去年刚找我买完房的群友，又来找我买房了。

听说近来房价下跌，看看能不能捡个漏，想了解下奥森板块的涨跌情况。难得这么信任！我花了几天的时间，调研了一下。

奥森公园占地面积大，从北四环到北五环外都有覆盖，板块的纯商品房主要聚集在奥森东北角（五环外）、奥森西边（四环到五环之间）。

奥森东北角：上元君庭、万科星园、拂林园、天月园、天乐园、天朗园、天溪园、天翠园、世茂奥临、万达大湖公馆、招商嘉铭珑原，等等。

奥森西边：澳林春天、澳景花庭、京师园、融域嘉园、国奥村、上林世家、倚林佳园、美伦堡，等等。

奥森板块属于低密度的居住区，生态环境非常好，没有学区溢价，改善盘和高端盘为主。我们选几个典型的小区看一下涨跌情况。

1、上元君庭

2006-2008年，到地铁站北苑路北900米，高层的板楼，开发商是新加坡的凯德、万科的物业，人车分流，外立面显新，小区环境好，有连成片的水系，路面整洁。

上元君庭户型偏大，两居100多平，800多万的两居，1000多万的三居，外排受到五环路上车辆的噪音影响。

纯西的两居室，115平米，双卫。 20年8月，成交价723万；22年3月，成交价858万；23年6月，成交价835万。目前挂牌的840，吐口底价830。

20年到21年涨了135万，涨幅18.6%，降了30万左右，降幅3%，目前和低点价格差距很大。

再看一个三居室，三居室户型比较多，不太好找对比，东西的三居户型，158平米，今年跌了60万，跌幅5%左右。20/21年这个户型没有成交。

2、万科星园

2001-2005年的小区，到5号线北苑路北800米左右，全都是塔楼，密度大一些，小区环境很好，绿化做的非常有层次感，有水系喷泉。

选一个成交量大的户型，看看成交情况，107平米的南向两居。21年高点910万，年初870万，近几个月没有成交，现在挂牌价810万，这个户型跌幅比较大。

3、天月园

天月园，2004年的小区，一共7栋楼，低密度的板楼，总共500户左右，人车分流，有小桥流水。

天月园两居户型非常好，123平米，南北通透，两个卫生间。

20年成交价925万，21年涨到1110万，涨了185万，涨幅20%。近期没有成交，不好判断下跌的情况，看挂牌价还很坚挺。

4、融域嘉园

2006-2008年的小区，距离8号线林萃桥900米左右，建工开发，共6栋楼，小区环境不错，自采暖。

融域嘉园的主流户型，107到109平米，南北通透的两居，双卫，20年925万，23年3月成交价1092万，10月份最新成交价1059万。

20年到23年初涨了167万，涨幅18%，最近跌了33万，跌幅3%。

130平米的南北三居，20年成交价是1150万，23年初成交价是1468万，涨了318万，涨幅27.6%。目前挂牌1350万一套，1420万一套，都是2层，没有成交不好判断跌幅。

5、京师园

2005-2006年的小区，距离8号线林萃桥800米左右，北师大集资建造的商品房，居住的老师和医生多，人文素质高，小区里有个食堂，挨着五环路比较近。

90平米，南北通透的两居，21年成交价863万，23年成交价970万，涨幅12.3%。目前7层的挂牌价929万，比之前跌了几十万。

整体来看，奥森板块保值能力不错，涨的时候，涨的多，跌的时候，跌的少，除了个别差点的户型跌幅较大，大多比较稳。

本期就到这里了，如果对市场分析的题材感兴趣，可以多多点赞，后面再分享分享其他板块。