最近交付的楼盘都基本是20、21年开盘的，发现交付都不太顺利。从明月江南打响第一枪后，然后湖光印、春熙潮鸣、春来晓园都把舆论弄得沸沸扬扬，直至最近水岸春晖也爆出了一些新闻，不禁扪心自问：“这两年楼盘这么多批量产生的问题，是否存在一些共性？”
之前跟业内人士也交流过，房地产开发已经是一个利润非常透明的行业，政府相关人士也非常清楚开发商拿这块地的利润水平，政府的调控都切的很精准，不会给予开发商太高的利润。刚好20年到21年4月宁波的楼市处于一个火热状态，主城区楼盘开盘就摇号售罄，给开发商节省了财务成本及销售成本，就算较高成本拿到了这块地，在高周转下也能保证一定的利润。相关部门为了控制宁波的房价有序发展，也对楼盘的限价进行了控制，允许微涨，但不允许大涨，装修包在另外审批范畴，可以规避住建委的房价数据监控。相关部门对于装修包的价格进行了一定的限价，基本6000多封顶，不像现在动辄8000或者上万。
20年21年开盘的楼盘，房地差价基本维持在一个较低的水平。可以说，一旦行情变差，去化变慢，装修包销售不理想，楼盘的利润就要打上一个很大的问号，任何项目都是要考核利润的，所以不可避免会导致在成本端进行控制，所谓的减配也是这么来的。
现在再回过头来看，20年跟21年拿地最凶的是某绿跟某安，这两家公司宁波之前拿地的主城区的项目基本已经销售完毕了，为什么现在都不拿地了？我想一个很大的原因是宁波项目公司的利润考核不达标，导致了现在步履艰难。举两个例子，春熙潮鸣，虽然销售均价4.15万/平方，但是楼面价3.252万/平，装修包估计去化不理想，所以严重影响该项目的利润，导致项目存在了一定的瑕疵，也就有了现在的业主众筹。水岸春晖，楼面价1.5万/平方，销售均价3.67万/平方，看似很高，但是要考虑这块地某科囤了很久，且有商业项目，这个要另外计算财务成本的，所以实际的成本就高了很多。
22年以来，相关部门看到了问题所在，在销售均价不太能提升的情况下，适当放开了装修包的价格，总体来看，22年新开盘的项目利润会好很多，所以未来房地产的质量，虽然不能百分百打包票说会好，但是应该较之前会有所改观。但也不能武断的推断20年、21年的项目都不好，我个人判断还是存在一些精品项目的。
举两个项目，第一个滨江誉品，是我个人很喜欢的一个项目，位于主城区的中心，旁边配套一个大型免费的体育中心跟公园，这么好地段希望开发商好好珍惜，这个楼盘的销售均价跟楼面价看似差价不高，但是装修包基本覆盖100%，所以利润有了一定的改观，再加上开发商的品牌属性，大概率会成为21年开盘项目的良好典范。第二个明湖悦府，优点是位于明湖板块，水系环绕，周围低密度环境居住，q，再加上品牌属性。缺点是明湖毕竟靠近五乡，城市边界了，总感觉差了一点，且明湖区域设置的安置房地块很多，是否会对这个区域未来产生影响不得而知，但个人判断这个不影响该项目会成为标杆。
