我在2019年夏天提出福州市区的安置房从2018年以后进入3.0时代，然而现在盘点一下，我当初确实高估了那些品牌房企的节操。如今我们看到，那些由福州市属国企建设的安商房依旧十分出色，无愧于3.0时代的高品质。可那些被品牌房企抢走的地块，却和它们开发的纯商品房一样令人笑掉大牙，甚至上演了刚盖好就变危房的闹剧。
不过这些年来我对那些品牌房企打心底就不信任，深知很多“业内人士”做事毫无底线。因而每当有人问我回迁选房哪个项目好，在有足够选项的情况下，我都建议他们优先选择福州本市国企盖的楼盘。
随着安商新盘大量交付，除了房屋质量方面的差别之外，我们通过比较还能看出福州本市国企楼盘和其他品牌房企有个明显差异，那就是公摊率的高低。曾有读者感慨，如今的新房公摊越来越高，安置房虽然越盖越漂亮，但再也没有以前低公摊的优势了。
这话不假，但也不尽然。的确安置房小区品质提升难免以增加一定的公摊为代价，回想早年的安置房12%的公摊率都有人嫌高，如今动辄20%以上更会让在意公摊的*迁拆**户感到自己吃亏了。
然而经过对比我们发现，福州本市国企在建设安商房项目的同时还是有竭尽所能为*迁拆**户着想。虽然3.0时代的安置房再也没有以前那么低的公摊，但总的来说市属国企楼盘公摊率还是要比品牌房企低一些的。
我们来看一个十分典型的例子，交房之后挂牌房源数量增多的台江万科金域国际。比如贝壳找房上挂出来的这套“必看好房”，建筑面积60㎡报价131万。虽然标为低层，但从VR实景上看大概四五层的样子，楼层不会太低，对于市中心地段的新盘来说，单价2.1万这个价位也还可以。
然而这个由品牌房企开发的安商房小区，采用的也是商品房最常见的25%公摊率。这房子套内面积仅有45㎡，要再扣掉墙体，试想可用空间才剩多少。于是我们从户型设计上就可以清楚看到高公摊带来了怎样的后果，这套房的主卧和客厅面积尚可，但次卧标注仅有4.3㎡（从实景上看房间确实很小）。这与其说是两房，实则只有一房半，要想两个卧室都宽敞，那就只有厅当房。
那么，是不是现在的安商新盘都这样？我们拿另一个典型楼盘城投凤峦郡做个比较就知道。同样60㎡的户型，人家凤峦郡的公摊率只有15.8%，套内面积能有50㎡。固然卧室依然很小，但多出来的5㎡最起码能让次卧变得像样。
如今130多万本可在近中心的五四北买套90㎡的地铁次新房，但对于某些十分在意地段，又坚持要新房子的人来说，这个价位买市中心新房目前也只够这种小两房。老读者们知道，我一向不提倡买六七十平方的小房子，有人来咨询我也经常建议他们起码要看90㎡以上三房。
除了小两房住得并不舒适，紧巴巴的卧室摆不下大床，生了孩子东西一多都没地方放。还在于以往很多六七十平方刚需房被控制在炒房客和黑中介手上，严重虚高的报价十分混乱。
随着大量新建安置房、安商房交房*证办**冲击市场，正如我在11月27日文章做的盘点，现在福州市区刚需两房已向合理区间回落，比如上述万科金域国际这套，*退倒**两年房东报价一定在一平方3万以上。现在看着这个福州市中心2万出头的新盘，想想尽管这一幕在安商房模式推广之时我早已预言，但当年还有很多傻子拿这价买在闽侯乡下。
既然囊中羞涩的刚需们已不用再担心买不起房，此时何不坐下来好好规划一下，仔细思考自己未来需要怎样的房。尤其面对越来越高的公摊率，打算建立家庭的人确定六七十平方两间卧室就够住吗？要知道楼市成交量大不如前，这房子买来今后想换会很困难。