2014年，闵行小学“顶流”闵实验，最后一块拼图 畹町校区 落地。
“一校四区”模式正式开启，一场有关 “最牛学区” 的超级风暴已然逼近。
“被统筹了，也能进一梯队”，这是多少家长做梦都不敢想的事。
一校四区的闵实验，就撕开了这个口。
外地户籍和120积分，没户口也没年限，哪怕触发统筹也是在4个校区内安排，最差也有畹町校区兜底。
“最牛学区”，因此得名。
这种绝无仅有的学区稳定性，也让对口畹町校区的最低价老破小——高兴花园，一跃成为超级卖点。
2020年，公民同招将高兴花园热度推至高峰，几乎是一天卖一套的节奏，从挂牌到成交，快的时候一天都不用。2021年，高兴花园成交单价探上 11万/平 ， 创下“老破小*力暴**升值”的学区神话。
然而一些神转折，总是来的猝不及防。2023年11月，高兴花园47p成交单价 仅5.4万/平 ， 11万上限惨遭腰斩，一夜跌回2017年。
图源：网络 谁能想到，这个曾经“一天一价”的传奇小区，有一天竟会变成 “上海首个跌幅超50%的学区” ？ 看看这个最牛学区一路走来的涨跌史：
从高兴到哭泣，扛不过两句话：
2017年入手，6年涨幅一键清零；
2021年入手，200万已经跌没了。
“最牛学区”走下神坛，最令人触目惊心的，还不止于腰斩价。
学区溢价：不足1成！
配套一般、资源普通的春申板块，最大亮点就是中小学教育。
因为学区加持，即便溢价较高，家长也甘愿买单。
高兴花园，就是坐镇春申板块的C位选手。
成也学区
以下时刻，绝对是高兴花园作为XQ房最高兴的时候：
①是同为“一校四区”学区老破小时，对比莘松三村 （对口闵实验莘松校区） ，还 足足高出50W溢价！
②是作为“最牛学区”必备品时，对比三梯队学区普乐二村， 学区溢价高达230W！
③是极大概率 追赶300W学区溢价 ，和浦东绝对顶流“福外+建平西”平肩而立！
败也学区
这些高兴时刻，在2021年3月宣布终结。
闵行发布 招生政策， 闵实验的统筹组，多了一个 曹行小学 。
菜小入局 ， 淡化了最牛学区效应，一盆冷水迎头泼来，家长陆续“退票”，高兴花园学区溢价 跌到150W；
同年7月，上海 二手房核验价 政策一出，继续劝退一部分冲着低价挂户前来的家长，高兴花园房价结冰，学区溢价 跌到90W；
2021年11月，高兴花园出现 首个房价冰点， 最好卖的47p房型总价跌至288万，单价暴跌3.5万/平，这时学区溢价 还剩50W。
2023年上半年，随着楼市小阳春也有所回升，随后又重新进入下行区间。
截至2023年11月，高兴花园最新 学区溢价，只剩20W了。
失去学区助力，就被打回原型。 如今的高兴花园，学区溢价竟不足巅峰期的1成，已然降到了一梯队垫底水平，甚至连二梯队都比不上了。
同样是一梯队双学区，莘松三村的学区溢价约110W；福外+建平西的学区溢价约115W。
没有对比就没有伤害，这差距高兴花园已然望尘莫及。
不仅如此，学区优势不再，遭遇房价腰斩，溢价趋近于0。
论2023年度最惨学区，当属高兴花园无疑。
不过令人想不明白的是：
①同样是受菜小统筹影响的老破小，为什么莘松三村能保住高达六成的溢价？
②畹町校区对口那么多，隔壁老破小常兴家园怎么没塌房？单价还比高兴多了0.8万/平？
周遭一圈看下来，就只有高兴花园，一塌到底了？
都是学区，就它最惨？
就算都是学区老破小，也有一套鄙视链。高兴花园的崩盘，和它除了学区其他配套都不占优势有关。
PK莘松三村 闵实验另3个校区，都是基于莘松校区这棵百年大树的力量发展而来。相比其他校区，莘松校区最早开设，规模小好管理， 办学水平评估历来是四区最强。
