说还是有个2-4k的降价，这对于本就是刚需集中营的郫都而言，未必会有很大的波动。
基于此，我们应该如何正确地认识这一政策，如何研判后续市场以及购房者该如何入场呢？
时间仓促，我就不拐弯抹角了，直接地有一说一。
首先，成都执行这样的政策，说明内心的十分坚定要把二手房的市场热度打下来，这里的核心目的不是成交量，而是成交价。
但是市场先行的反馈是成交量而不是成交价，所以我们看最近的成交量是有一些回落的，包括贝壳体系的成交数据也充分证明了这一点。
有人说上个月二手房成交量不是还小幅上涨了吗？那是因为房管局的网签往往晚于合同的签订，所以信息是滞后的，这并不影响参考价带来的威力，也基本符合此前我们对市场热度的预判。
其次，二手房成交参考价一批批地出炉，能说市场价格就陡然直降了吗？并没有，基本上一些核心区域的二手房房东，采取的是下架不降价，然后对市场予以拉锯观望的态度。
下架很好理解，一方面超过39300元/㎡的房源下架，另一方面超过指导价的楼盘房源也全网下架（第一批次是这样操作的，第二批次也马上会这样执行，大家要截图的赶快）。
那么真正能撬动买卖关系链的是什么呢？不是网站平台是否上架挂牌，而是杠杆利用率。
从第一批参考价我们就知道，成都各大银行反应非常迅速，纷纷表示要按照参考价来执行*款贷**政策，所以这次也是这样操作。
卖家在拉锯，不愿意降价，除了少数的南门板块存在较多的炒房客或者炒房心态的话，其实成都整体的各区核心板块炒房的并不多，都是一些川内或者周边的刚需刚改人群。此前尝到了市场甜头（价格），那么让他认清现实，放弃利益的最大化，除非进入了非常长的市场拉锯期，否则不太现实。
再者，很多卖家之所以出售，也是基于置换的需要，所以目前低卖，而后就能低买吗？这里存在一个很大的风险，所以也断绝了猛然降价的可能性，只有让时间来化解市场的疙瘩。
前面说到的风险，就在于银行的个贷中心，周期太长。市场行情风云突变，没人敢保证等你回笼了资金（首付），腾挪了资格后，是否能成功二次上车。
大家知道，目前商业*款贷**对成都购房者极为不利，尤其是二手房客户，由于额度收紧且偏向新房等大客户，所以周期提高到了4个月以上，更有甚者，组合贷往往需要1年的周期。
周期过长，房东收不到尾款，买家也被万般催促甚至刁难，再加上贝壳垫资业务被叫停，如何收到钱，成为了伸头一刀，缩头也是一刀的两难。
政策、*款贷**、市场，都不利于二手房的持续升温，如果降价需要时间，那么首先得到的就是市场的冰封。
这种冰封并不是成都特有的，像一线城市，深圳堪称最惨，同比成交量暴跌7成，成都的参考价就是学习深圳来的，深圳怎么走的，成都大概率将复刻这样的路子。
深圳从春节到现在，熬了大半年了，房东们熬不过高压的政策，只要深圳市场不放手不回暖，成都就会学习这样的政策和市场。
所以最后我们来看买方采取怎样的打法。
首先来说，对于急于入手自住的人，表示一丝同情，刚好卡在这个点上，本来*款贷**就很慢，现在参考价又来了，这意味着*款贷**额度更低，首付需要更高，而房东预期不变，最为备受折磨的，当属这个群体。
然后对于普通的购房者而言，倒还是可以延续我们此前对市场的研判，“正义只会迟到，但不缺席”，第二批次参考价也来了，强化了市场下行的风向标，卖家们大可惜售或者维持原价，但买家需要看到的是价格在未来的一段时间内（半年起），都不会有太大的波动，让双方破防的，只有时间。
熬！熬到年底，对于主动积极的购房者，对于敬畏市场的购房者，或许是一个不错的上车机会。
但是也要彻底放弃暴跌腰斩的可能性，一个2000万人口的大城市，托底的远比大家想象的多，适可而止，更是一种人生智慧。
就像买卖双方如今发生的“不可调和”的矛盾，遇到政府强行调和，面子是必须要给的。房东们，扪心自问，比起当年入手价格，早已赚得盆满钵满，适当让利，未尝不可；买家们，接受现实，感恩政府，小小刀的折扣，请给大家留下最后的体面。
大家在过去几年的成都楼市里，吃过太多亏了，最为宝贵的财富不是纸面账单，而是顺势而为。
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