尽管莘松校区对口之一莘松三村，也是只适合挂户的老破小。不过小区目前经过美丽家园改建，也胜在位于 莘庄黄金位置，在交通及生活便利程度上，都要优于畹町校区。
至于景城校区和春城校区，对口大多都是次新房，春城对口最新单价6.5-7.5万，景城对口最新单价8.5万，这两个校区的家长整体经济实力和综合素质，都要比畹町校区高一点。
PK常兴家园 常兴家园，是建于1999年的板楼、老公房，以2室为主，1室为辅。没有高兴家园体量大，属于商品房小区。
小区是中城物业管理， 管理较好 ，24小时有人值班，环境也比较优美，绿化率很高，并且 与畹町校区只有一路之隔。
高兴花园二、三、四街坊，建于1996年，属于动迁房小区。小区体量很大，是一个超大型社区，共计2508户，常住人口5000余人。
这是一个典型的老旧动*迁拆**小区，老龄化严重、困难群体较多，社区治理存在难度。 环境也一般，与常兴家园比起来，会比较嘈杂，人员流动性大。
纵使高兴花园这般不好、那般难堪，只要它总价够低、学校够好，家长依然前赴后继。
不出所料，我在观察高兴花园下半年的交易量走势后发现：
今年下半年以来，高兴花园成交量，不仅一直领跑春申板块；
到10-11月，热销情况比肩梅园三街坊， 超越整个上海99%学区，甚至跻身二手房TOP50。
兜住了底，还能一战！
对于梅园三街坊等大部分优质学区来说，价格低叠加年底入学刚需，成交上升是顺理成章的。但是这个理论，不适用于曾经败给学区的高兴花园。只要菜小一天还在统筹组，那就是个“定时*弹炸**”。
好消息是， 曹行小学被上海小学托管了 ， 并且于2022年1月加入了闵实验教育集团，未来可期。至于眼前，高兴花园还能爬起一战，还是因为 今年畹町校区兜住了统筹的底。
从闵实验四校区今年的招录情况来看：
最火爆的春城校区，现在是主校区，入户年限要求最高；其次是景城和莘松校区，年限要求在1年左右，相差不大；最后是体量巨大的畹町校区，今年仍可承纳3校区被统筹的学生，甚至依然没有年限要求。
别看畹町校区是巨无霸学校，就质疑它的实力。作为后起之秀，畹町校区和其他三校区的模式、师资都是打通的，在教课深度、作业、测验卷子等方面都没有太大差别，唯独一点可能在于家长自鸡程度。
有家长表示原来对口景城，户口晚被分流到畹町。
刚开始有点担心，但现在看法完全变了，感觉老师挺负责也教导有方，注意行规培养，活动丰富。学区实力+还能兜底=暂无风险。
当前一些市场数据也说明了： 高兴花园，已到最真实的底部，刚需家长正在排队抄底。
滑铁卢后，有望翻身？
除了学区优势，高兴花园仍大量被需要、被选择的底层逻辑是什么？比起徐汇、静安、黄浦这些区， 闵行的入户年限整体更宽松 ， 适合年限不足以及规划太晚还想弥补的家长。
无年限要求+一梯队统筹， 截至目前高兴花园还是上了双保险的，作为典型代表就可以 纳入考虑范畴。
但是，随着统筹溢出变得岌岌可危，进菜小的风险越来越大，躲过了今年，明年呢？后年呢？现在能肯定的是，家长已经放弃长期持有高兴花园的高预期，以低总价、低溢价上车，只当是购买学位。高兴花园，这个起于最牛学区的热销传奇，还能维持多久？
未来还有机会翻身吗？
你怎么看？
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入户5年也被统筹？想知道2023年优质学区的入户年限？
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